2022年1月，美元債市場(chǎng)表現(xiàn)得很是熱鬧。

　　展期、交換要約、回購(gòu)等等，各家房企各憑本事來(lái)應(yīng)付即將到期的美元債。

　　就在近日，龍光集團(tuán)又回購(gòu)美元債了，這次是2000萬(wàn)美元，占2022年票據(jù)發(fā)行本金總額約6.67%，

　　提前回購(gòu)的目的，無(wú)非是為了向市場(chǎng)傳遞信心。

　　但是，龍光集團(tuán)此舉還有其他打算。要知道，近期有關(guān)龍光集團(tuán)20億美金表外美元私募債即將到期的消息傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，雖然公司對(duì)此進(jìn)行了澄清，但還是使得其美元債連續(xù)出現(xiàn)波動(dòng)。

　　為了安撫市場(chǎng)，龍光集團(tuán)只得進(jìn)行美元債回購(gòu)。

　　近年來(lái)，為了追求規(guī)模擴(kuò)張，龍光集團(tuán)頻頻拿下“地王”。即使是在2021年上半年，龍光集團(tuán)同樣在土地市場(chǎng)上高舉猛打。

　　這不僅使得龍光集團(tuán)的債務(wù)規(guī)模高企，還嚴(yán)重影響到了其盈利水平。

　　熱衷“地王”項(xiàng)目的龍光集團(tuán)，或?qū)⑵穱L“苦果”。

　　【瘋狂擴(kuò)張，終成“地王收割機(jī)”】

　　1996年，紀(jì)海鵬家族在汕頭創(chuàng)立龍光建安，并進(jìn)軍深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　經(jīng)過(guò)十?dāng)?shù)年的打拼，龍光集團(tuán)終于在2013年12月成功登陸港交所。

　　而在資本市場(chǎng)的支持下，龍光集團(tuán)正式開(kāi)啟了拿下“地王”項(xiàng)目的熱情。

　　2014年12月，龍光集團(tuán)以總價(jià)46.8億元拿下位于深圳市龍華白石龍區(qū)域的一宗地塊，折合樓面地價(jià)2.51萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)85.3%。

　　2015年，龍光集團(tuán)又以112.5億元拿下龍華紅山地塊，成為當(dāng)時(shí)的深圳總價(jià)“地王”。

　　拿下深圳“地王”還不夠，龍光集團(tuán)將目光頂上了全國(guó)“地王”的頭銜。

　　就在2016年，龍光集團(tuán)以140.6億元拿下深圳市光明新區(qū)一商住混合用地塊，最終喜提全國(guó)總價(jià)“地王”的稱號(hào)。

　　在高價(jià)拿地?cái)U(kuò)張的同時(shí)，龍光集團(tuán)還加快了高周轉(zhuǎn)模式的運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　而得益于高周轉(zhuǎn)的紅利，龍光集團(tuán)成為了匹行業(yè)“黑馬”，銷售額從2017年的第37名，一躍升至2020年的第21位，全年實(shí)現(xiàn)銷售額1422.2億元。

　　在進(jìn)入2021年之后，龍光集團(tuán)繼續(xù)在土地市場(chǎng)上大發(fā)神威。

　　據(jù)中指研究院披露的數(shù)據(jù)，2021年上半年，龍光集團(tuán)以290億元的拿地金額，排名第15名，相比2020年年底提升了6位。

　　尤其是在深圳首輪集中供地中，龍光集團(tuán)豪擲80億元成最大贏家，而且兩宗地塊均觸及到了45%的溢價(jià)率上限。

　　其中，龍光集團(tuán)歷經(jīng)190輪舉牌，力壓萬(wàn)科和特建發(fā)的聯(lián)合體，奪得深圳南山西麗的地塊，技驚四座。

　　不過(guò)，自去年下半年開(kāi)始，龍光集團(tuán)便鮮少在土地市場(chǎng)露面。“地王收割機(jī)”也難得進(jìn)入了低調(diào)期。

　　【債務(wù)規(guī)模高企，綠檔靠少數(shù)股東權(quán)益激增】

　　如此大舉擴(kuò)張，甚至還頻頻拿下“地王”項(xiàng)目，龍光集團(tuán)的債務(wù)規(guī)?？隙ㄊ且蠓蠞q的。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，截至2021年上半年，龍光集團(tuán)的總負(fù)債為2190.2億元，資產(chǎn)負(fù)債率75.58%。

