“浙系房企”被曝挪用監(jiān)管資金，1300億負(fù)債壓頂深陷危機(jī)
來源：小債看市
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2022-04-25 19:26:06
號稱“浙系房企四小龍”之一的祥生控股，今年3月美元債違約爆發(fā)危機(jī)，如今再次傳出挪用監(jiān)管資金問題。
01挪用監(jiān)管資金
近日，合肥市房管局發(fā)布祥生地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡稱“祥生地產(chǎn)”)項目風(fēng)險告知函，引發(fā)市場熱議。
告知函顯示，祥生地產(chǎn)大量抽調(diào)、挪用旗下合肥祥生地產(chǎn)公司在合肥市投資開發(fā)的商品房預(yù)售資金，合肥市房管局函告其及時將抽調(diào)的資金歸還各項目公司，確保各項目預(yù)售資金優(yōu)先用于本項目工程建設(shè)，否則將依法追究責(zé)任。
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風(fēng)險告知函
眾所周知，因受宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)市場環(huán)境及金融環(huán)境、疫情等多種不利因素影響，祥生地產(chǎn)流動性出現(xiàn)階段性問題，已爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，其能否及時歸還資金還存不確定性。
今年3月，祥生控股集團(tuán)(02599.HK)2億美元債的1200萬美元利息未能按期支付，發(fā)生違約事件。
隨后，祥生控股集團(tuán)2023年優(yōu)先票據(jù)加速通知觸發(fā)2022年到期2億美元10.5厘優(yōu)先票據(jù)契約項下的交叉違約。
《小債看市》統(tǒng)計，目前祥生控股集團(tuán)共存續(xù)4只美元債，存續(xù)規(guī)模6.21億美元，其中將有3只美元債于一年內(nèi)到期，其面臨集中兌付壓力較大。
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存續(xù)美元債
今年1月18日，祥生控股集團(tuán)完成了對2022年1月23日到期3億美元債券的要約交換，雖然延長了債務(wù)期限，但其流動性仍然緊張，再融資風(fēng)險較高。
隨后，惠譽(yù)和穆迪將祥生控股集團(tuán)主體和相關(guān)債項信用等級下調(diào)，并將其所有評級展望由下調(diào)觀察調(diào)整為“負(fù)面”。
值得注意的是，除了大量即將到期美元債，祥生控股的民間借貸也有不少，公司面臨巨大償債壓力。
去年下半年以來，祥生控股集團(tuán)信用資質(zhì)逐步惡化，再融資風(fēng)險加大，其股價甚至一日腰斬，這家千億浙系房企深陷危機(jī)。
02資金緊張
據(jù)官網(wǎng)介紹，祥生控股集團(tuán)擁有地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，依托于祥生集團(tuán)的雄厚背景，正在逐漸形成全國化的戰(zhàn)略布局。
2020年，祥生控股集團(tuán)在香港聯(lián)合交易所主板上市，成為最后一個上市的TOP30千億房企。
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祥生控股集團(tuán)官網(wǎng)
近年來，雖然通過杠桿撬動規(guī)模，祥生控股集團(tuán)完成從百億到千億的跨越，但其根基不穩(wěn)，在行業(yè)下行周期面臨銷售下滑、盈利欠佳等問題。
2021年全年，祥生控股集團(tuán)實現(xiàn)權(quán)益銷售額803.4億元，同比微升2.78%。
去年第三季度，祥生控股集團(tuán)權(quán)益合同銷售額環(huán)比下降60%至146億元，9月份銷售額更是降至34億元。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年祥生控股集團(tuán)以1045.3億操盤金額位居房企第35名；以779.8萬平方米操盤面積排第30位，屬于中型房企。
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克而瑞數(shù)據(jù)
2022年前三個月，祥生控股集團(tuán)歸屬集團(tuán)合約銷售總額約為88.44億元；合約建筑面積約為64.23萬平方米。
值得注意的是，銷售下滑主要與祥生控股集團(tuán)土地儲備分布在長三角地區(qū)的低線城市有關(guān)。
截至2021年底，祥生控股集團(tuán)應(yīng)占土地儲備總量2081萬平方米，其中泛長三角區(qū)域774萬平方米占總量37.2%，浙江省占總量50.3%，公司位于整個長三角布局已占到現(xiàn)有土儲總量的87.5%。
可以看出，祥生控股集團(tuán)大多數(shù)土儲位于長三角三四線，甚至五線城市，一二線城市的土地儲備占比僅3成左右。
