物企節(jié)后第一單？傳碧桂園服務(wù)收編中梁物業(yè)
來源：地產(chǎn)深度報(bào)道
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2022-02-16 10:21:22
2021年豪擲百億收并購的碧桂園服務(wù)開始了新一輪的“狩獵”。
2月12日，據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道稱，碧桂園服務(wù)已收購中梁物業(yè)全部股權(quán)，目前雙方已簽訂相關(guān)收購協(xié)議。
關(guān)于這一消息，中梁控股方面對《國際金融報(bào)》記者表示，物管業(yè)務(wù)為實(shí)控人所有，并非上市公司體系業(yè)務(wù)，因此對上市公司沒有影響。
不過，亦有接近中梁的知情人士稱，“交易尚在進(jìn)行中”。
中梁物業(yè)板塊的公司主體為中梁百悅，其于2021年12月通過港交所聆訊，但一直未有進(jìn)一步動作。若此番收購事項(xiàng)達(dá)成，則意味著拿到港交所入場券的中梁百悅在最后關(guān)頭放棄了上市計(jì)劃。
二度IPO后“賣身”
去年4月，中梁百悅遞交招股書，開始向資本市場發(fā)起沖擊。只是，其并沒有趕上上半年的火熱行情。首輪招股書失效后，該公司又于11月提交了新一版的招股書。
新招股書展示了中梁百悅良好的外拓能力及盈利能力。
得益于給力的收并購及中梁控股開發(fā)項(xiàng)目的增加，中梁百悅在2021年上半年新增了1310萬平方米的在管面積，較2020年增長了65.17%。
財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上，其同期營收較2020年上半年增長207.36%至6.63億元，歸母凈利潤則同比增長306.41%，毛利率亦較2020年上半年增長6.5個(gè)百分點(diǎn)至34.4%。
好看的經(jīng)營數(shù)據(jù)支撐下，中梁百悅第二次IPO順利許多，僅一個(gè)月便通過了港交所聆訊。然而，過會后的中梁百悅遲遲未有進(jìn)一步動作，這也為其此次的“賣身”埋下了伏筆。
嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院院長唐卓告訴《國際金融報(bào)》記者，中梁百悅自2021年12月23日通過聆訊后一直未推進(jìn)IPO事宜，其被收購的可能性便一直存在。
唐卓直言，目前中梁百悅已錯過最佳上市時(shí)機(jī)，若仍選擇單獨(dú)上市，企業(yè)所獲溢價(jià)或?qū)⒚媾R較高的不確定性，且上市所得款無法直接供給關(guān)聯(lián)公司。強(qiáng)監(jiān)管下，直接賣出物管公司更容易變現(xiàn)，解決當(dāng)下的流動性問題。
在外界看來，楊劍選擇在此時(shí)“變現(xiàn)”中梁百悅的一個(gè)重要原因是地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊面臨的資金壓力。
中梁百悅由中梁控股實(shí)控人楊劍持有。2022年1月，中梁進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，控股集團(tuán)總部相關(guān)職能與地產(chǎn)集團(tuán)總部進(jìn)行整合，涉及優(yōu)化人員逾百人。
這場人事“地震”引發(fā)業(yè)內(nèi)對中梁資金狀況的猜想。為撫平市場情緒，中梁很快公告了一則提前償債的事宜。其稱，公司已提前匯出資金至境外銀行賬戶，用于2022年1月31日票據(jù)到期時(shí)償還余下的本金金額及應(yīng)計(jì)利息。
不過，中梁仍存有償債壓力。標(biāo)普的一則報(bào)告顯示，在償還1月份到期的2.5億美元高級票據(jù)之后，中梁在2022年仍有約10億美元的海外到期票據(jù)，主要集中在第二季度和第三季度。
對此，中梁控股方面回應(yīng)《國際金融報(bào)》記者稱，“物管業(yè)務(wù)為控股人持有，與地產(chǎn)上市平臺沒有直接關(guān)系，公司已按時(shí)以自身的現(xiàn)金流歸還超過10億美元的境外債?！?br />
收并購向交表企業(yè)傾斜
除標(biāo)的本身外，這場交易的另一個(gè)看點(diǎn)在于買方——為何接手的是碧桂園服務(wù)？
事實(shí)上，中梁與碧桂園的關(guān)系一直較為親密。中梁百悅IPO前，碧桂園服務(wù)便通過附屬公司碧桂園物業(yè)香港以約2.4億港元的價(jià)格入股，成為其持股比例達(dá)6.24%的股東。
另一方面，二者的運(yùn)營模式也較為契合。在管理模式、物業(yè)項(xiàng)目定位、拓展機(jī)制等方面，中梁百悅與碧桂園服務(wù)均有著較高的相似度。且中梁百悅大部分業(yè)務(wù)位于長三角，若能達(dá)成交易，對于碧桂園服務(wù)來說將極大提升華東區(qū)域的市場密度。
