除了經(jīng)營(yíng)面布局良好外，華潤(rùn)置地的流動(dòng)性也較為穩(wěn)健。

圖/網(wǎng)絡(luò)

近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)增速逐步放緩，規(guī)模逐漸見(jiàn)頂，行業(yè)進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)甚至減量競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。

(相關(guān)資料圖)

相比其他房企在描述2022年時(shí)“哀嚎遍野”的景象，華潤(rùn)置地僅簡(jiǎn)單地描述了去年行業(yè)發(fā)展的進(jìn)展情況，沒(méi)有過(guò)多用修飾詞感慨過(guò)去一年的悲慘。

其之所以這么淡定，與公司優(yōu)于其他房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)有不小的關(guān)系。

雖然華瑞置地去年?duì)I利雙降，但仍在盈利；毛利雖然不斷下滑，但仍保持20%以上，這在行業(yè)中算是不錯(cuò)的了。

要知道，去年經(jīng)過(guò)寒冬的“洗禮”后，房地產(chǎn)行業(yè)整體下行，業(yè)績(jī)普遍下滑虧損，規(guī)模賽急剎車(chē)后，超千億規(guī)模的房企減少了一半，僅剩20家，華潤(rùn)置地明顯位居其一。

在其他房企減少拿地、保障資金流的背景下，華潤(rùn)置地雖然沒(méi)有像保利發(fā)展一樣喊出了“進(jìn)三爭(zhēng)一”的口號(hào)，也沒(méi)有像招商蛇口一樣立下“3年內(nèi)躋身五強(qiáng)”的目標(biāo)，但從其拿地力度不減的動(dòng)作中可以看出，公司“彎道超車(chē)”的企圖明顯。

雖然華潤(rùn)置地尚存一些償債風(fēng)險(xiǎn)，但其流動(dòng)性在行業(yè)中也屬于較為穩(wěn)健的一類(lèi)，如今行業(yè)已有回暖之勢(shì)，其集中于一二線的土地更深受回暖趨勢(shì)籠罩，這也代表，華潤(rùn)置地或能先其他房企一步擺脫“余寒”。

【業(yè)績(jī)下滑，毛利率下降】

2022全年，華潤(rùn)置地總營(yíng)收為2070.6億元，同比小幅下降2.4%。

其中，開(kāi)發(fā)物業(yè)(主要即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù))營(yíng)業(yè)額為1761.6億元，同比下降4.2%；投資物業(yè)(包括酒店經(jīng)營(yíng))營(yíng)業(yè)額為170.2億元，同比降2.4%，如剔除租金減免影響，營(yíng)業(yè)額192.6億元，同比增長(zhǎng)10.5%。

利潤(rùn)方面，公司扣除投資物業(yè)重估增值后的核心股東應(yīng)占溢利人民幣270.0億元，同比增長(zhǎng)1.5%；計(jì)入投資物業(yè)重估增值后的股東應(yīng)占溢利人民幣280.9億元，同比下降13.3%。

整體而言，華潤(rùn)置地2022年全年?duì)I利雙降，且公司歸母凈利潤(rùn)也是17年以來(lái)首次下降。

不過(guò)，和行業(yè)中其他房企相比，華潤(rùn)置地的表現(xiàn)簡(jiǎn)直是可圈可點(diǎn)，畢竟在虧損遍地的行業(yè)中，好歹華潤(rùn)置地盈利了，還躍居行業(yè)的“利潤(rùn)之王”。

但這也可以看出，行業(yè)在2022年寒氣籠罩下，即便是含著金鑰匙的華潤(rùn)置地，也逃不過(guò)業(yè)績(jī)下滑的命運(yùn)。

不過(guò)比起業(yè)績(jī)下滑，華潤(rùn)置地的核心盈利能力的走低或許更加引人關(guān)注。

數(shù)據(jù)顯示，華潤(rùn)置地2017年至2022年的毛利率分別為40.25%、43.39%、37.91%、30.86%、26.97%、26.2%。

可以明顯看出，公司在2018年達(dá)到毛利率高峰后，就開(kāi)始了下坡路。

對(duì)于毛利率下滑的情況，華潤(rùn)置地在2022年度業(yè)績(jī)會(huì)上回應(yīng)稱(chēng)，“華潤(rùn)置地綜合毛利率26.2%，下降0.8%，但一年的項(xiàng)目不代表長(zhǎng)期情況，2023年會(huì)提高2%—3%。”

在更早之前，華潤(rùn)置地總裁李欣曾直言表示：“未來(lái)預(yù)計(jì)行業(yè)毛利率會(huì)回歸到20%以上，但已經(jīng)回不到過(guò)去30%甚至更高的狀態(tài)了?！?/p>

市場(chǎng)中也有聲音認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿的暴利的時(shí)代或一去不回。

當(dāng)然，和行業(yè)中毛利率下滑至個(gè)位數(shù)的房企相比，比如中梁控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、新城控股等房企，華潤(rùn)置地仍保持20%以上的毛利率在行業(yè)中也算是佳績(jī)。

【逆勢(shì)拿地，土地集中于高能城市】

在剛剛過(guò)去的2022年，房企銷(xiāo)售額普遍下滑。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)TOP100房企全年累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低41.6％。

年報(bào)中，2022年華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)簽約額2013.3億元，同比下降4.6%，目標(biāo)算是實(shí)現(xiàn)了一半；簽約面積1425萬(wàn)平方米，同比下降18.8%。