從業(yè)績上看，2021年祥生控股集團(tuán)實現(xiàn)營收437.2億元，實現(xiàn)歸母凈利潤-2.154億元，近年來首次發(fā)生虧損。
另外，2021年祥生控股集團(tuán)毛利率和凈利率分別為10.46%和1.1%，遠(yuǎn)低于上市房企平均水平。
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歸母凈利潤
截至2021年末，祥生控股集團(tuán)總資產(chǎn)為1457.43億元，總負(fù)債1287.91億元，凈資產(chǎn)169.52億元，資產(chǎn)負(fù)債率88.37%。
在“三道紅線”方面，截至2021年6月底，祥生控股集團(tuán)剔除預(yù)售賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率79.4%，凈負(fù)債率96.6%，現(xiàn)金短債比1.2，踩中一道紅線歸為“黃檔”。
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資產(chǎn)負(fù)債率水平
值得注意的是，2017年-2019年間，由于激進(jìn)擴(kuò)張及高杠桿影響，祥生控股集團(tuán)凈負(fù)債率一度高達(dá)1380%、740%和360%。
《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，祥生控股集團(tuán)主要以流動負(fù)債為主，占總債務(wù)的87%。
截至同報告期，祥生控股集團(tuán)流動負(fù)債有1114.06億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計172.48億元。
相較于短債規(guī)模，祥生控股集團(tuán)流動性不足，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有84.48億元，較2020年末大幅下滑65%，無法覆蓋短債，短期償債壓力較大。
除此之外，祥生控股集團(tuán)還有173.85億非流動負(fù)債，主要為長期借貸，其長期有息負(fù)債合計171.39億元。
整體來看，祥生控股集團(tuán)剛性債務(wù)有343.87億元，長短債規(guī)模相當(dāng)，帶息債務(wù)比為27%。
有息負(fù)債高企，2020年和2021年祥生控股集團(tuán)融資成本分別為11.13億和12.57億元，尤其2020年融資成本高達(dá)9.1%，對利潤空間形成嚴(yán)重侵蝕。
可以看出，在同等級上市房企中，祥生幾乎是融資成本最高，凈利潤率最低的存在。
從融資渠道看，祥生控股集團(tuán)除了依賴于借貸、債券以及股權(quán)融資等方式外，還需應(yīng)對非標(biāo)融資的還款壓力。
截至2021年6月30日，祥生控股集團(tuán)信托和其他融資分別為159億元和75億元，約占債務(wù)的50%，而銀行貸款和資本市場債務(wù)則分別占38%和11%，
然而，祥生控股集團(tuán)對信托貸款的再融資能力已顯著惡化。2021年第三季度其已償還30-40億元信托貸款和銀行貸款，融資渠道正在逐步收窄。
另外，大量的少數(shù)股東權(quán)益限制了祥生控股集團(tuán)的財務(wù)透明度，如果其加大對合資項目的參與，可能會降低從項目公司籌集資金的自主權(quán)。
資金壓力下，今年初祥生控股集團(tuán)短期內(nèi)出售了旗下兩家全資子公司股權(quán)回籠資金，近日其再擬2.72億出售臺州塘里村BT項目公司58.5%股權(quán)。
總得來看，祥生控股集團(tuán)銷售下滑，盈利能力持續(xù)惡化；債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，再融資壓力較大；信托和其他融資占比較高，融資成本高企。
03“黑馬”房企
祥生是一家老牌浙系房企，與中梁、德信和佳源并稱“浙系房企四小龍”。
上世紀(jì)90年代，擔(dān)任諸暨金雞塢村村支書的陳國祥，意外承擔(dān)村子的拆遷改造工作，由此看到了房地產(chǎn)行業(yè)中存在的巨大機(jī)遇。
1995年，陳國祥創(chuàng)辦了祥生地產(chǎn)，人生迎來逆襲。四年后，祥生地產(chǎn)在浙江省紹興市開發(fā)了第一個住宅項目--諸暨祥生濱江花苑。
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祥生控股集團(tuán)董事長陳國祥
隨后，祥生地產(chǎn)逐漸走出諸暨，2007年開發(fā)了首個上海住宅項目--上海祥生福田雅園，從此走出長三角。
在很長一段時間內(nèi)，祥生地產(chǎn)堅持以浙江省為大本營深入滲透泛長三角區(qū)域。
近年來，憑借高周轉(zhuǎn)策略有關(guān)，祥生在短時間內(nèi)實現(xiàn)銷售猛增。
2015年，祥生銷售額首次突破百億大關(guān)，2018年突破千億達(dá)到1070.6億元，復(fù)合增長率超過100%。
這期間，祥生采取“1+1+X”擴(kuò)張策略，將項目擴(kuò)展至泛長三角區(qū)域以外的其他具高增長潛力的城市。
