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5月5日，東吳證券和光大證券等4家證券機構(gòu)給金地集團(以下簡稱“金地”)給出“買入”評級。自4月21日以來，共計有14家證券機構(gòu)給金地給出評級，其中12家為“買入”，2家為“增持”。然而金地的銷售成績卻不甚理想。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年全年金地實現(xiàn)全口徑銷售額2218.0億元，排名第7位，而2023年1-4月金地實現(xiàn)全口徑銷售額591.2億元，排名第12位。

與此同時，和去年同期相比，金地的銷售成績出現(xiàn)了銷售面積增長，銷售金額卻下降的現(xiàn)象。金地4月10日披露數(shù)據(jù)顯示，2023年3月金地實現(xiàn)簽約面積104.4萬平方米，較去年同比增長29.79%；實現(xiàn)簽約金額201.1億元，較去年同比下降3.91%；第一季度金地累計實現(xiàn)簽約面積242.9萬平方米，較去年同期增長32.60%；累計實現(xiàn)簽約金額441.2億元，較去年同期下降3.06%。

銷售面積上升、銷售金額下降表明金地一直在通過“薄利多銷”的模式打開市場。數(shù)據(jù)顯示，2021年金地銷售均價為20821元/平方米，2022年銷售均價為全年銷售均價為21766元/平米。雖然2022年全年銷售均價相較于2021年有所抬升，但是全年內(nèi)金地的銷售均價一直呈現(xiàn)下降的趨勢，從2022年1月的26726元/平米下跌至12月的17510元/平米；2023年1月銷售均價跌至16684元/平米，3月抬升至18164萬元/平方米，仍低于2021年和2022年的平均水平，較上年同期下跌了26.41%。

金地的“薄利多銷”策略確實讓金地的營收取得了迅速的增長，但是也讓其盈利能力有所下滑。數(shù)據(jù)顯示，2020年-2022年，金地連續(xù)三年的營收增長率分別為32.42%、18.16%、21.14%，總營收從2020年的839.8億元增長至2022年的1202億元；營收上漲的同時，金地的歸屬凈利潤則呈現(xiàn)下滑的趨勢，2020年歸屬凈利潤增長率為3.20%，較上年同期下降了21.21個百分點，此后兩年歸屬凈利潤由增轉(zhuǎn)跌，2021年和2022年增長率分別為-11.87%和-35.09%，歸屬凈利潤從2020年的104.0億下跌至2022年的61.07億元。

然而這種金地“薄利多銷”的經(jīng)營策略在2023年一季度似乎不太靈了。一季度財報顯示，報告期內(nèi)金地實現(xiàn)營收143.6億元，較上年同期增長7.52%，營收增速收窄；實現(xiàn)歸屬凈利潤5.078億元，較去年同期下跌了18.89%，歸屬凈利潤繼續(xù)下滑。

有分析指出，一季度金地的盈利能力下滑是因為受到合作方影響。一季度財報顯示，金地投資收益為-2.037億元，其中對聯(lián)營企業(yè)和合資企業(yè)的投資收益為-3.997億元，而上年同期這個數(shù)字為3.047億元。合作方的虧損拖累了金地的業(yè)績。對于投資虧損的原因，金地未在財報中做出解釋。

此外，金地的增長后勁也令人擔(dān)憂。數(shù)據(jù)顯示，自2021年以來金地的土儲權(quán)益就在不斷收縮，2021年權(quán)益占比就從2020年的53%下降至46%，2022年進一步下降至45.3%；權(quán)益土儲總量由2021年的3515萬方收縮至2022年的2345萬方，下降了約33.3%。不僅如此，2023年一季度金地累計完成新開工面積約57.8萬平方米，較上年同期下降了60.95%。在年報中，金地管理層表示在2023年計劃實現(xiàn)新開工面積355萬平方米，竣工面積1,295萬平方米，較2022年的數(shù)據(jù)分別下降了32.00%和8.67%。金地似乎要收縮經(jīng)營規(guī)模。

不過在行業(yè)內(nèi)，金地的競爭優(yōu)勢依然存在。數(shù)據(jù)顯示，盡管金地凈利率不斷下滑至2022年的7.64%，但是依然高于行業(yè)中值2.64%。企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險也在“三道紅線”的管控之內(nèi)。年報顯示，金地剔除受限資金后對一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的覆蓋倍數(shù)1.13倍，凈負(fù)債率為52.2%，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.53%。這也是為什么證券融資機構(gòu)對金地依然看好。

但是收縮的凈利率和業(yè)務(wù)規(guī)模仍也是金地潛藏的風(fēng)險，投資者仍需謹(jǐn)慎。