9月15日，穆迪再次下調(diào)德信中國公司家族評級，從“B3”下調(diào)至“Caa1”，并將其高級無抵押評級從“Caa1”下調(diào)至“Caa2”，展望為負面。

【資料圖】

早在今年4月，穆迪就已將德信中國公司家族評級(CFR)從“B2”下調(diào)至“B3”，高級無抵押評級從“B3”下調(diào)至“Caa1”。

而在更早之前，2021年11月，另一家評級機構(gòu)標普也將德信中國信用等級下調(diào)至“B-”，列入負面信用觀察名單。

對于這次進一步下調(diào)德信中國評級，穆迪解釋稱，由于未來6-12個月德信中國有大量債務(wù)到期且流動性疲弱，其再融資風(fēng)險加劇。在資金緊張的情況下，該公司解決再融資需求的能力存在不確定性。

德信中國是一家老牌浙系房企，與中梁、祥生和佳源并稱“浙系房企四小龍”，過去以激進擴張著稱。但自2021年以來，隨著樓市劇烈調(diào)整，曾經(jīng)熱衷于“高周轉(zhuǎn)”的房企相繼暴雷，德信中國也正面臨著銷售腰斬，業(yè)績大幅下滑，債務(wù)壓頂?shù)睦Ь帧?/p>

評級再遭下調(diào)短期債務(wù)承壓

在評級報告中，穆迪指出，德信中國在未來6-12個月將有大量債務(wù)到期，其中包括于2022年12月到期的3.48億美元離岸債券。穆迪認為，德信中國現(xiàn)有的現(xiàn)金加上經(jīng)營性現(xiàn)金流，將不足以覆蓋在此期間所有到期債務(wù)。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，德信中國計息負債約為237.06億元，較2021年12月31日下降21.9%，其中一年內(nèi)須償還的短債約為105.02億元。

短債規(guī)模在下降的同時，德信中國手上的現(xiàn)金也大幅減少。截至今年6月底，德信中國的無限制現(xiàn)金余額從2021年底的161億元人民幣大幅下降至106億元人民幣，主要是由公司使用內(nèi)部現(xiàn)金資源償還了大部分到期債務(wù)所致。

截至目前，德信中國的現(xiàn)金勉強可以覆蓋短債，現(xiàn)金短債比為1.02，但已快踩到“三道紅線”。

從整體負債情況看，截至6月底，德信中國德總資產(chǎn)規(guī)模為1167.36億元，其中負債合計939.73億元，資產(chǎn)負債率為80.50%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為66.1%，凈負債率為57.1%，“三道紅線”均尚處于綠檔。

若是樓市如往常一樣火爆，德信中國化解債務(wù)或許并無難度。但自去年下半年以來，樓市陷入深度調(diào)整，房企銷售普遍腰斬了。

2021年下半年開始德信中國的銷售額持續(xù)下降，全年實現(xiàn)銷售739.8億元，同比增長16.4%，但未完成800億目標銷售。今年上半年，德行中國實現(xiàn)合約銷售金額193.8億元，銷售面積103.7萬平方米，分別同比下降55.0%和49.7%，降幅大于百強房企收縮50.7%的平均水平。

最新披露德數(shù)據(jù)顯示，德信中國今年前8月，實現(xiàn)累計合約銷售金額251.1億元，累計合約銷售面積約138萬平方米，7、8月的銷售金額僅為30億元左右，低于其上半年的平均表現(xiàn)水平，銷售進一步下滑，并未見回暖。

反應(yīng)到業(yè)績指標上，今年上半年，德信中國實現(xiàn)營業(yè)收入102.5億元，較去年同期下降22%，毛利潤為12.7億元，同比減少55%，毛利率為12.4%，同比下滑9.4個百分點，期內(nèi)利潤為9.04億元，同比下降34.4%。

穆迪評級報告預(yù)計，在經(jīng)營和融資條件面臨挑戰(zhàn)的情況下，德信中國2022年的合同銷售額將同比下降約50%至370億元人民幣左右，這將進一步限制其經(jīng)營性現(xiàn)金流和流動性。

重倉二三四線城市項目去化面臨挑戰(zhàn)

德信中國前身德信地產(chǎn)1995年成立于浙江湖州市德清縣，2005年才將總部遷至杭州，開始全國化擴張。但至今，德信布局仍以浙江為主，項目主要集中二三四五線城市。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月30日，德信在全國27個核心城市共運營154個項目，期末總土儲約為1746萬平方米，其中二線城市占比最高達到55.5%，三四線城市為41.4%。在區(qū)域分布上，長三角區(qū)域占比最高，達76.0%，中西部和珠三角分別占比18.8%和5.2%。

由于棚改逐步退潮，缺乏產(chǎn)業(yè)、人口等基本面支撐的下線城市房價波動更為劇烈，庫存高企，項目去化困難。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年7、8月份，70個大中城市中，一線城市整體房價環(huán)比漲幅回落；二三線城市環(huán)比轉(zhuǎn)降或降幅擴大。

比如7月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.1%和0.9%；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降0.5%和2.5%，降幅比上月分別擴大0.3和0.4個百分點；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降3.2%和3.9%，降幅擴大0.4和0.2個百分點。

與此同時，二三四線城市面臨更高商品房庫存量以及更長去化周期。克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，一線和二線城市新房商品房去化周期已上升至18個月警戒線；而三四線城市已達到24個月，同比增長97%。

30個被監(jiān)測的二線城市廣義商品房庫存達到17億平方米，66個三四線城市庫存達19億平方米，庫存積壓明顯。

這也是導(dǎo)致德信中國今年上半年銷售降幅高于行業(yè)平均水平德重要原因。在債務(wù)緊逼的情況下，德信中國選擇了直接出售資產(chǎn)回籠資金。

今年以來，德信中國接連拋售了不少資產(chǎn)。5月份，德信以虧損逾1400萬元的代價出售杭州海衍科技有限公司54.54%股權(quán)，回籠資金4.54億元，6月份連軸轉(zhuǎn)讓杭州潤郎、德清莫干山東麓建設(shè)有限公司、杭州沁都置業(yè)3家公司股權(quán)。

德信中國不惜虧損拋售資產(chǎn)，對資金的渴求可見一斑，但能否化解債務(wù)難題，依然充滿挑戰(zhàn)。