　　而在“三道紅線”方面，龍光集團(tuán)凈負(fù)債率為61.4%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.8%，現(xiàn)金短債比為1.8，全部實(shí)現(xiàn)綠檔。

　　作為“地王收割機(jī)”、高周轉(zhuǎn)模式房企，龍光集團(tuán)居然可以“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)，頗為難得。

　　而之所以有如此成績(jī)，龍光集團(tuán)還是靠著少數(shù)股東權(quán)益的飆升。

　　截至2021年上半年，龍光集團(tuán)的少數(shù)股東權(quán)益錄得252.2億元，同比增長(zhǎng)了72.11%。而少數(shù)股東權(quán)益的增加，做大了龍光集團(tuán)的所有者權(quán)益，使其“三道紅線”指標(biāo)得以優(yōu)化。

　　從賬面來(lái)看，2021年上半年，龍光集團(tuán)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有404.4億元，而其短期借款規(guī)模僅115.5億元。

　　不過(guò)，就其233.2億元的應(yīng)付賬款及票據(jù)來(lái)看，龍光集團(tuán)的應(yīng)付票據(jù)規(guī)模也小不了。

　　而在非流動(dòng)負(fù)債方面，截至2021年上半年，龍光集團(tuán)的非流動(dòng)負(fù)債同比增長(zhǎng)了32.86%，其中長(zhǎng)期借款更是同比增長(zhǎng)了34.2%，增速均高于流動(dòng)負(fù)債以及短期借款。

　　也就是說(shuō)，龍光集團(tuán)通過(guò)大幅增加非流動(dòng)負(fù)債，來(lái)為債務(wù)情況提供“保障”。

　　但是，遠(yuǎn)債也是債，終究是有償還期的，龍光集團(tuán)對(duì)此要有心理準(zhǔn)備。

　　【“地王”侵蝕利潤(rùn)空間，靠“明股實(shí)債”調(diào)劑利潤(rùn)】

　　值得注意的是，截至2021年上半年，龍光集團(tuán)的有息負(fù)債規(guī)模有738.94億元，帶息債務(wù)比為34%。

　　有息負(fù)債逐年增長(zhǎng)，使得龍光集團(tuán)融資成本不斷上升，2020年該指標(biāo)高達(dá)20.51億元，對(duì)其盈利水平造成了一定侵蝕。

　　根據(jù)2021年半年報(bào)顯示，龍光集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約351.65億元，同比增長(zhǎng)約13.3%；毛利約94.65億元，同比減少約13.4%；凈利潤(rùn)約65億元，同比增長(zhǎng)約3.4%。

　　毛利的下降，主要還是要?dú)w因于龍光集團(tuán)高溢價(jià)拿地、甚至頻頻拿下“地王”這一操作。

　　而在凈利潤(rùn)方面，龍光集團(tuán)最終錄得凈利潤(rùn)約3.4%的微弱增長(zhǎng)。但是這一結(jié)果，還是靠著財(cái)務(wù)費(fèi)用的大幅下滑。半年報(bào)顯示，2021年上半年，龍光集團(tuán)的財(cái)務(wù)費(fèi)用只有3.82億元，同比下降了59.51%。

　　要知道，這一數(shù)據(jù)在2020年底還是20.51億元，同比增長(zhǎng)高達(dá)50.15%。

　　另外，在歸母凈利潤(rùn)方面，2021年上半年龍光集團(tuán)錄得61.82億元，同比微升0.47%。

　　而這一結(jié)果，還是在大幅“壓縮”少數(shù)股東損益的基礎(chǔ)之上。

　　上文提到，截至2021年上半年，龍光集團(tuán)的少數(shù)股東權(quán)益已達(dá)252.2億元，較2020年底增長(zhǎng)38%，占所有者權(quán)益比例達(dá)36%。

　　但是，同一時(shí)期，龍光集團(tuán)的少數(shù)股東損益卻只有可憐的3.19億元，占凈利潤(rùn)的比例不足5%。

　　這一現(xiàn)象，就是典型的“明股實(shí)債”。

　　由此可見(jiàn)，龍光集團(tuán)靠著“明股實(shí)債”這一操作，不僅優(yōu)化了“三道紅線”指標(biāo)，還通過(guò)凈利潤(rùn)的分配，使得其歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)微增。

　　只不過(guò)，這也一定程度上折射出龍光集團(tuán)財(cái)報(bào)的“不健康”。