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在向規(guī)模沖刺時，保利發(fā)展盈利能力的不足也逐漸顯現(xiàn)。

　　500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="先拿地后發(fā)債，保利發(fā)展為規(guī)?！吧焚M苦心”不惜以價換量">
圖/官網(wǎng)

　　前腳拿地，后腳發(fā)債。

　　6月23日消息，保利發(fā)展控股集團股份有限公司(下稱“保利發(fā)展”)擬發(fā)行不超過20億元的無擔保公司債券，分為兩個品種，募集資金擬全部用于補充流動資金。

　　就在前一日，保利發(fā)展剛以13.09億元，8%的溢價率競得鄭州一宗地塊，如此前后腳速度不可謂不快。

　　實際上，此為保利發(fā)展年內(nèi)“常態(tài)”，今年前5個月保利發(fā)展斥資310億元取得25宗地塊，同時，先后發(fā)行了多期公司債券和中期票據(jù)及綠色中期票據(jù)，發(fā)債規(guī)模數(shù)百億元。

　　此前融創(chuàng)、恒大因資金出現(xiàn)問題導致銷售額受到影響，在此情況下保利發(fā)展順勢進入行業(yè)前三，成功“圓夢”前三，即使隨后提出了“進三爭一”的口號，但如此拿地及發(fā)債速度業(yè)內(nèi)還是認為保利發(fā)展是要穩(wěn)固其前三寶座。

　　可在向規(guī)模沖刺時，保利發(fā)展盈利能力的不足也逐漸顯現(xiàn)。

　　【年內(nèi)頻頻發(fā)債】

　　6月23日據(jù)上交所披露，保利發(fā)展2022年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券(第三期)。

　　據(jù)了解，本期債券分為兩個品種，分別為5年期固定利率債券，附第3年末發(fā)行人贖回選擇權(quán)、發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)的品種一；品種二為7年期固定利率債券，附第5年末發(fā)行人贖回選擇權(quán)、發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售權(quán)，二者累計發(fā)行規(guī)模不超過20億元人民幣(含20億元人民幣)。

　　此兩個品種債券募集到的資金將全部用于補充流動資金。

　　而據(jù)上清所顯示，就在前不久的6月15日，保利發(fā)展剛發(fā)行了兩個品種的2022年度第三期中期票據(jù)，累計規(guī)模為25億元人民幣。

　　5月24日，保利發(fā)展發(fā)行了規(guī)模30億元人民幣的2022年度第二期綠色中期票據(jù)；4月27日，發(fā)行了兩個品種的中期票據(jù)，規(guī)模分別為15億元和5億元，累計規(guī)模為20億元，也就是說保利發(fā)展年內(nèi)通過中期票據(jù)累計募資75億元。

　　不僅如此，據(jù)上交所顯示4月19日保利發(fā)展還發(fā)行了15億元的公司債，5月28日發(fā)行了30億元的公司債，截至目前保利發(fā)展將發(fā)行累計65億元的公司債，據(jù)此推算年內(nèi)保利發(fā)展通過中期票據(jù)及公司債將累計募資達140億元。

　　【“進三爭一”，大舉拿地】

　　募資的同時，保利發(fā)展還頻頻活躍在各大土拍市場，就在披露發(fā)行公司債的前一日，保利發(fā)展還現(xiàn)身鄭州土拍市場，并將一宗地塊斬入麾下。

　　6月22日，在鄭州2022年首輪集中供地中，保利發(fā)展以13.09億元，8%溢價率，成交樓面價20663元/平方米競得鄭政東出〔2022〕3號地，據(jù)了解，該地塊起始總價為12.12億元，起始樓面價為19132元/平方米。

　　據(jù)財聯(lián)社報道，中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤介紹，其之所以愿意溢價拿地，主要還是其經(jīng)過測算后認為有利可圖。

　　不僅如此，據(jù)保利發(fā)展公告顯示，年內(nèi)前五個月共摘得25宗地塊，累計斥資310.43億元，此外，據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月保利發(fā)展拿地面積已排在行業(yè)前十。

　　而之所以如此，正是因為早在今年3月份舉行的2021年業(yè)績會上保利發(fā)展董事長劉平提出了“進三爭一”的目標，并表示基于對行業(yè)和公司自身競爭力的信心。

　　事實上，保利發(fā)展已連續(xù)多月穩(wěn)定在行業(yè)前三，數(shù)據(jù)顯示，2022年5月，保利發(fā)展實現(xiàn)簽約面積243.55萬平方米，同比減少37.42%；實現(xiàn)簽約金額380.03億元，同比減少36.04%。

　　結(jié)合前4個月來看，數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，保利發(fā)展實現(xiàn)簽約面積1015.62萬平方米，同比減少29.39%；實現(xiàn)簽約金額1592.18億元，同比減少32.22%，雖然處于同比減少的態(tài)勢，但在房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售額整體下降的環(huán)境中，保利發(fā)展此成績已遠遠高于行業(yè)平均水平。

　　并且據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展此成績已超越融創(chuàng)中國成功晉級行業(yè)前三，實際上早在3月份時，保利發(fā)展銷售額就已超越融創(chuàng)中國，在晉級行業(yè)前三的同時也改變了房企TOP3的格局。

　　【負債、盈利能力承壓】

　　值得一提的是，此時距離上一次行業(yè)前三已過去十年之久，彼時恒大、碧桂園、融創(chuàng)中國等房企借助高周轉(zhuǎn)的模式，發(fā)展迅猛，并一舉超過保利發(fā)展，從此保利發(fā)展掉隊前三，排名始終保持在TOP5左右。

　　當時保利發(fā)展一度遭到外界質(zhì)疑，為此還多次提出345戰(zhàn)略，只為重回行業(yè)前三，直到去年恒大、融創(chuàng)中國等眾多房企突遇“黑天鵝”事件，導致其銷售額也受到影響，在此之下保利發(fā)展“被迫”重回行業(yè)前三，在今年“進三爭一”的目標下仍大舉拿地，只不過與其說進三爭一，不如說是穩(wěn)定行業(yè)前三之位。

　　畢竟，目前行業(yè)寒冬漸暖，多數(shù)房企也在努力自救，而保利發(fā)展在此時逆勢而上不失為好時機，只是規(guī)模和利潤顯然不能兼得。

　　2021年保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入2850.48億元，同比增長17.2%；實現(xiàn)歸母凈利潤275.77億元，同比下降4.74%；毛利率更是下降5.78個百分點至26.78%。與此同時，凈利率也下降3.42個百分點至13.05%，盈利能力全面下滑，歸母凈利潤甚至實現(xiàn)了近15年來的首次下滑。

　　盡管進入2022年后的保利發(fā)展營業(yè)收入、歸母凈利潤均為正增長，但盈利能力卻仍在下降，2022年一季度，保利發(fā)展毛利率27.89%，同比減少7.48個百分點；凈利率11.53%，同比減少3.78個百分點，此外歸母凈利率7.54%，與2021年全年的9.41%及2021年同期的9.97%相比，2022年一季末均下降了不少。

　　而2022年保利發(fā)展仍如此舉債拿地，或?qū)⒓哟蟊＠l(fā)展未來的去化及負債壓力，再加上，近日多家媒體表示保利發(fā)展目前正在進行以價換量進而搶奪市場，這難免又會在一定是程度上壓縮保利發(fā)展利潤空間，導致其此后業(yè)績承壓。