銷售表現(xiàn)不佳，勢必將加重俊發(fā)集團(tuán)的償債壓力。

　　近日，俊發(fā)地產(chǎn)遭惠譽(yù)下調(diào)信用評級。

　　而其母公司俊發(fā)集團(tuán)迅速做出回應(yīng)，稱公司不存在兌付壓力，目前按時(shí)償付本息。

　　不過，相關(guān)數(shù)據(jù)證實(shí)，俊發(fā)集團(tuán)確實(shí)面臨著償債壓力大、現(xiàn)金流有限、銷售下滑等多重困境。

　　而信用評級遭下調(diào)，是否會(huì)成為俊發(fā)集團(tuán)爆發(fā)債務(wù)危機(jī)的“導(dǎo)火索”呢？

　　【評級遭下調(diào)，母公司迅速回應(yīng)】

　　2月28日，國際評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)將俊發(fā)地產(chǎn)的長期外幣發(fā)行人違約評級從“B+”下調(diào)至“B-”，展望“負(fù)面”；同時(shí)，還將俊發(fā)地產(chǎn)的高級無抵押評級以及PowerBestGlobalInvestmentsLimited的未償債券評級從“B+”下調(diào)至“B-”，回收率評級“RR4”。

　　俊發(fā)地產(chǎn)評級遭下調(diào)的原因，是由于其流動(dòng)性和融資渠道有所削弱。而負(fù)面的展望反映了為2022年10月和12月到期的資本市場債務(wù)再融資的不確定性。對此，惠譽(yù)認(rèn)為，俊發(fā)地產(chǎn)可能不得不依靠資產(chǎn)處置來解決于2022年下半年資本市場到期的問題。

　　就在近期，受經(jīng)營承壓、財(cái)務(wù)指標(biāo)弱化、債務(wù)到期壓力大等諸多因素的影響，多家房企的信用評級遭機(jī)構(gòu)下調(diào)，而伴隨其后的正是相關(guān)房企的劇烈動(dòng)蕩。

　　而針對惠譽(yù)此次下調(diào)評級，俊發(fā)地產(chǎn)迅速做出了回應(yīng)。

　　3月2日，俊發(fā)地產(chǎn)母公司俊發(fā)集團(tuán)發(fā)布澄清聲明。

　　首先，俊發(fā)集團(tuán)稱，在過去一年時(shí)間里，評級機(jī)構(gòu)下調(diào)內(nèi)地房企信用評級超過100次，公司評級下滑也是普遍現(xiàn)象。簡言之，評級下調(diào)這事并沒有什么大不了的。

　　另外，俊發(fā)集團(tuán)還介紹了其負(fù)債情況。2021年中期，其負(fù)債總額1236.65億元，有息負(fù)債429.07億元。截至目前，公司均按時(shí)、足額償付金融機(jī)構(gòu)貸款本息，也不存在違約或延遲支付本息的情況。

　　雖然俊發(fā)集團(tuán)的反應(yīng)足夠迅速，但是兩個(gè)核心問題仍在，即俊發(fā)集團(tuán)的賬面現(xiàn)金是否能夠覆蓋短債，以及俊發(fā)集團(tuán)銷售表現(xiàn)不佳的事實(shí)如何解決。

　　【償債壓力巨大，曾被爆“裁員”】

　　俊發(fā)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)中有名的“云南一哥”，成立至今已經(jīng)有24的歷史。

　　不過令人意外的是，時(shí)至今日，俊發(fā)地產(chǎn)還不是一家上市公司。

　　既然無法在資本市場上籌措資金，俊發(fā)地產(chǎn)及其母公司俊發(fā)集團(tuán)就值得頻頻發(fā)債融資。

　　而根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年及2020年上半年，俊發(fā)集團(tuán)的凈負(fù)債率分別為293.99%、297.44%、299.345%、314.33%。

　　由此可見，俊發(fā)集團(tuán)的償債壓力一直很大。

　　而在現(xiàn)金短債比方面，數(shù)據(jù)顯示，2020年俊發(fā)集團(tuán)持有的貨幣資金為134.76億元，現(xiàn)金短債比為1.59。而到了2021年中期，俊發(fā)集團(tuán)的貨幣資金為66.12億元，但其僅短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債兩項(xiàng)，就有約116億元。

