銷售額下滑意味著新城控股用于償還負(fù)債的資金也隨之減少。

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(資料圖)

新城控股集團(tuán)股份有限公司(下稱“新城控股”)在披露截止日，攜上半年財(cái)務(wù)報(bào)告姍姍來遲。

數(shù)據(jù)顯示，上半年新城控股營(yíng)收同比下滑超45%，歸母凈利潤(rùn)、扣非凈利潤(rùn)均同比下滑超30%，對(duì)如今的新城控股來說這是尤為尷尬的。

就在不久前，作為示范房企的新城控股還被標(biāo)普下調(diào)了評(píng)級(jí)，甚至在更久前還被穆迪下調(diào)了評(píng)級(jí)，不少房企在此前因?yàn)樵u(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)過于看空及悲觀而終止或主動(dòng)撤銷了評(píng)級(jí)，因此彼時(shí)外界對(duì)新城控股被下調(diào)的評(píng)級(jí)看法褒貶不一。

而如今從新城控股半年度的財(cái)務(wù)報(bào)告中，或許可以對(duì)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)接連下調(diào)新城控股評(píng)級(jí)的原因窺見一二。

【業(yè)績(jī)、銷售雙雙下滑】

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月30日，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入428億元，同比下降45.89%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)30.1億元，同比下降30.11%；實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤(rùn)25.62億元，同比下降32.5%。

對(duì)于營(yíng)業(yè)收入的下滑，新城控股表示主要系上半年物業(yè)交付收入較上年同期減少較多，而成本方面，新城控股貫徹了自王曉松接任以來的壓縮成本策略，同期營(yíng)業(yè)成本同比減少47.43%至334.3億元，營(yíng)業(yè)總成本也同比減少45.73%至391.7億元。

因此上半年新城控股凈利潤(rùn)下降幅度遠(yuǎn)低于營(yíng)業(yè)收入的幅度，不過這一局面或許并不能維持多久。

數(shù)據(jù)顯示，今年7月份新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約108.9億元，同比下降35.52%；銷售面積約107.87萬平方米，同比下降30.58%；而1至7月，新城控股累計(jì)合同銷售金額約760.5億元，同比下降43.48%；累計(jì)銷售面積765.07萬平方米，同比下降38.42%，略優(yōu)于同期克而瑞數(shù)據(jù)中49.3%的行業(yè)平均降幅。

即便如此，也為新城控股此后業(yè)績(jī)的下滑埋下了隱患，并且今年前七個(gè)月新城控股銷售均價(jià)為9940.27元/平方米，要知道上年同期時(shí)新城控股銷售均價(jià)為1.08萬元/平方米，這意味著此后新城控股營(yíng)收空間及利潤(rùn)空間都將有一定程度的收窄。

而銷售額的下滑對(duì)新城控股的影響遠(yuǎn)不止于此。

【頻繁發(fā)債卻現(xiàn)資金缺口】

眾所周知，銷售回款為房企還債的主要資金來源之一，而銷售回款則與銷售額成正比，銷售額下滑意味著新城控股用于償還負(fù)債的資金也隨之減少。

今年上半年新城控股銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為497.8億元，同比減少28.86%，加之今年上半年新城控股拿地?cái)?shù)量急劇減少，半年報(bào)顯示，今年上半年新城控股僅拿地一宗，地價(jià)2826萬元，較2021年同期超600億元的低價(jià)大幅減少，使其同期經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流同比增加251.9%至115億元。

而隨著借款、發(fā)債的減少及償還借款等資金的增多，導(dǎo)致今年上半年新城控股現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物同比減少25.68%至380.5億元，償還借款資金有所減少。

值得一提的是，新城控股同期負(fù)債規(guī)模也有所減少，但由于現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的大幅減少，其短期借款等負(fù)債仍難以被覆蓋，截至上半年末新城控股一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債245.93億元，短期借款11.85億元，應(yīng)付賬款中扣除賬齡超過一年后的金額為378.43億元。

也就是說，新城控股一年內(nèi)到期的負(fù)債為636.21億元，前述380.5億元的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物遠(yuǎn)不能將此覆蓋。

要知道新城控股被列為示范房企后，還發(fā)行了今年首期總額10億元的中期票據(jù)，為其流動(dòng)性緩解了不少，但新城控股還是陷入了如今境地，可見其本身的經(jīng)營(yíng)狀況。

與此同時(shí)，在此后新城控股還有近百億元的融資債券及票據(jù)將發(fā)行，卻仍不被評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)看好，顯然新城控股面臨的風(fēng)險(xiǎn)不小，其中一個(gè)或許就是表外負(fù)債了。

【存表外負(fù)債】

前述提到新城控股歸母凈利潤(rùn)下降幅度優(yōu)于營(yíng)業(yè)收入的幅度，這其中少數(shù)股東貢獻(xiàn)了不少力量。

截至今年上半年末，新城控股少數(shù)股東權(quán)益349.5億元，在966.5億元的總權(quán)益中的比重為36.16%，按照常理來說，少數(shù)股東獲得回報(bào)在當(dāng)期凈利潤(rùn)中的比重也將達(dá)到36%左右。

其實(shí)不然，數(shù)據(jù)顯示，今年上半年新城控股少數(shù)股東損益2.411億元，在當(dāng)期32.51億元的凈利潤(rùn)中的比重僅為7.42%，與其實(shí)際應(yīng)獲得的回報(bào)相差30%左右，這也意味著新城控股存在“明股實(shí)債”的嫌疑。

而“明股實(shí)債”正是表外負(fù)債的一種表現(xiàn)方式，另外期內(nèi)新城控股長(zhǎng)期股權(quán)投資也同比增長(zhǎng)1.85%至256.7億元，在總資產(chǎn)中的比重為4.49%。

據(jù)了解，長(zhǎng)期股權(quán)投資是房企在聯(lián)合營(yíng)企業(yè)的股權(quán)投資，對(duì)外擔(dān)保金額則可以視為房企在聯(lián)合營(yíng)企業(yè)層面需按權(quán)益比例承擔(dān)的負(fù)債，數(shù)據(jù)顯示，同期新城控股對(duì)外擔(dān)保余額650.56億元，在總資產(chǎn)中的比重在65%左右。

其中對(duì)合聯(lián)營(yíng)公司的擔(dān)保余額為77.47億元，，聯(lián)合營(yíng)企業(yè)的對(duì)外擔(dān)保余額/長(zhǎng)期股權(quán)投資的比例為30.18%，如此比例也為新城控股隱藏了一部分債務(wù)。

僅表內(nèi)負(fù)債新城控股就難以應(yīng)付，更別說近百億元的表外負(fù)債了，再加上如今持續(xù)下滑的銷售業(yè)績(jī)，也難怪評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)會(huì)接二連三的下調(diào)其評(píng)級(jí)了。