對(duì)比而言，華潤(rùn)置地銷(xiāo)售的下滑遠(yuǎn)低于行業(yè)均值。

在克而瑞的榜單中，其排名同比上升5名，位列全國(guó)第4位，僅次于碧桂園、保利、萬(wàn)科。

然而，在行業(yè)下行，其他房企紛紛減少拿地保命為先的背景下，華潤(rùn)置地反而謀劃著彎道超車(chē)。

數(shù)據(jù)顯示，2022年，華潤(rùn)置地新獲取了71個(gè)項(xiàng)目，比2021年還多了10個(gè)；總拿地金額達(dá)1442億元。據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，華潤(rùn)升至拿地榜單第一名。

實(shí)際上，進(jìn)入2023年，華潤(rùn)置地的拿地態(tài)勢(shì)依舊猛烈，今年前2個(gè)月，其權(quán)益拿地金額103億元，位列行業(yè)第一，是第二名越秀地產(chǎn)的近兩倍。

從新增地塊分布看，華潤(rùn)置地新增投資主要集中在一二線城市，占比達(dá)92%，總可售貨值占比達(dá)90%。

“我們把握了核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，去年在北京、成都、深圳等核心城市補(bǔ)充了不錯(cuò)的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)?！敝x驥表示，這些投資項(xiàng)目穩(wěn)定性、安全性都比較高，且去年獲取的項(xiàng)目有一半已經(jīng)兌現(xiàn)開(kāi)盤(pán)，基本實(shí)現(xiàn)了預(yù)期的回報(bào)，對(duì)2023年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)也起到了非常積極的支撐作用。

李于寧表示：由于內(nèi)城土地有限，未來(lái)也不可能出現(xiàn)大規(guī)模再造，核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)住宅注定將快速進(jìn)入存量時(shí)代。核心優(yōu)質(zhì)新房項(xiàng)目更為稀缺，也就保證了它們的絕對(duì)價(jià)值。

要知道，如今行業(yè)已有回暖之勢(shì)，其中一線城市和高能級(jí)的二線城市市場(chǎng)比較穩(wěn)定，一些相對(duì)能級(jí)比較弱的城市仍在繼續(xù)承壓。

這表示，土地集中于一二線城市的華潤(rùn)置地在這波回暖中或能先一步恢復(fù)元?dú)狻?/p>

【流動(dòng)性穩(wěn)健，但風(fēng)險(xiǎn)尚存】

除了經(jīng)營(yíng)面布局良好外，華潤(rùn)置地的流動(dòng)性也較為穩(wěn)健。

在目前發(fā)布了年報(bào)的房企中，大部分都處于流動(dòng)性緊張的狀態(tài)。

相比之下，華潤(rùn)置地的各項(xiàng)指標(biāo)都可堪為行業(yè)標(biāo)桿。

數(shù)據(jù)顯示，2022年，華瑞置地的總負(fù)債規(guī)模有7396億元，相比2021年的6577億元上漲了12.45%。但由于總資產(chǎn)也有所上漲，所以公司的資產(chǎn)負(fù)債率不僅沒(méi)有上升，還出現(xiàn)了微降，從69.25%降至68.4%，其總有息負(fù)債率40.2%，凈有息負(fù)債率38.8%；三道紅線指標(biāo)穩(wěn)居綠檔。

其實(shí)，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2022年華潤(rùn)置地以公司債、中期票據(jù)及資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃等方式，合計(jì)融資391億元。

受益于央企背景和穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，其借錢(qián)成本較低，年末加權(quán)平均融資成本僅3.75%。

流動(dòng)性上，公司一年內(nèi)到期的票據(jù)為89.06億元，短期借款523.4億，合計(jì)短債規(guī)模612.46億元。

截至2022年末，華潤(rùn)置地在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物975億元，完全足以覆蓋短債。

不過(guò)，公司尚有經(jīng)營(yíng)性負(fù)債1409億元，若加上這一項(xiàng)，華潤(rùn)置地的償債風(fēng)險(xiǎn)劇增。

3月31日，惠譽(yù)發(fā)布評(píng)級(jí)報(bào)告稱(chēng)，華潤(rùn)置地2022年財(cái)務(wù)指標(biāo)仍支撐其評(píng)級(jí)。惠譽(yù)表示，華潤(rùn)置地(BBB+/穩(wěn)定)2022年的財(cái)務(wù)指標(biāo)仍保持穩(wěn)健，杠桿率溫和攀升，但仍在預(yù)期之內(nèi)。

惠譽(yù)估計(jì)，2022年華潤(rùn)置地以?xún)魝鶆?wù)與凈物業(yè)資產(chǎn)比衡量的杠桿率從2021年的23%升至29%，主要是由于銷(xiāo)售疲軟以及在投資物業(yè)和新購(gòu)?fù)恋胤矫娴某掷m(xù)資本支出。杠桿率的升幅仍在惠譽(yù)預(yù)期之內(nèi)，且低于35%的負(fù)面評(píng)級(jí)行動(dòng)觸發(fā)閾值。

華潤(rùn)置地的整體表現(xiàn)在行業(yè)中是不錯(cuò)的，其流動(dòng)性和身為央企的融資便利也足以支持公司逆勢(shì)拿地、彎道超車(chē)，集中于高能城市的土儲(chǔ)也讓其先一步置身于回暖流中，可見(jiàn)華潤(rùn)置地或能先一步擺脫“余寒”。