拿地成本再低，也未能阻擋住方圓地產(chǎn)的歸母凈利潤虧損。

　　在這場席卷整個(gè)行業(yè)的風(fēng)暴面前，連大中型房企都無法逃脫爆雷的命運(yùn)，小型房企就更別想著獨(dú)善其身了。

　　近日，穆迪將粵系小型房企方圓地產(chǎn)的展望，從“穩(wěn)定”調(diào)整至“負(fù)面”。

　　穆迪給出的評級理據(jù)，歸結(jié)起來為疲軟的市場條件以及舊改項(xiàng)目的潛在延期。

　　值得一提的是，方圓地產(chǎn)的短債壓力并不大，賬面上的現(xiàn)金短債比為6。不過，從其有息負(fù)債規(guī)模以及融資成本來看，方圓地產(chǎn)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不小。

　　另外，方圓地產(chǎn)的業(yè)績表現(xiàn)不佳，2021年上半年歸母凈利潤首次出現(xiàn)虧損。再加上其“明股實(shí)債”現(xiàn)象嚴(yán)重，值得高度關(guān)注。

　　【展望“負(fù)面”，舊改專家銷售不佳】

　　3月7日，穆迪將方圓地產(chǎn)的評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”，并確認(rèn)其“B2”的企業(yè)家族評級和“B3”的高級無抵押評級。

　　穆迪表示，鑒于市場情緒疲軟以及舊改項(xiàng)目啟動(dòng)的潛在推遲，方圓地產(chǎn)的銷售額和信用指標(biāo)將在未來6-12個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)惡化。

　　資料顯示，方圓地產(chǎn)起家于廣州地區(qū)，是當(dāng)?shù)胤浅５驼{(diào)的城市更新運(yùn)營商，創(chuàng)始人為方明。

　　2006年之前，方明帶領(lǐng)方圓集團(tuán)，打起“文化地產(chǎn)”的大旗。

　　不久之后，方圓集團(tuán)欲奔赴資本市場，為此做起了全國化的鋪墊，陸續(xù)在多地拿下項(xiàng)目。

　　功夫不負(fù)有心人，方圓地產(chǎn)的上市申請終于通過聆訊，眼看就要登陸資本市場。然而時(shí)運(yùn)不濟(jì)，方圓地產(chǎn)遭遇到了2008年金融風(fēng)暴，上市計(jì)劃泡湯。

　　時(shí)至今日，方圓地產(chǎn)仍未嘗到資本市場的盛宴。

　　而在缺少了資金的扶持下，2013年，方圓地產(chǎn)開始收斂戰(zhàn)線，聚焦廣東一省。2017年，方明更是明確表示要深耕大灣區(qū)、專注廣州區(qū)域城市更新領(lǐng)域。

　　不過，從其土儲方面來看，方圓地產(chǎn)主要以廣州及其周邊城市為主，尤以三四線城市居多，項(xiàng)目利潤空間并不占優(yōu)勢。

　　另外，方圓地產(chǎn)專注舊改項(xiàng)目，其投資回收周期較長，同時(shí)受政策影響較大，收益和開發(fā)進(jìn)度的不確定性較大。

　　這一情況，正與此次穆迪的評級理據(jù)相吻合。

　　2018年，當(dāng)很多房企提出千億目標(biāo)時(shí)，方圓地產(chǎn)卻定下了一個(gè)低調(diào)的目標(biāo)：500億元。

　　然而，到了2021年，方圓地產(chǎn)的全口徑銷售額只有246.7億元。

　　【短債壓力不大，但發(fā)債利率、融資成本高企】

　　評級機(jī)構(gòu)對于房企的評級調(diào)整，一般情況下，首先會反映在其美元債表現(xiàn)上。

　　不過，此次評級調(diào)整，對于方圓地產(chǎn)的美元債來講，應(yīng)該影響有限。

　　數(shù)據(jù)顯示，方圓地產(chǎn)目前存續(xù)1筆美元債，存續(xù)規(guī)模3.4億美元，將于2023年7月27日到期。

　　也就是說，短期內(nèi)方圓地產(chǎn)的美元債壓力并不大。

　　近年來，方圓地產(chǎn)的負(fù)債水平緩慢攀升，已高于行業(yè)平均水平。

　　截至2021年上半年，方圓地產(chǎn)總資產(chǎn)為488.49億元，總負(fù)債362.42億元，資產(chǎn)負(fù)債率74.19%。

　　不過，從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，方圓地產(chǎn)的問題也不是很大。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2021年上半年，方圓地產(chǎn)的流動(dòng)負(fù)債有218.5億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)9.57億元。