2020年11月，在遞表168天后，祥生控股集團(tuán)在港交所掛牌上市，成為2020年最大的IPO內(nèi)房股。
然而，登陸資本市場后，關(guān)于祥生內(nèi)部大裁員、組織框架調(diào)整、多位高管離職等消息不斷。
在業(yè)績飛漲的背后，祥生負(fù)債率高、融資成本高、毛利率低以及收益率低等弊端顯現(xiàn)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入寒冬，公司債務(wù)危機(jī)一觸即發(fā)。
01挪用監(jiān)管資金
近日，合肥市房管局發(fā)布祥生地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡稱“祥生地產(chǎn)”)項目風(fēng)險告知函，引發(fā)市場熱議。
告知函顯示，祥生地產(chǎn)大量抽調(diào)、挪用旗下合肥祥生地產(chǎn)公司在合肥市投資開發(fā)的商品房預(yù)售資金，合肥市房管局函告其及時將抽調(diào)的資金歸還各項目公司，確保各項目預(yù)售資金優(yōu)先用于本項目工程建設(shè)，否則將依法追究責(zé)任。
風(fēng)險告知函
眾所周知，因受宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)市場環(huán)境及金融環(huán)境、疫情等多種不利因素影響，祥生地產(chǎn)流動性出現(xiàn)階段性問題，已爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，其能否及時歸還資金還存不確定性。
今年3月，祥生控股集團(tuán)(02599.HK)2億美元債的1200萬美元利息未能按期支付，發(fā)生違約事件。
隨后，祥生控股集團(tuán)2023年優(yōu)先票據(jù)加速通知觸發(fā)2022年到期2億美元10.5厘優(yōu)先票據(jù)契約項下的交叉違約。
《小債看市》統(tǒng)計，目前祥生控股集團(tuán)共存續(xù)4只美元債，存續(xù)規(guī)模6.21億美元，其中將有3只美元債于一年內(nèi)到期，其面臨集中兌付壓力較大。
存續(xù)美元債
今年1月18日，祥生控股集團(tuán)完成了對2022年1月23日到期3億美元債券的要約交換，雖然延長了債務(wù)期限，但其流動性仍然緊張，再融資風(fēng)險較高。
隨后，惠譽(yù)和穆迪將祥生控股集團(tuán)主體和相關(guān)債項信用等級下調(diào)，并將其所有評級展望由下調(diào)觀察調(diào)整為“負(fù)面”。
值得注意的是，除了大量即將到期美元債，祥生控股的民間借貸也有不少，公司面臨巨大償債壓力。
去年下半年以來，祥生控股集團(tuán)信用資質(zhì)逐步惡化，再融資風(fēng)險加大，其股價甚至一日腰斬，這家千億浙系房企深陷危機(jī)。
02資金緊張
據(jù)官網(wǎng)介紹，祥生控股集團(tuán)擁有地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，依托于祥生集團(tuán)的雄厚背景，正在逐漸形成全國化的戰(zhàn)略布局。
2020年，祥生控股集團(tuán)在香港聯(lián)合交易所主板上市，成為最后一個上市的TOP30千億房企。
祥生控股集團(tuán)官網(wǎng)
近年來，雖然通過杠桿撬動規(guī)模，祥生控股集團(tuán)完成從百億到千億的跨越，但其根基不穩(wěn)，在行業(yè)下行周期面臨銷售下滑、盈利欠佳等問題。
2021年全年，祥生控股集團(tuán)實現(xiàn)權(quán)益銷售額803.4億元，同比微升2.78%。
去年第三季度，祥生控股集團(tuán)權(quán)益合同銷售額環(huán)比下降60%至146億元，9月份銷售額更是降至34億元。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年祥生控股集團(tuán)以1045.3億操盤金額位居房企第35名；以779.8萬平方米操盤面積排第30位，屬于中型房企。
克而瑞數(shù)據(jù)
2022年前三個月，祥生控股集團(tuán)歸屬集團(tuán)合約銷售總額約為88.44億元；合約建筑面積約為64.23萬平方米。
值得注意的是，銷售下滑主要與祥生控股集團(tuán)土地儲備分布在長三角地區(qū)的低線城市有關(guān)。
截至2021年底，祥生控股集團(tuán)應(yīng)占土地儲備總量2081萬平方米，其中泛長三角區(qū)域774萬平方米占總量37.2%，浙江省占總量50.3%，公司位于整個長三角布局已占到現(xiàn)有土儲總量的87.5%。
可以看出，祥生控股集團(tuán)大多數(shù)土儲位于長三角三四線，甚至五線城市，一二線城市的土地儲備占比僅3成左右。
從業(yè)績上看，2021年祥生控股集團(tuán)實現(xiàn)營收437.2億元，實現(xiàn)歸母凈利潤-2.154億元，近年來首次發(fā)生虧損。
另外，2021年祥生控股集團(tuán)毛利率和凈利率分別為10.46%和1.1%，遠(yuǎn)低于上市房企平均水平。
