寶龍地產(chǎn)“期望”過高 未達(dá)銷售目標(biāo)
來源：氫財經(jīng)
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2022-01-21 13:33:02
文|王婷妍
在首次跨進(jìn)千億大門的背后，是寶龍地產(chǎn)大規(guī)模擴(kuò)張后高企的負(fù)債及孱弱的盈利能力。
喊了多年的“千億”口號終于完成了。
數(shù)據(jù)顯示，2021年全年寶龍地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售(連同共同控制實體及聯(lián)營公司的合約銷售額)為1012.27億元，同比增長24.1%，合約銷售總面積約641.05萬平方米，同比增長20.3%，自2018年提出“千億”后，寶龍地產(chǎn)首次跨進(jìn)千億規(guī)模大門。
但如若按照寶龍地產(chǎn)此前制定的1050億元的銷售目標(biāo)來看，去年寶龍地產(chǎn)并未達(dá)標(biāo)，僅完成目標(biāo)的96.40%。
而在首次跨進(jìn)千億大門的背后，是寶龍地產(chǎn)大規(guī)模擴(kuò)張后高企的負(fù)債及孱弱的盈利能力。
【未達(dá)銷售目標(biāo)】
數(shù)據(jù)顯示，去年12月寶龍地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售額(連同共同控制實體及聯(lián)營公司的合約銷售額)81.02億元，實現(xiàn)合約銷售面積54.91萬平方米。結(jié)合前11個月的銷售業(yè)績來看，去年全年寶龍地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售總額(連同共同控制實體及聯(lián)營公司的合約銷售額)1012.27億元，實現(xiàn)合約銷售總面積641.05萬平方米，分別同比增長24.1%及20.3%。
早在2018年時，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳就曾定下“2020年沖擊1000億”的目標(biāo)，在2020年沖刺未果后，終于于2021年成功踏入千億銷售規(guī)模的大門。
但在去年年初召開的2020年業(yè)績會上，許華芳曾表示“寶龍地產(chǎn)2021年目標(biāo)為1050億元，增長29%左右”，同時表示“管理層對合約銷售金額增長目標(biāo)1050億元非常有信心。公司不需要拿任何新的項目就基本接近這個指標(biāo)了?！?br />
此外，據(jù)新京報此前報道，彼時許華芳還稱，這幾年保持高速增長或堅定長三角特有拿地模式，因為這兩個基礎(chǔ)因素滿足高增長和高利潤；強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)特點、城市區(qū)域選擇及執(zhí)行力，這三件事滿足了高增長和高利潤。未來三年時間非常有信心實現(xiàn)高增長和高利潤。
而依據(jù)寶龍地產(chǎn)2021年1012.27億元的合約銷售金額來看，2021年寶龍地產(chǎn)并未完成其制定的銷售目標(biāo)。
【大舉拿地】
事實上，寶龍地產(chǎn)為實現(xiàn)擴(kuò)張的目標(biāo)，近年來不斷加大拿地力度。2018年至2020年分別新增土儲面積573.67萬平方米、731.61萬平方米、940.1萬平方米，而進(jìn)入2021年以來更是持續(xù)了延續(xù)了此前大舉拿地的力度，即便上述許華芳曾表示2021年“公司不需要拿任何新的項目就基本接近這個(1050億元)的指標(biāo)了?！钡珦?jù)中指院數(shù)據(jù)顯示寶龍地產(chǎn)在2021年仍在拿地策略上“豪擲”152億元。
并且隨著不斷地拿地，2011年至2020年間，寶龍地產(chǎn)新增土儲總面積3856.28萬平方米，但累計銷售僅2033萬平方米，凈增1800多萬平方米的建筑面積。
據(jù)一號財經(jīng)此前報道稱，在這10年間，除了2012年、2015年兩個年份，寶龍地產(chǎn)新增拿地面積小于當(dāng)年銷售面積之外，其余年份新增拿地面積均大于銷售面積，且大大超過當(dāng)年銷售面積。
這說明，此前沖刺“千億”未果，問題并不在土儲規(guī)模上，而在其銷售層面存在不暢。一號財經(jīng)此前報道，按照2020年532萬平方米的銷售面積和10年間累計的1300萬平方米(上述凈增1800多萬平方米建筑面積中不考慮560萬平方米的商業(yè)自持面積)的可售面積測算，寶龍地產(chǎn)2020年底的去化周期達(dá)到了驚人的2.44年。
而今年寶龍地產(chǎn)又“食言”在新增295萬平方米的權(quán)益拿地面積的基礎(chǔ)上，才僅達(dá)到“千億”的目標(biāo)，可以想象，按照寶龍地產(chǎn)的銷售力度及土儲增加速度，未來寶龍地產(chǎn)將會面臨怎樣的狀況。