　　相較于短債規(guī)模，方圓地產(chǎn)流動(dòng)性不錯(cuò)，其賬面上的貨幣資金有59.61億元，是短期債務(wù)的6倍，壓力不大。

　　但是，這并不能表示，方圓地產(chǎn)就一定能夠高枕無憂了。

　　首先，方圓地產(chǎn)的有息負(fù)債規(guī)模為141.1億元，帶息債務(wù)比為39%，規(guī)模不小。

　　雖然在有息負(fù)債中，方圓地產(chǎn)主要以長期有息負(fù)債為主，短期償債壓力不大。但是，從融資成本來看，方圓地產(chǎn)并不占優(yōu)勢。

　　例如，上文提到的那筆美元債，票面利率高達(dá)13.6%，這個(gè)利率在整個(gè)行業(yè)內(nèi)幾乎都是最高了。

　　再如，方圓地產(chǎn)存續(xù)1筆境內(nèi)債，存續(xù)規(guī)模9.18億元。而這筆境內(nèi)債，票面利率高達(dá)10%。

　　兩筆債券的利率，遠(yuǎn)高于發(fā)行時(shí)行業(yè)的平均票息7.34%。而這一情況，反映了資本市場對于方圓地產(chǎn)的信用資質(zhì)和償債能力還是抱有一定的保守態(tài)度的。

　　這一情況，最終也反映在了方圓地產(chǎn)的財(cái)報(bào)上面。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2021年上半年，方圓地產(chǎn)的財(cái)務(wù)費(fèi)用高達(dá)2.4億元。而2019和2020年，該指標(biāo)分別為5.42億和2.56億元。

　　如此之高的融資成本，勢必會對方圓地產(chǎn)的盈利空間形成嚴(yán)重侵蝕。

　　【歸母凈利潤為負(fù)，存“明股實(shí)債”嫌疑】

　　果然，從業(yè)績上看，2021年上半年，方圓地產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重滑坡，其歸母凈利潤-3369.95萬元，首次出現(xiàn)虧損。

　　上文提到，方圓地產(chǎn)專注于城市更新領(lǐng)域。而舊改項(xiàng)目的最大優(yōu)勢，就是能拿下低成本的土地。

　　然而，拿地成本再低，也未能阻擋住方圓地產(chǎn)的歸母凈利潤虧損。

　　一個(gè)很重要的原因，還是因?yàn)榉綀A地產(chǎn)的舊改項(xiàng)目，主要集中在三四線城市。

　　曾經(jīng)，因棚改等政策紅利，粵港澳大灣區(qū)的三四線城市是房企積極搶灘的“紅?！笔袌?，方圓地產(chǎn)自然不愿意落于下風(fēng)。

　　然而，自去年以來，房地產(chǎn)市場行情日漸低迷，三四線城市項(xiàng)目銷售去化面臨較大壓力。

　　尤其是舊改項(xiàng)目，更是成為了去化老大難。

　　由此可見，方圓地產(chǎn)將面臨真正的難題。

　　值得注意的是，方圓地產(chǎn)還有“明股實(shí)債”的嫌疑。

　　近年來，方圓地產(chǎn)的合作項(xiàng)目方式增多，其合聯(lián)營企業(yè)往來款及少數(shù)股東權(quán)益規(guī)模增長較快。尤其是少數(shù)股東權(quán)益與少數(shù)股東損益占比不匹配，存在一定“明股實(shí)債”嫌疑。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2021年上半年，方圓地產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益為66.51億元，占所有者權(quán)益的53%，較2020年末增長17%；少數(shù)股東損益卻僅有5894.12萬元，較2020年末大幅減少9成。

　　再加上擔(dān)保金額的高企、民間借貸糾紛的頻頻爆出，種種跡象表明，方圓地產(chǎn)的壓力，并沒有賬面上那么輕松。