港龍中國(guó)真實(shí)的債務(wù)壓力，或許并不輕松。

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圖/網(wǎng)絡(luò)

近日，港龍中國(guó)發(fā)布了2022年半年報(bào)。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，港龍中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入54.79億元，同比增長(zhǎng)12.76%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)1.80億元，同比增長(zhǎng)14.96%。

不過(guò)，在同一時(shí)期，港龍中國(guó)的毛利率、凈利率均出現(xiàn)下滑，表示其盈利質(zhì)量承壓。

另外，港龍中國(guó)少數(shù)股東損益占比頗高，嚴(yán)重?cái)D壓的股東溢利。

近年來(lái)，港龍中國(guó)的少數(shù)股東權(quán)益激增，雖有利于其負(fù)債結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，但也被詬病有“明股實(shí)債”之嫌。

雖然港龍中國(guó)保持著“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)，但就半年報(bào)來(lái)看，其債務(wù)壓力顯然被有意“弱化”了。

【業(yè)績(jī)亮眼，但盈利質(zhì)量承壓】

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，港龍中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入54.79億元，同比增長(zhǎng)12.76%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)1.80億元，同比增長(zhǎng)14.96%。

今年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇“寒冬”，眾多房企的業(yè)績(jī)明顯承壓。不過(guò)，作為中小型房企的代表，港龍中國(guó)不僅早早交出半年報(bào)“答卷”，業(yè)績(jī)表現(xiàn)還頗為亮眼，實(shí)屬難能可貴。

不過(guò)，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)屬性，當(dāng)期的營(yíng)收，表現(xiàn)為之前合同銷(xiāo)售額的轉(zhuǎn)結(jié)。

也就是說(shuō)，港龍中國(guó)今年上半年的營(yíng)收增長(zhǎng)，實(shí)際上是兩三年前已售項(xiàng)目的交付。

實(shí)際上，今年以來(lái)，港龍中國(guó)的銷(xiāo)售表現(xiàn)嚴(yán)重不佳。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，港龍中國(guó)連同其合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司共實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約70億元。

而在去年同期，港龍中國(guó)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約178.53億元。

也就是說(shuō)，港龍中國(guó)今年上半年的銷(xiāo)售額，較去年同期大幅下滑六成。

可以預(yù)見(jiàn)的是，港龍中國(guó)后續(xù)的營(yíng)收表現(xiàn)，將承受巨大的壓力。

此外，港龍中國(guó)凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)，同樣得益于公司的節(jié)約開(kāi)支。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，港龍中國(guó)銷(xiāo)售費(fèi)用錄得2.10億元，同比下降29.32%；管理費(fèi)用為2.42億元，同比下降14.94%；財(cái)務(wù)費(fèi)用為6422萬(wàn)元，同比下降49.48%。

不過(guò)，雖然其利潤(rùn)指標(biāo)表現(xiàn)尚可，但其毛利率、凈利率均出現(xiàn)不小的下滑。

半年報(bào)顯示，今年上半年，港龍中國(guó)的毛利率為20.82%，較去年同期下降11.18%；其凈利率為8.27%，同比下滑11.28%。

考慮到港龍中國(guó)今年銷(xiāo)售表現(xiàn)承壓，或存在降價(jià)促銷(xiāo)等情況，其后續(xù)盈利質(zhì)量或進(jìn)一步下降。

【少數(shù)股東權(quán)益占比較高，或存在隱患】

值得注意的是，今年上半年，港龍中國(guó)的凈利潤(rùn)僅實(shí)現(xiàn)0.04%的增長(zhǎng)至4.53億元，但在同一時(shí)期，其歸母凈利潤(rùn)錄得1.80億元，同比增長(zhǎng)14.98%。而其少數(shù)股東損益錄得2.73億元，同比下降7.87%。

也就是說(shuō)，港龍中國(guó)上半年歸母凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)，源于對(duì)少數(shù)股東損益的“擠壓”。

可即便如此，港龍中國(guó)的少數(shù)股東損益仍高達(dá)2.73億元，比其歸母凈利潤(rùn)多了近1億元。

港龍中國(guó)少數(shù)股東損益如此之高，主要源于其少數(shù)股東權(quán)益的大幅度增長(zhǎng)。

近年來(lái)，房企為了迅速擴(kuò)大銷(xiāo)售規(guī)模，紛紛開(kāi)啟了合作開(kāi)發(fā)的模式，致使其少數(shù)股東權(quán)益飆升。