【短期債務(wù)壓力較大】
銷售不暢除了造成上述情況以外，還造成了寶龍地產(chǎn)現(xiàn)金流方面的問題。據(jù)了解，截止去年上半年，寶龍地產(chǎn)經(jīng)營性活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-52.97億元、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-68.83億元，僅有融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為正數(shù)，為93.67億元。
在多個層面的作用下，截止去年上半年寶龍地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有225.15萬元。而彼時，寶龍地產(chǎn)1年內(nèi)到期的借款約為206.01億元，其賬面的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅能夠覆蓋1年內(nèi)到期的借款。
除此之外，寶龍地產(chǎn)短期借款、應(yīng)付賬款和票據(jù)方面，累計已達(dá)341億元。不僅如此，氫財經(jīng)從企業(yè)預(yù)警通獲悉，截止目前，寶龍地產(chǎn)存續(xù)美元債達(dá)8只，累計金額已達(dá)21.98億美元，其中有7億美元及10億港元的債務(wù)將于今年到期，也就是說，寶龍地產(chǎn)短期內(nèi)將面臨較大的償債壓力。值得注意的是，其中10億港元的債務(wù)將于2021年1月26日到期。
此外，寶龍地產(chǎn)多次發(fā)債遇阻，就在去年1月份時，寶龍地產(chǎn)擬發(fā)行上限為25元的公司債，但最終發(fā)債規(guī)?！按蟠蛘劭邸保瑑H為10元；3月擬發(fā)行不超過20億元的公司債，最終發(fā)行規(guī)模又“大打折扣”，僅為15元；4月其旗下ABS更是被上海證券交易所所終止。
或許基于此，寶龍地產(chǎn)最終選擇信托融資渠道，據(jù)了解，去年上半年寶龍地產(chǎn)曾先后兩次通過信托渠道融資，據(jù)企業(yè)預(yù)警通顯示，2021年4月29日，寶龍地產(chǎn)子公司常州寶龍置業(yè)通過信托渠道融資4億元，期限為兩年；2021年12月21日，美的置業(yè)及寶龍地產(chǎn)旗下寶龍實業(yè)聯(lián)合通過信托融資渠道融資12.7億元，期限同樣為兩年，但信托融資相對于其他渠道來說其成本較高，寶龍地產(chǎn)也將付出更高的“代價”。
在首次跨進(jìn)千億大門的背后，是寶龍地產(chǎn)大規(guī)模擴(kuò)張后高企的負(fù)債及孱弱的盈利能力。
喊了多年的“千億”口號終于完成了。
數(shù)據(jù)顯示，2021年全年寶龍地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售(連同共同控制實體及聯(lián)營公司的合約銷售額)為1012.27億元，同比增長24.1%，合約銷售總面積約641.05萬平方米，同比增長20.3%，自2018年提出“千億”后，寶龍地產(chǎn)首次跨進(jìn)千億規(guī)模大門。
但如若按照寶龍地產(chǎn)此前制定的1050億元的銷售目標(biāo)來看，去年寶龍地產(chǎn)并未達(dá)標(biāo)，僅完成目標(biāo)的96.40%。
而在首次跨進(jìn)千億大門的背后，是寶龍地產(chǎn)大規(guī)模擴(kuò)張后高企的負(fù)債及孱弱的盈利能力。
【未達(dá)銷售目標(biāo)】
數(shù)據(jù)顯示，去年12月寶龍地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售額(連同共同控制實體及聯(lián)營公司的合約銷售額)81.02億元，實現(xiàn)合約銷售面積54.91萬平方米。結(jié)合前11個月的銷售業(yè)績來看，去年全年寶龍地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售總額(連同共同控制實體及聯(lián)營公司的合約銷售額)1012.27億元，實現(xiàn)合約銷售總面積641.05萬平方米，分別同比增長24.1%及20.3%。
早在2018年時，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳就曾定下“2020年沖擊1000億”的目標(biāo)，在2020年沖刺未果后，終于于2021年成功踏入千億銷售規(guī)模的大門。
但在去年年初召開的2020年業(yè)績會上，許華芳曾表示“寶龍地產(chǎn)2021年目標(biāo)為1050億元，增長29%左右”，同時表示“管理層對合約銷售金額增長目標(biāo)1050億元非常有信心。公司不需要拿任何新的項目就基本接近這個指標(biāo)了?！?br />
