10月28日晚間，華發(fā)股份發(fā)布了2022年三季報。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年9月30日，華發(fā)股份年內(nèi)實現(xiàn)銷售金額729.5億元，較去年同期下降10.80%；銷售面積為252.6萬平方米，較去年同期下降20.74%。

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雖然銷售金額和銷售面積雙雙下滑，但是相比其他房企銷售普遍腰斬的情況，華發(fā)股份銷售數(shù)據(jù)尚好?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年前三季度百強房企累計銷售金額同比降幅為達(dá)45.4%。

這也導(dǎo)致華發(fā)股份的銷售排名從此2021年末直接向前躍進了14位，排名提升至18位。

營收凈利潤方面，今年前三季度華發(fā)股份實現(xiàn)營收328.08億元，同比增長14.44%，歸屬凈利潤21.11億元，同比增長2.87%；扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為21.54億元，同比增長19.37%。

但是第三季度華發(fā)股份業(yè)績下滑明顯，營業(yè)收入為78.03億元，同比減少1.18%；歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤為2.53億元，同比減少36.12%。

對此，華發(fā)股份并說明第三季度業(yè)績出現(xiàn)下滑的原因。與此同時，華發(fā)股份的財報中諸多數(shù)據(jù)也存疑。

少數(shù)股東權(quán)益與與損益不匹配

近年來，華發(fā)股份規(guī)模迅速擴張，2017年時其銷售金額還僅為310.17億元，但是僅用四年，2020年華發(fā)股份銷售額便突破“千億”達(dá)到1205億元，2021年銷售金額為1218.9億元，2022年前三季度銷售金額為729.5億元。

華發(fā)股份銷售狂飆突進背后隱藏著大量合作開發(fā)項目，近年來華發(fā)股份少數(shù)股東權(quán)益占比大幅提升。數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年，華發(fā)股份少數(shù)股東權(quán)益占比分別為50.3%、53.8%和54.4%。

2020年，華發(fā)股份少數(shù)股東權(quán)益占比快速提升至66.9%，少數(shù)股東權(quán)益由2019年的235.38億元增長至423.92億元。這一年房企融資“三道紅線”政策正好出臺，迫于監(jiān)管壓力，眾多房企紛紛將債務(wù)移向表外。

數(shù)據(jù)顯示，2020年年底，華發(fā)股份剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率76.5%，凈負(fù)債率181.6%，現(xiàn)金短債比為0.9，“三道紅線”全踩，屬于“紅檔”企業(yè)。

但隨著華發(fā)股份少數(shù)股東權(quán)益占比在2021年進一步增長至78.3%，華發(fā)股份“三道紅線”也全部轉(zhuǎn)為“綠檔”。

截至2022年三季度末，華發(fā)股份所有者權(quán)益為1054.15億元，其中少數(shù)股東權(quán)益為861.24億元，少數(shù)股東權(quán)益占比進一步上升至81.70%。

華發(fā)股份僅用一年時間就實現(xiàn)“轉(zhuǎn)檔”被質(zhì)疑“操作”性轉(zhuǎn)綠，而少數(shù)股東權(quán)益與損益不匹配則進一步說明了“明股實債”的可能性。

數(shù)據(jù)顯示，2021年華發(fā)股份歸母凈利潤和少數(shù)股東損益分別為31.95億元、14.82億元，2022年前三季度分別為21.11億元和5.81億元，少數(shù)股東損益只占凈利潤的21%，少數(shù)股東權(quán)益與損益明顯不匹配。

逆勢拿地激進擴張項目遭業(yè)主維權(quán)

雖然當(dāng)下房地產(chǎn)銷售依然低迷，今年前三季度華發(fā)股份的銷售也出現(xiàn)了下滑的趨勢，但是華發(fā)股份依然在激進的擴張。

據(jù)中指院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022年前九個月，華發(fā)股份權(quán)益拿地金額為252億元，位列中國房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益拿地金額第11名，而去年同期華發(fā)股份權(quán)益拿地金額僅為127億元。

數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，華發(fā)股份年內(nèi)新增的土地項目16個，其中，上海就占了8個，涉及的土地金額超過250億元。

今年以來，華發(fā)股份在上海區(qū)域頻頻出手，在今年9月份上海第三輪集中供地華發(fā)股份豪擲80億元將靜安區(qū)中興社區(qū)的地塊收入囊中。

而就在兩個月前，今年7月27日，華發(fā)股份全資子公司上海鏵發(fā)創(chuàng)盛置業(yè)以44.89億元的成交價，9.36%溢價率拿下浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)5.51萬平方米地塊。7月30日，全資子公司太倉華藤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在上海市寶山區(qū)顧村競得一地塊，成交總價為31.59億元。

此前，在2022年上海首輪集中土拍中，華發(fā)股份聯(lián)手建發(fā)國際，先后拿下了閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)地塊及浦錦街道地塊，成交金額分別為29.86億元、26.58億元，溢價率為9.39%、8.99%。

除了上海區(qū)域外，華發(fā)股份在大本營珠海還有杭州區(qū)域均有所斬獲，今年一季度華發(fā)股份子公司珠海海闊投資發(fā)展有限公司在以7.59億元得成交總價競得珠海市斗門區(qū)湖中路南側(cè)62畝地塊，土地出讓面積4.14萬平方米。

在今年6月30日，杭州市第二輪土拍中，華發(fā)股份以11.1億元競得拱墅區(qū)一幅地塊，溢價率12%。

華發(fā)股份逆勢激進拿地，以期借樓市調(diào)整之機實現(xiàn)“彎道超車”規(guī)模擴張，但是華發(fā)股份在尋求規(guī)模擴張時，似乎忽視了對項目質(zhì)量的把控，旗下項目屢遭投訴。

據(jù)搜狐焦點報道，今年7月份，位于江漢區(qū)淮海路與水利北路交匯處華發(fā)項目華發(fā)中央首府在交付時因存在公區(qū)質(zhì)量差、地庫、戶內(nèi)漏水嚴(yán)重、外墻不平存在脫落風(fēng)險等問題遭到小區(qū)業(yè)主集體投訴。

而此前，華發(fā)武漢項目“華發(fā)四季”項目因為房屋質(zhì)量問題以及項目降價幅度過大等問題遭業(yè)主維權(quán)。據(jù)悉，華發(fā)四季項目去年年底才交房，但半年后就遭到業(yè)主的投訴，甚至業(yè)主在住房保障和房屋管理局前要求“退房”。

此外，華發(fā)北京“華發(fā)中央公園”項目在今年交付后，也遭到了該小區(qū)多位業(yè)主的集體投訴。據(jù)新浪財經(jīng)報道，“華發(fā)中央公園”項目在交付后出現(xiàn)了樓體外立面出現(xiàn)扭曲狀、全部樓棟均未做散水處理，諸多業(yè)務(wù)房間內(nèi)墻體地面空鼓，還有業(yè)主投訴稱其存在偷工減料、以次充好的情況。