文|南梁

這樣的負(fù)債情況下，張振高的經(jīng)營壓力怕是不小。

(資料圖)

在華僑城發(fā)布的2022年預(yù)計業(yè)績公告中顯示，華僑城去年全年由盈轉(zhuǎn)虧，業(yè)績驟降。

在公司給出的解釋中，計提資產(chǎn)減值就有近百億，這引起了市場的關(guān)注，深交所也對其發(fā)布了關(guān)注函。

值得一提的是，華僑城在去年有新帥上任。

有行業(yè)觀點(diǎn)認(rèn)為，此舉動或是新管理者想一次性解決華僑城的歷史包袱和出清經(jīng)營風(fēng)險，以便日后輕裝上陣。

不過就公司的償債風(fēng)險來說，華僑城的經(jīng)營壓力依舊不小。

【業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧，巨額減值引關(guān)注】

不久前，華僑城發(fā)布了2022年的業(yè)績預(yù)告。

據(jù)公告顯示，公司2022年全年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤為-80億元至-110億元，上年同期為盈利37.99億元，同比下降310.58%至389.54%。這或是該公司自1997年上市以來的首次虧損。

對于業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧的原因，公司表示：受房地產(chǎn)市場下行影響，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售量、結(jié)轉(zhuǎn)量和結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降；計提存貨跌價準(zhǔn)備同比增加，并對部分景區(qū)資產(chǎn)計提減值。

不過，根據(jù)華僑城去年前三季度的表現(xiàn)顯示，即便營收及凈利潤都出現(xiàn)大幅下滑，但即便如此也是尚在盈利，可經(jīng)過了第四季度后卻突然出現(xiàn)了業(yè)績“變臉”的情況。

公司預(yù)計，房地產(chǎn)市場短期調(diào)整壓力仍較大，所以去年第四季度對相關(guān)存貨計提了資產(chǎn)減值，導(dǎo)致業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧。

對于此，深交所對華僑城下發(fā)包含兩大問題的關(guān)注函，要求該公司說明業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧，且虧損主要集中在第四季度的原因及合理性，以及計提存貨跌價準(zhǔn)備及資產(chǎn)減值損失的具體情況等，并詢問該公司是否存在集中在報告期計提大額資產(chǎn)減值的情形。

2月16日，華僑城發(fā)布了回復(fù)公告，表示公司第四季度業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧具有合理性，不存在報告期內(nèi)集中大額計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的情形。

那么僅從公司提出的業(yè)績下滑的原因來看，因受房地產(chǎn)市場嚴(yán)峻形勢影響，公司2022年累計合同銷售面積、銷售金額均較同期下降了33%，而地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)量同比下降30%左右。

毛利率方面，公司近三年的前三季度毛利率分別為57.18%、29.99%、19.59%，下滑趨勢明顯，且幅度不小。

存貨方面，根據(jù)公告顯示，截至2022年末，華僑城有減值跡象的存貨，集中在成都、昆明、廣州、重慶、東莞、鄭州等城市，計提的存貨跌價準(zhǔn)備合共約80億—105億元。同時基于會計謹(jǐn)慎性原則，計提了20億元—25億元的長期股權(quán)投資。

在旅游業(yè)務(wù)板塊，華僑城表示計提了5億元—7億元的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，主要由于個別景區(qū)的設(shè)施部分拆除或更新改造，預(yù)計該部分老舊設(shè)施的可回收金額低于其賬面價值。

也就是說，華僑城2022年合計計提了105億元—137億元的各項(xiàng)資產(chǎn)減值損失。

而相對而言華僑城的存貨比例也處于高位，到去年三季度末，公司存貨金額為2527億元，占總資產(chǎn)54.23%。

華僑城表示，公司布局的多個城市新房價格處于下降通道，“以價換量”成為市場常態(tài)，根據(jù)可去化的市場價格計算，部分區(qū)域存貨的可變現(xiàn)凈值低于成本。

整體來看，近百億的減值是的業(yè)績轉(zhuǎn)虧的主要原因，那公司為何計提如此大額度的減值呢？

【業(yè)績承壓下，新接班人壓力不小】

一直以來，華僑城的發(fā)展一直都是以“地產(chǎn)+文旅”結(jié)合的模式，但在去年地產(chǎn)行業(yè)寒冬之下，其文旅業(yè)務(wù)也難免受到波及。

事實(shí)上，文旅地產(chǎn)有著前期投入較大、資金周轉(zhuǎn)速度慢等特點(diǎn)，而文旅企業(yè)的開發(fā)動力也大多源自住宅銷售，若前期的住宅銷售不暢，那不論投資的是幾百億的項(xiàng)目也會很快宣告爛尾。

數(shù)據(jù)顯示，去年華僑城旗下文旅企業(yè)接待游客6184.9萬人次，不到2021年的七成。去年上半年該業(yè)務(wù)收入同比減少44.25%，下半年恐怕也不容樂觀。

如此來看，華僑城的業(yè)績轉(zhuǎn)虧或與這有不小的關(guān)聯(lián)。

尤其是在近幾年，教培、旅游、房地產(chǎn)三個行業(yè)受到的打擊最大的情況下，華僑城還足足占了其中兩個，這無疑使得華僑城被“雙殺”。

但即便如此，在短短一個季度就虧掉百億那也足夠驚人，畢竟計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備雖然可以讓公司剔除一些風(fēng)險，但這是一個相對主觀計算，可以說操作空間很大，而這也是深交所對其發(fā)布關(guān)注函的原因。

不過對于這個問題，有媒體觀點(diǎn)認(rèn)為華僑城涉嫌“財務(wù)洗澡”。

據(jù)悉，在去年3月份，前華僑城集團(tuán)董事長、黨委書記段先念正式退休，由保利集團(tuán)原總經(jīng)理張振高接任新董事長職位。

可以說，這一次2022年的業(yè)績就是張振高交出的首份華僑城的成績單，但這也是華僑城上市以來的首次虧損。

在一些投資者看來,計提大額的存貨跌價準(zhǔn)備及資產(chǎn)減值損失，一定程度上表示新管理者希望一次性解決華僑城的歷史包袱和出清經(jīng)營風(fēng)險，以便日后輕裝上陣。

不過，除了業(yè)績的轉(zhuǎn)虧外，華僑城的經(jīng)營壓力也并不小。

數(shù)據(jù)顯示，截至去年三季度末，公司的負(fù)債合計3468.81億元。三道紅線保持全綠，其中凈資產(chǎn)負(fù)債率為71%、剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.5%、現(xiàn)金短債比為2.21倍。

不過，其短期的還債壓力卻不小。

數(shù)據(jù)顯示，到去年三季度末，公司短期借款為31.34億元，應(yīng)付票據(jù)為2.19億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為180.89億，合計短債規(guī)模為214.42億元。

同期其期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為466.92億元，這樣看完全可以覆蓋短債，但除了短債外，公司尚有295.70億元的經(jīng)營性負(fù)債，也就是應(yīng)付賬款。

若加上經(jīng)營性負(fù)債的規(guī)模，公司的償債風(fēng)險劇增。

此外，華僑城經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-22.68億元、-15.16億元和-167.98億元，三大現(xiàn)金流也已全面告負(fù)。

這樣的負(fù)債情況下，張振高的經(jīng)營壓力怕是不小。