就港龍中國(guó)而言，在2021年之前，其少數(shù)股東權(quán)益一直保持著低位，占所有者權(quán)益比例非常有限。

例如，在2020年年底，港龍中國(guó)的少數(shù)股東權(quán)益，占所有者權(quán)益的比例不足兩成。

然而，2021年一年之間，港龍中國(guó)的少數(shù)股東權(quán)益，由2020年底的7.93億元，暴漲了七倍之多直達(dá)64.36億元，使得其占所有者權(quán)益的比例飆升至六成以上。

之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象，主要源于港龍中國(guó)合作開(kāi)發(fā)的大規(guī)模推進(jìn)。

資料顯示，在2021年期間，港龍中國(guó)共拿下9宗地塊，其中7宗地塊以合作拿地的方式購(gòu)入，合作拿地中有5宗權(quán)益占比低于50%。

雖然合作開(kāi)發(fā)能夠幫助房企迅速做大規(guī)模，但是少數(shù)股東權(quán)益的飆升，也會(huì)使得房企面臨“明股實(shí)債”的詬病。

例如在2020年，港龍中國(guó)錄得凈利潤(rùn)6.42億元，其中歸母凈利潤(rùn)達(dá)到了9.61億元，而少數(shù)股東損益為-3.19億元。

這或許就是“明股實(shí)債”的表現(xiàn)。

【現(xiàn)金短債比“名不副實(shí)”，短債壓力不容樂(lè)觀】

之所以要大規(guī)模引入合作開(kāi)發(fā)，除了尋求銷(xiāo)售規(guī)模的突破之外，另一個(gè)重要原因，或許是為了在短時(shí)間內(nèi)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

2020年下半年，“三道紅線”政策正式落地，使得房企不得不面臨重大的考驗(yàn)。

而也是在2020年，港龍中國(guó)的少數(shù)股東權(quán)益暴漲七倍之多，這與“三道紅線”的落地時(shí)間完全吻合。

當(dāng)然，港龍中國(guó)的“努力”也是收效顯著。截至今日，其“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)，尤其是3.7倍的現(xiàn)金短債比，堪稱(chēng)優(yōu)秀。

但是，這一數(shù)據(jù)明顯存在“粉飾”之嫌。

按照港龍中國(guó)的計(jì)算方式，其3.7倍的現(xiàn)金短債比，源于其現(xiàn)金及銀行結(jié)余除以短期銀行和其他借款。

但是，港龍中國(guó)的真實(shí)現(xiàn)金流表現(xiàn)，顯然要除去受限制現(xiàn)金部分；而其短期負(fù)債，也不僅僅包含短期銀行和其他借款。

根據(jù)半年報(bào)，截至今年上半年，港龍中國(guó)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為16.06億元，而同期其短期借款就高達(dá)15.54億元。

再加上5363萬(wàn)元的應(yīng)付票據(jù)，以及賬齡在一年以內(nèi)的20多億元貿(mào)易應(yīng)付款項(xiàng)，港龍中國(guó)賬面上這16億元現(xiàn)金，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法覆蓋。

事實(shí)上，港龍中國(guó)的債務(wù)壓力，早在去年年底就已經(jīng)有所征兆。

2021年10月26日，港龍中國(guó)發(fā)布公告稱(chēng)，針對(duì)身處美國(guó)境外的非美籍人士持有的2021年到期票面利率13.5%的票據(jù)展開(kāi)交換要約，同時(shí)發(fā)行新票據(jù)，最低收益率為13.5%，限期364日。

要知道，這是港龍中國(guó)自2020年上市以來(lái)，唯一發(fā)行的一筆美元債。而這筆美元債，在當(dāng)期之前就開(kāi)啟了展期，可見(jiàn)港龍中國(guó)的流動(dòng)性確實(shí)吃緊。

事實(shí)上，這筆美元債13.5%的利息率，早就值得警覺(jué)。要知道，如此之高的利息率，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)于港龍中國(guó)的信用資質(zhì)和償債能力還是有所懷疑的。

由此可知，港龍中國(guó)真實(shí)的債務(wù)壓力，或許并不輕松。