截至2021年上半年，中梁百悅的凈利率達(dá)15.9％，“對于碧桂園服務(wù)來說屬于一個(gè)較好的標(biāo)的”。唐卓說道。
2021年，物管行業(yè)合計(jì)發(fā)生成功交易金額近400億元、交易規(guī)模超10億平方米，9至12月連續(xù)交易超40起，巨額、高頻、大規(guī)模已是2021年物業(yè)行業(yè)收并購的縮影。
碧桂園服務(wù)則在去年為市場“貢獻(xiàn)”了數(shù)筆大額收并購，斬獲頗豐。去年2月，其公告表示擬以48.47億元收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.62%股權(quán)；9月稱將以不超過100億元的價(jià)格收購富力物業(yè)；同月，碧桂園服務(wù)又?jǐn)M33億元收購彩生活核心資產(chǎn)鄰里樂100%股份……
除了交易作價(jià)不低外，上述收并購還有一個(gè)共性，即標(biāo)的均為上市或擬上市物企。
在唐卓看來，當(dāng)前物企的收并購更傾向于已經(jīng)交表的企業(yè)，這類企業(yè)在交表前對股權(quán)、組織架構(gòu)、財(cái)務(wù)、勞務(wù)等方面已做出相對詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，收購方對于標(biāo)的的盡調(diào)會更容易進(jìn)行，且推進(jìn)節(jié)奏更快。
此外，這類物企多是由于地產(chǎn)母公司遭受流動性危機(jī)，亟需進(jìn)行價(jià)值變現(xiàn)，例如陽光智博服務(wù)、中南服務(wù)、富力物業(yè)等。
而除了大型民企外，國企如今也開始下場“掃貨”。
2022年伊始，華潤萬象生活便先后公布了兩宗收并購，標(biāo)的為禹洲物業(yè)與中南服務(wù)。前者是禹佳生活服務(wù)的一部分，禹佳生活服務(wù)曾兩度沖擊港股IPO，但均未成功；中南服務(wù)則于2021年11月通過聆訊，可一直未傳來招股信息。
以華潤萬象生活擬22.6億元收購中南服務(wù)來看，這筆交易對應(yīng)的收購估值約為12.85倍，與2021年物企收購PE均值12.5倍基本保持一致。
唐卓指出，目前物企整體估值波動幅度較小，PE值仍在正常范圍。若以12.5倍的收購PE均值計(jì)算，楊劍此番將通過“變現(xiàn)”中梁百悅獲得一筆較為豐厚的現(xiàn)金流，但具體數(shù)額仍有待交易雙方公告。
2月12日，據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道稱，碧桂園服務(wù)已收購中梁物業(yè)全部股權(quán)，目前雙方已簽訂相關(guān)收購協(xié)議。
關(guān)于這一消息，中梁控股方面對《國際金融報(bào)》記者表示，物管業(yè)務(wù)為實(shí)控人所有，并非上市公司體系業(yè)務(wù)，因此對上市公司沒有影響。
不過，亦有接近中梁的知情人士稱，“交易尚在進(jìn)行中”。
中梁物業(yè)板塊的公司主體為中梁百悅，其于2021年12月通過港交所聆訊，但一直未有進(jìn)一步動作。若此番收購事項(xiàng)達(dá)成，則意味著拿到港交所入場券的中梁百悅在最后關(guān)頭放棄了上市計(jì)劃。
二度IPO后“賣身”
去年4月，中梁百悅遞交招股書，開始向資本市場發(fā)起沖擊。只是，其并沒有趕上上半年的火熱行情。首輪招股書失效后，該公司又于11月提交了新一版的招股書。
新招股書展示了中梁百悅良好的外拓能力及盈利能力。
得益于給力的收并購及中梁控股開發(fā)項(xiàng)目的增加，中梁百悅在2021年上半年新增了1310萬平方米的在管面積，較2020年增長了65.17%。
財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上，其同期營收較2020年上半年增長207.36%至6.63億元，歸母凈利潤則同比增長306.41%，毛利率亦較2020年上半年增長6.5個(gè)百分點(diǎn)至34.4%。
好看的經(jīng)營數(shù)據(jù)支撐下，中梁百悅第二次IPO順利許多，僅一個(gè)月便通過了港交所聆訊。然而，過會后的中梁百悅遲遲未有進(jìn)一步動作，這也為其此次的“賣身”埋下了伏筆。
嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院院長唐卓告訴《國際金融報(bào)》記者，中梁百悅自2021年12月23日通過聆訊后一直未推進(jìn)IPO事宜，其被收購的可能性便一直存在。
