招商蛇口少數(shù)股東權(quán)益增長較快，但少數(shù)股東損益卻與之不匹配，或存明股實債嫌疑。

　　在經(jīng)歷上半年的寒冬時期后，近期行業(yè)稍顯回暖之勢。

　　據(jù)克爾瑞研報顯示，11月10日以來，共有25家房企及城投企業(yè)宣布在銀行間市場融資，所涉金額達287.8億元，并且當(dāng)前發(fā)行的企業(yè)大多為央企或國企。僅11月12日，就有6家大房企及城投企業(yè)宣布擬在銀行間市場發(fā)債融資，包括招商蛇口、光明地產(chǎn)、上海建工、張江高科、婁底萬寶新區(qū)開發(fā)集團及巢湖城投。

　　其中，招商蛇口擬通過超短融及中期票據(jù)的方式各融資30億元，累計融資60億元，為6家房企及城投企業(yè)中融資金額最高的企業(yè)，此次招商蛇口融資的目的為償還銀行貸款及非金融企業(yè)債務(wù)融資工具。

　　而就在不久前，招商蛇口還向中原信托申請了100億元的永續(xù)債，截止2021年9月30日，招商蛇口永續(xù)債已達317億元，為A股永續(xù)債最高的房企，較上年末增加了100余億元。雖然2020年招商蛇口未踩一道紅線，并且在今年成功重駐行業(yè)前十，但頻頻發(fā)債且永續(xù)債高企，不免讓人對招商蛇口債務(wù)問題心生質(zhì)疑。

　　除此之外，近年來招商蛇口少數(shù)股東權(quán)益增長較快，但少數(shù)股東損益卻與之不匹配，或存明股實債嫌疑。

　　【三季度凈利環(huán)比下降】

　　數(shù)據(jù)顯示，1月至9月招商蛇口實現(xiàn)簽約銷售面積1116.34萬平方米，同比增加18.31%；累計實現(xiàn)簽約銷售金額2575.06億元，同比增加19.1%，穩(wěn)居克而瑞1至10月房企銷售榜TOP10，位列第7，近一步完成了其2015年時制定的5年內(nèi)重回行業(yè)前十的目標(biāo)。

　　今年前三季度，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入817.58億元，同比增長63.13%，實現(xiàn)歸母凈利潤63.51億元，同比增長189.76%，實現(xiàn)歸母扣非凈利潤48.63億元，同比增長131.85%；僅第三季度實現(xiàn)營業(yè)收入371億元，同比增長43.81%，環(huán)比增長15.97%，實現(xiàn)歸母凈利潤21億元，同比增長64.31%，環(huán)比減少41.36%，實現(xiàn)歸母扣非凈利潤20.58億元，同比增長51.64%，環(huán)比減少5.44%，對于業(yè)績的同比增長，招商蛇口表示主要影響因素系公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模同比大幅增長及公司萬融大廈、萬海大廈兩處產(chǎn)業(yè)園物業(yè)作為底層資產(chǎn)的蛇口產(chǎn)園REIT作為首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之一成功上市，產(chǎn)生稅后收益14.58億元。

　　事實上，招商蛇口前些年為了“重回行業(yè)前十”的目標(biāo)，大規(guī)模拿的地已于近年逐步收到回款，雖然已回到前十，但規(guī)模擴張仍在繼續(xù)，據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，僅今年前十個月招商蛇口拿地金額就達703億元，居行業(yè)第8，較去年同期的633億元，同比增長了11.06%，而這其中不乏高溢價的地塊。知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進表示，類似拿地等做法，也說明對于做大規(guī)模是比較渴求的，也說明管理層對于企業(yè)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展給予了較大的支持。同時，從企業(yè)經(jīng)營來看，高調(diào)拿地和頻頻拿高價地，就要注意后續(xù)的資金狀況和財務(wù)壓力。