　　也就是說，即使不算上應(yīng)付票據(jù)，俊發(fā)集團(tuán)的短債缺口還有50億元。

　　要知道，這些還只是俊發(fā)集團(tuán)的明債。值得一提的是，俊發(fā)集團(tuán)諸多項(xiàng)目與中航信托合作設(shè)立子公司，存在明顯的“明股實(shí)債”嫌疑。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月末，俊發(fā)集團(tuán)的少數(shù)股東權(quán)益有109.9億元，占所有者權(quán)益的30%；但其少數(shù)股東損益卻為-5553.75萬元，明顯于少數(shù)股東權(quán)益占比不匹配。

　　償債重壓之下，俊發(fā)地產(chǎn)曾于去年傳出大規(guī)模裁員消息。

　　2021年10月，俊發(fā)地產(chǎn)被傳出“裁員風(fēng)波”，據(jù)悉俊發(fā)集團(tuán)昆明大本營裁員30%，佛山優(yōu)化的比例接近70%。

　　針對此次裁員傳聞，俊發(fā)集團(tuán)只是在其官方公眾號刊登了一篇《嚴(yán)正聲明》，聲稱俊發(fā)集團(tuán)正在進(jìn)行的人事調(diào)整。

　　人事調(diào)整和裁員，在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)，幾乎就是同一個(gè)意思了。

　　【業(yè)務(wù)地域高度集中，銷售大幅下滑】

　　償債壓力如此的根本原因，還是因?yàn)榭“l(fā)集團(tuán)的銷售不佳。

　　資料顯示，俊發(fā)集團(tuán)目前已入駐大灣區(qū)、長三角、華中、西南四個(gè)高成長區(qū)域，包括上海、佛山、廣州、西安等14城。

　　尤其是在2015年拿下舊改項(xiàng)目殺入上海，一舉打開了俊發(fā)集團(tuán)的行業(yè)知名度。

　　但是，雖然俊發(fā)集團(tuán)擅長舊改、即城市更新業(yè)務(wù)，但其弊端正是對資金的大規(guī)模擠壓。

　　比如，俊發(fā)集團(tuán)在大灣區(qū)的3個(gè)舊改項(xiàng)目中，投資總額就超過200億元。而在2019年，俊發(fā)集團(tuán)曾對外宣布啟動(dòng)“最美云南計(jì)劃”，預(yù)計(jì)5年投資500億元。

　　這些體量龐大的舊改項(xiàng)目，資金投入大、開發(fā)周期長。而苦于融資渠道受限，俊發(fā)集團(tuán)甚至不惜以13%的高利率發(fā)債融資，資金壓力可見一斑。

　　但是，俊發(fā)集團(tuán)的巨額投入，卻沒有取得銷售面上的亮眼表現(xiàn)。

　　事實(shí)上，在2017年迎來銷售增長的高光時(shí)刻后，俊發(fā)集團(tuán)甚至自信地喊出了2020年突破千億規(guī)模的口號。

　　然而，俊發(fā)集團(tuán)隨之陷入瓶頸期。

　　2018年，俊發(fā)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售金額550億元，排名第49；而在2019年，其銷售金額為528.4億元，行業(yè)排名第64。到了2020年，雖然俊發(fā)集團(tuán)的銷售金額增長至670.1億元，但其千億目標(biāo)也正式宣告失敗。

　　而在2021年，俊發(fā)集團(tuán)的銷售金額下降至530億元，降幅達(dá)20%。

　　而根據(jù)惠譽(yù)預(yù)計(jì)，其在2022年的合同銷售額將進(jìn)一步下降，原因是該行業(yè)的需求和情緒普遍疲軟。

　　不過，俊發(fā)集團(tuán)除了要面對艱辛的行業(yè)環(huán)境之外，還得面臨業(yè)務(wù)地域集中度風(fēng)險(xiǎn)。

　　像俊發(fā)集團(tuán)這樣重倉云南一省的房企，銷售增長放緩是意料之中的事情。

　　而銷售表現(xiàn)不佳，勢必將加重俊發(fā)集團(tuán)的償債壓力。

　　或許，俊發(fā)集團(tuán)的危機(jī)就在眼前。