唐卓直言，目前中梁百悅已錯過最佳上市時(shí)機(jī)，若仍選擇單獨(dú)上市，企業(yè)所獲溢價(jià)或?qū)⒚媾R較高的不確定性，且上市所得款無法直接供給關(guān)聯(lián)公司。強(qiáng)監(jiān)管下，直接賣出物管公司更容易變現(xiàn)，解決當(dāng)下的流動性問題。
在外界看來，楊劍選擇在此時(shí)“變現(xiàn)”中梁百悅的一個(gè)重要原因是地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊面臨的資金壓力。
中梁百悅由中梁控股實(shí)控人楊劍持有。2022年1月，中梁進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，控股集團(tuán)總部相關(guān)職能與地產(chǎn)集團(tuán)總部進(jìn)行整合，涉及優(yōu)化人員逾百人。
這場人事“地震”引發(fā)業(yè)內(nèi)對中梁資金狀況的猜想。為撫平市場情緒，中梁很快公告了一則提前償債的事宜。其稱，公司已提前匯出資金至境外銀行賬戶，用于2022年1月31日票據(jù)到期時(shí)償還余下的本金金額及應(yīng)計(jì)利息。
不過，中梁仍存有償債壓力。標(biāo)普的一則報(bào)告顯示，在償還1月份到期的2.5億美元高級票據(jù)之后，中梁在2022年仍有約10億美元的海外到期票據(jù)，主要集中在第二季度和第三季度。
對此，中梁控股方面回應(yīng)《國際金融報(bào)》記者稱，“物管業(yè)務(wù)為控股人持有，與地產(chǎn)上市平臺沒有直接關(guān)系，公司已按時(shí)以自身的現(xiàn)金流歸還超過10億美元的境外債?！?br />
收并購向交表企業(yè)傾斜
除標(biāo)的本身外，這場交易的另一個(gè)看點(diǎn)在于買方——為何接手的是碧桂園服務(wù)？
事實(shí)上，中梁與碧桂園的關(guān)系一直較為親密。中梁百悅IPO前，碧桂園服務(wù)便通過附屬公司碧桂園物業(yè)香港以約2.4億港元的價(jià)格入股，成為其持股比例達(dá)6.24%的股東。
另一方面，二者的運(yùn)營模式也較為契合。在管理模式、物業(yè)項(xiàng)目定位、拓展機(jī)制等方面，中梁百悅與碧桂園服務(wù)均有著較高的相似度。且中梁百悅大部分業(yè)務(wù)位于長三角，若能達(dá)成交易，對于碧桂園服務(wù)來說將極大提升華東區(qū)域的市場密度。
截至2021年上半年，中梁百悅的凈利率達(dá)15.9％，“對于碧桂園服務(wù)來說屬于一個(gè)較好的標(biāo)的”。唐卓說道。
2021年，物管行業(yè)合計(jì)發(fā)生成功交易金額近400億元、交易規(guī)模超10億平方米，9至12月連續(xù)交易超40起，巨額、高頻、大規(guī)模已是2021年物業(yè)行業(yè)收并購的縮影。
碧桂園服務(wù)則在去年為市場“貢獻(xiàn)”了數(shù)筆大額收并購，斬獲頗豐。去年2月，其公告表示擬以48.47億元收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.62%股權(quán)；9月稱將以不超過100億元的價(jià)格收購富力物業(yè)；同月，碧桂園服務(wù)又?jǐn)M33億元收購彩生活核心資產(chǎn)鄰里樂100%股份……
除了交易作價(jià)不低外，上述收并購還有一個(gè)共性，即標(biāo)的均為上市或擬上市物企。
在唐卓看來，當(dāng)前物企的收并購更傾向于已經(jīng)交表的企業(yè)，這類企業(yè)在交表前對股權(quán)、組織架構(gòu)、財(cái)務(wù)、勞務(wù)等方面已做出相對詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，收購方對于標(biāo)的的盡調(diào)會更容易進(jìn)行，且推進(jìn)節(jié)奏更快。
此外，這類物企多是由于地產(chǎn)母公司遭受流動性危機(jī)，亟需進(jìn)行價(jià)值變現(xiàn)，例如陽光智博服務(wù)、中南服務(wù)、富力物業(yè)等。
而除了大型民企外，國企如今也開始下場“掃貨”。
2022年伊始，華潤萬象生活便先后公布了兩宗收并購，標(biāo)的為禹洲物業(yè)與中南服務(wù)。前者是禹佳生活服務(wù)的一部分，禹佳生活服務(wù)曾兩度沖擊港股IPO，但均未成功；中南服務(wù)則于2021年11月通過聆訊，可一直未傳來招股信息。
以華潤萬象生活擬22.6億元收購中南服務(wù)來看，這筆交易對應(yīng)的收購估值約為12.85倍，與2021年物企收購PE均值12.5倍基本保持一致。
唐卓指出，目前物企整體估值波動幅度較小，PE值仍在正常范圍。若以12.5倍的收購PE均值計(jì)算，楊劍此番將通過“變現(xiàn)”中梁百悅獲得一筆較為豐厚的現(xiàn)金流，但具體數(shù)額仍有待交易雙方公告。