此外，據(jù)新京報此前報道，彼時許華芳還稱，這幾年保持高速增長或堅定長三角特有拿地模式，因為這兩個基礎(chǔ)因素滿足高增長和高利潤；強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)特點、城市區(qū)域選擇及執(zhí)行力，這三件事滿足了高增長和高利潤。未來三年時間非常有信心實現(xiàn)高增長和高利潤。
而依據(jù)寶龍地產(chǎn)2021年1012.27億元的合約銷售金額來看，2021年寶龍地產(chǎn)并未完成其制定的銷售目標(biāo)。
【大舉拿地】
事實上，寶龍地產(chǎn)為實現(xiàn)擴(kuò)張的目標(biāo)，近年來不斷加大拿地力度。2018年至2020年分別新增土儲面積573.67萬平方米、731.61萬平方米、940.1萬平方米，而進(jìn)入2021年以來更是持續(xù)了延續(xù)了此前大舉拿地的力度，即便上述許華芳曾表示2021年“公司不需要拿任何新的項目就基本接近這個(1050億元)的指標(biāo)了?！钡珦?jù)中指院數(shù)據(jù)顯示寶龍地產(chǎn)在2021年仍在拿地策略上“豪擲”152億元。
并且隨著不斷地拿地，2011年至2020年間，寶龍地產(chǎn)新增土儲總面積3856.28萬平方米，但累計銷售僅2033萬平方米，凈增1800多萬平方米的建筑面積。
據(jù)一號財經(jīng)此前報道稱，在這10年間，除了2012年、2015年兩個年份，寶龍地產(chǎn)新增拿地面積小于當(dāng)年銷售面積之外，其余年份新增拿地面積均大于銷售面積，且大大超過當(dāng)年銷售面積。
這說明，此前沖刺“千億”未果，問題并不在土儲規(guī)模上，而在其銷售層面存在不暢。一號財經(jīng)此前報道，按照2020年532萬平方米的銷售面積和10年間累計的1300萬平方米(上述凈增1800多萬平方米建筑面積中不考慮560萬平方米的商業(yè)自持面積)的可售面積測算，寶龍地產(chǎn)2020年底的去化周期達(dá)到了驚人的2.44年。
而今年寶龍地產(chǎn)又“食言”在新增295萬平方米的權(quán)益拿地面積的基礎(chǔ)上，才僅達(dá)到“千億”的目標(biāo)，可以想象，按照寶龍地產(chǎn)的銷售力度及土儲增加速度，未來寶龍地產(chǎn)將會面臨怎樣的狀況。
【短期債務(wù)壓力較大】
銷售不暢除了造成上述情況以外，還造成了寶龍地產(chǎn)現(xiàn)金流方面的問題。據(jù)了解，截止去年上半年，寶龍地產(chǎn)經(jīng)營性活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-52.97億元、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-68.83億元，僅有融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為正數(shù)，為93.67億元。
在多個層面的作用下，截止去年上半年寶龍地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有225.15萬元。而彼時，寶龍地產(chǎn)1年內(nèi)到期的借款約為206.01億元，其賬面的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅能夠覆蓋1年內(nèi)到期的借款。
除此之外，寶龍地產(chǎn)短期借款、應(yīng)付賬款和票據(jù)方面，累計已達(dá)341億元。不僅如此，氫財經(jīng)從企業(yè)預(yù)警通獲悉，截止目前，寶龍地產(chǎn)存續(xù)美元債達(dá)8只，累計金額已達(dá)21.98億美元，其中有7億美元及10億港元的債務(wù)將于今年到期，也就是說，寶龍地產(chǎn)短期內(nèi)將面臨較大的償債壓力。值得注意的是，其中10億港元的債務(wù)將于2021年1月26日到期。
此外，寶龍地產(chǎn)多次發(fā)債遇阻，就在去年1月份時，寶龍地產(chǎn)擬發(fā)行上限為25元的公司債，但最終發(fā)債規(guī)?！按蟠蛘劭邸保瑑H為10元；3月擬發(fā)行不超過20億元的公司債，最終發(fā)行規(guī)模又“大打折扣”，僅為15元；4月其旗下ABS更是被上海證券交易所所終止。
或許基于此，寶龍地產(chǎn)最終選擇信托融資渠道，據(jù)了解，去年上半年寶龍地產(chǎn)曾先后兩次通過信托渠道融資，據(jù)企業(yè)預(yù)警通顯示，2021年4月29日，寶龍地產(chǎn)子公司常州寶龍置業(yè)通過信托渠道融資4億元，期限為兩年；2021年12月21日，美的置業(yè)及寶龍地產(chǎn)旗下寶龍實業(yè)聯(lián)合通過信托融資渠道融資12.7億元，期限同樣為兩年，但信托融資相對于其他渠道來說其成本較高，寶龍地產(chǎn)也將付出更高的“代價”。