　　【永續(xù)債規(guī)模居行業(yè)首位】

　　但實際上，招商蛇口規(guī)模的擴張似乎并未對其資金狀況及財務(wù)造成較大的困擾。據(jù)了解，2020年，招商蛇口剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為58.84%，凈負債率為28.81%，現(xiàn)金短債比為1.23，按監(jiān)管要求來看，均低于監(jiān)管紅線標(biāo)準(zhǔn)，全部達標(biāo)，屬“綠檔”企業(yè)，2020年末招商蛇口融資余額1604.44億元，符合監(jiān)管要求。

　　不僅如此，近年來招商蛇口資產(chǎn)負債率還呈波動下滑的趨勢。但據(jù)招商蛇口財報來看，好像并非如此，數(shù)據(jù)顯示2017年至2020年，招商蛇口永續(xù)債余額分別為40億元、70億元、190億元、204.74億元，截止今年9月30日，其永續(xù)債規(guī)模已達317.48億元，居A股上市房企永續(xù)債規(guī)模首位。

　　何為永續(xù)債？公開資料顯示，永續(xù)債即非金融企業(yè)(發(fā)行人)在銀行間債券市場注冊發(fā)行的“無固定期限、內(nèi)含發(fā)行人贖回權(quán)”的債券。永續(xù)債妙處在于不僅不會增加負債，在財務(wù)報表中還會歸于所有者權(quán)益，很大程度上優(yōu)化了杠桿，而這也正是招商蛇口“綠檔”的秘訣所在。

　　自2017年以來，招商蛇口頻發(fā)永續(xù)債，2018年招商蛇口先后發(fā)行了兩筆永續(xù)債，分別為7億元和13億元，利率為5.27%、4.8%。并于此后先后在信托機構(gòu)發(fā)行永續(xù)債，據(jù)了解2019年招商蛇口在華潤信托及陸家嘴信托得到了40億元和74.28億元的永續(xù)債，2020年于中原信托得到了5.01億元的信托，2021年4月，又于中原信托得到了71.82億元的永續(xù)債，并且在7月末又向中原信托申請了100億元的永續(xù)債。

　　在大規(guī)模舉債的同時，招商蛇口也為此付出了一定的“代價”，據(jù)招商蛇口三季報顯示，前三季度招商蛇口支付永續(xù)債的利息已達10.11億元，一定程度影響了其利潤空間，不僅如此，永續(xù)債的利息率每年都會上調(diào)，顯然，招商蛇口在享受永續(xù)債“紅利”的同時也要付出比平常融資更高的代價。

　　【明股實債嫌疑】

　　自三道紅線監(jiān)管政策實施以來，各大房企為降杠桿可謂煞費苦心。除永續(xù)債以外，少數(shù)股東權(quán)益也一定程度幫助其優(yōu)化杠桿。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度招商蛇口少數(shù)股東權(quán)益達1649.34億元，而近年來，其少數(shù)股東權(quán)益也呈增長的趨勢，2017年至2020年招商蛇口少數(shù)股東權(quán)益分別為244.15億元、329.54億元、1325.2億元、1519.87億元。

　　據(jù)了解，2019年少數(shù)股東權(quán)益的大幅增長主要系招商蛇口通過重組將深圳市前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司納入合并范圍，招商蛇口持有其50%股份，換言之，2019年起少數(shù)股東權(quán)益的增長主要系收購所致。

　　而其2019年少數(shù)股東權(quán)益在股東權(quán)益總額中的占比也由2018年的30.27%漲至58.29%，與此同時2020年少數(shù)股東權(quán)益在股東權(quán)益總額中的占比提升至59.99%，并且今年前三季度此數(shù)據(jù)仍然穩(wěn)定保持在59.4%。

　　然而在今年前三季度87.24億元的利潤中，歸母凈利潤為63.51億元，占比為72.8%，而少數(shù)股東損益僅為23.74億元，占比只有27.21%。也就是說掌握近6成凈資產(chǎn)的少數(shù)股東只拿到了不到3成的凈利潤。

　　少數(shù)股東權(quán)益在凈利潤中的占比嚴(yán)重不匹配，或許可以說明招商蛇口少數(shù)股東將債務(wù)股權(quán)化，從而達到優(yōu)化報表，降低杠桿的作用。換言之，招商蛇口或存在“明股實債”的嫌疑。