歸母凈利潤
截至2021年末，祥生控股集團(tuán)總資產(chǎn)為1457.43億元，總負(fù)債1287.91億元，凈資產(chǎn)169.52億元，資產(chǎn)負(fù)債率88.37%。
在“三道紅線”方面，截至2021年6月底，祥生控股集團(tuán)剔除預(yù)售賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率79.4%，凈負(fù)債率96.6%，現(xiàn)金短債比1.2，踩中一道紅線歸為“黃檔”。
資產(chǎn)負(fù)債率水平
值得注意的是，2017年-2019年間，由于激進(jìn)擴(kuò)張及高杠桿影響，祥生控股集團(tuán)凈負(fù)債率一度高達(dá)1380%、740%和360%。
《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，祥生控股集團(tuán)主要以流動負(fù)債為主，占總債務(wù)的87%。
截至同報告期，祥生控股集團(tuán)流動負(fù)債有1114.06億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計172.48億元。
相較于短債規(guī)模，祥生控股集團(tuán)流動性不足，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有84.48億元，較2020年末大幅下滑65%，無法覆蓋短債，短期償債壓力較大。
除此之外，祥生控股集團(tuán)還有173.85億非流動負(fù)債，主要為長期借貸，其長期有息負(fù)債合計171.39億元。
整體來看，祥生控股集團(tuán)剛性債務(wù)有343.87億元，長短債規(guī)模相當(dāng)，帶息債務(wù)比為27%。
有息負(fù)債高企，2020年和2021年祥生控股集團(tuán)融資成本分別為11.13億和12.57億元，尤其2020年融資成本高達(dá)9.1%，對利潤空間形成嚴(yán)重侵蝕。
可以看出，在同等級上市房企中，祥生幾乎是融資成本最高，凈利潤率最低的存在。
從融資渠道看，祥生控股集團(tuán)除了依賴于借貸、債券以及股權(quán)融資等方式外，還需應(yīng)對非標(biāo)融資的還款壓力。
截至2021年6月30日，祥生控股集團(tuán)信托和其他融資分別為159億元和75億元，約占債務(wù)的50%，而銀行貸款和資本市場債務(wù)則分別占38%和11%，
然而，祥生控股集團(tuán)對信托貸款的再融資能力已顯著惡化。2021年第三季度其已償還30-40億元信托貸款和銀行貸款，融資渠道正在逐步收窄。
另外，大量的少數(shù)股東權(quán)益限制了祥生控股集團(tuán)的財務(wù)透明度，如果其加大對合資項目的參與，可能會降低從項目公司籌集資金的自主權(quán)。
資金壓力下，今年初祥生控股集團(tuán)短期內(nèi)出售了旗下兩家全資子公司股權(quán)回籠資金，近日其再擬2.72億出售臺州塘里村BT項目公司58.5%股權(quán)。
總得來看，祥生控股集團(tuán)銷售下滑，盈利能力持續(xù)惡化；債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，再融資壓力較大；信托和其他融資占比較高，融資成本高企。
03“黑馬”房企
祥生是一家老牌浙系房企，與中梁、德信和佳源并稱“浙系房企四小龍”。
上世紀(jì)90年代，擔(dān)任諸暨金雞塢村村支書的陳國祥，意外承擔(dān)村子的拆遷改造工作，由此看到了房地產(chǎn)行業(yè)中存在的巨大機(jī)遇。
1995年，陳國祥創(chuàng)辦了祥生地產(chǎn)，人生迎來逆襲。四年后，祥生地產(chǎn)在浙江省紹興市開發(fā)了第一個住宅項目--諸暨祥生濱江花苑。
祥生控股集團(tuán)董事長陳國祥
隨后，祥生地產(chǎn)逐漸走出諸暨，2007年開發(fā)了首個上海住宅項目--上海祥生福田雅園，從此走出長三角。
在很長一段時間內(nèi)，祥生地產(chǎn)堅持以浙江省為大本營深入滲透泛長三角區(qū)域。
近年來，憑借高周轉(zhuǎn)策略有關(guān)，祥生在短時間內(nèi)實現(xiàn)銷售猛增。
2015年，祥生銷售額首次突破百億大關(guān)，2018年突破千億達(dá)到1070.6億元，復(fù)合增長率超過100%。
這期間，祥生采取“1+1+X”擴(kuò)張策略，將項目擴(kuò)展至泛長三角區(qū)域以外的其他具高增長潛力的城市。
2020年11月，在遞表168天后，祥生控股集團(tuán)在港交所掛牌上市，成為2020年最大的IPO內(nèi)房股。
然而，登陸資本市場后，關(guān)于祥生內(nèi)部大裁員、組織框架調(diào)整、多位高管離職等消息不斷。
在業(yè)績飛漲的背后，祥生負(fù)債率高、融資成本高、毛利率低以及收益率低等弊端顯現(xiàn)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入寒冬，公司債務(wù)危機(jī)一觸即發(fā)。
