每日信息：祥生地產流動性告急 變賣資產艱難自救
來源：中訪網觀察
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2022-06-14 05:44:39
【資料圖】
隨著債務陸續(xù)違約，還有各地項目接連被爆出的停工消息，祥生地產的債務問題逐漸暴露。為應付流動性危機，祥生地產加快變賣資產，但是面對高達千億元的負債，祥生地產能否化險為夷充滿變數(shù)。
千億負債如何形成？
祥生地產與浙江另外三家房企中梁、德信和佳源被稱之為“浙系四小龍”。祥生地產發(fā)家于浙江諸暨，2014年總部遷至杭州，并確立了“立足杭州，生輝上海，深耕蘇浙皖，輻射全國”的戰(zhàn)略規(guī)劃。
到2015年，祥生地產的銷售額僅還只有109億元，不過在搭上三四線城市棚改的快車后，祥生地產只用三年就跨入千億俱樂部，2018年祥生地產銷售規(guī)模為1071億元，三年時間增長了近10倍。
三年時間從百億到千億，祥生地產又是如何做到的呢？2016年，祥生地產曾提出“36781”的快周轉策略，即3個月內動工、6個月開盤、開盤銷售去化70%、一個月后去化達80%、1年現(xiàn)金流歸正。
得益于高周轉運營模式和三四線城市棚改紅利，祥生地產迎來狂飆突進的三年。但是隨著2019年棚改貨幣化政策退出，三四線城市紅利消退，祥生地產“高周轉”的打法逐漸失靈。
不過此時，祥生地產已經債臺高筑，資金回籠速度趕不上債務到期的速度。數(shù)據(jù)顯示，2017年到2019年，祥生地產的資產負債率分別為98.08%、97.64和95.43%，2010年和2021年負債率有所下降，分別為89.96%和88.37%。
截至2021年末，祥生地產總資產規(guī)模為1457.43億元，負債規(guī)模為1287.91億元。其中短期借款172.48億元，但是現(xiàn)金及等價物只有29.33億元，現(xiàn)金無法覆蓋短債。
債務和業(yè)績雙雙暴雷
在2018年銷售規(guī)模突變千億后，祥生地產曾提出2019年實現(xiàn)1300億的銷售目標，但是終究還是落空了。
2019年祥生地產實現(xiàn)銷售金額1225億元，2020年沒能守住千億大關，銷售規(guī)模下降到781.68億元，2021年銷售規(guī)模為803.31億元。
2021年，祥生地產實現(xiàn)營業(yè)收入437.19億元，同比下降約6.3%；凈利潤約為5億元，同比減少84.3%。
實際上，在2019年祥生地產曾做出過戰(zhàn)略調整，戰(zhàn)略升級為“1+1+X”的擴張戰(zhàn)略，即立足于浙江省，深入滲透泛長三角區(qū)域，并拓展至泛長三角區(qū)域以外的其他具備高增長潛力的城市。
但是今年以來長三角地區(qū)樓市成交慘淡。４月份，長三角2０個重點城市商品住宅成交面積同比下降６９％。作為祥生地產的大本營，杭州4月杭州商品住宅成交面積僅83萬平方米，同比下滑56%；1至4月，杭州累計成交面積251萬平方米，同比暴跌64%。
樓市成交慘淡傳導到公司經營層面，今年1-5月祥生地產銷售總額約僅為133.71億元，同比大降66.4%，合約銷售面積975,665平方米，同比下降68.6%。
伴隨著銷售下滑，祥生地產流動性也開始亮“紅燈”。實際上，早在2021年11月有關祥生地產流動性危機的消息已傳出，致使公司股價在當月一度暴跌54%。
2022年1月，祥生地產被穆迪，惠譽下調評級，僅僅一個月后祥生地產就宣告?zhèn)鶆者`約。
數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底祥生地產凈負債率為153%，剔除預收賬款資產負債率77.5%，現(xiàn)金短債比0.49，“三道紅線”指標均超出監(jiān)管要求。
另外，祥生地產目前有筆境外債券存續(xù)，涉及存續(xù)金額約為6.21億美元；除了上述違約的債券，剩余3筆均在明年不同時段到期，票面利率12%-13%，余額累計為4.2億美元。
與此同時，祥生地產各地項目接連被爆出的停工的消息。今年5月26日，越城區(qū)祥生房產公司開發(fā)的尚賢府項目逾期交付，5月31日，位于紹興諸暨暨陽街道的祥生棠樾被曝處于停工狀態(tài)。
祥生地產現(xiàn)金流危機有愈演愈烈之勢，加快回籠資金迫在眉睫。
變賣資產艱難自救
為應付流動性危機，今年以來祥生地產不斷出售資產，加快回籠資金。
今年6月5日，祥生地產以9250萬元的價格出售所持湖州交投祥生房地產開發(fā)有限公司50%股權予浙江交投。
資料顯示，湖州交投公司持有三家全資項目公司，總共擁有建筑面積約42.07萬平方米。2020年收入為6.05億元，2021年收入22.6億元；2021年的稅后利潤為1.67億元，同比增長超過20倍。
在今年2月28日，湖州交投對祥生進行了一次派息，派息金額高達1.45億元。由此可以看出，湖州交投項目還算是優(yōu)質項目，但是面對已經告急的債務，祥生地產只得選擇出手。
此外，今年1月祥生地產以3.37億元的價格轉讓了其持有的浙江向日葵健康產業(yè)發(fā)展有限公司23.81%股權，同時以4.87億元的價格出售杭州濱拓企業(yè)管理有限公司51%股權。
3月份，祥生地產以2.72億元的代價轉讓海紫元銀通置業(yè)有限公司58.5%股權。
在不斷出售資產中，祥生地產回籠了部分資金。但是面對上百億元的短期債務，祥生地產自救之路依然十分艱難。
