抵押總部大樓、出售物業(yè)板塊后，千億債務(wù)壓頂?shù)挠碇藜瘓F(tuán)，正計(jì)劃對(duì)其馬上到期的美元債發(fā)起交換要約。

　　01

　　美元債交換要約

　　1月6日，據(jù)市場(chǎng)消息，禹洲集團(tuán)(01628.HK)與摩根大通、海通國際等財(cái)務(wù)顧問，就其1月23日到期美元債的潛在交換要約展開討論。

　　據(jù)公開資料，上述美元債發(fā)行于2019年1月，當(dāng)前余額2.42億美元，將于今年1月23日到期。

　　據(jù)悉，自1月4日起禹洲集團(tuán)已與投資人接洽，以確定美元債YUZHOU8.62501/23/22的持有人身份。

　　《小債看市》注意到，近期禹洲集團(tuán)在岸和離岸債券價(jià)格頻繁異動(dòng)，其有大量存續(xù)債務(wù)將到期，集中兌付壓力較大。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前禹洲集團(tuán)共存續(xù)14只美元債，存續(xù)規(guī)模57.27億美元，其中一年內(nèi)到期規(guī)模有7.12億美元。

　　存續(xù)美元債情況

　　從償債期限看，2023年禹洲集團(tuán)待償美元債規(guī)模為13.5億美元，2024年10億美元，2025年8.95億美元，2026年9.35億美元。

　　而在境內(nèi)債方面，主要由禹洲集團(tuán)子公司禹洲鴻圖地產(chǎn)發(fā)行，目前存續(xù)債券7只，存續(xù)規(guī)模為75.43億元，今年內(nèi)將有65億元債券到期或回售。

　　值得注意的是，近日繼11億抵押總部大樓后，禹洲集團(tuán)再次出售物業(yè)板塊，以回收流動(dòng)性。

　　1月5日，禹洲集團(tuán)公布擬以代價(jià)不超過10.6億元，向華潤(rùn)萬象生活出售禹洲物業(yè)服務(wù)全部股權(quán)，出售事項(xiàng)產(chǎn)生的所得款項(xiàng)凈額，預(yù)期用作一般營運(yùn)資金或未來商機(jī)的融資。

　　近年來，千億目標(biāo)下禹洲集團(tuán)極速狂奔，境內(nèi)外瘋狂舉債大手筆拿地，然而隨著融資環(huán)境收緊以及房企融資新規(guī)政策出臺(tái)，其杠桿率持續(xù)惡化。

　　去年下半年以來，國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)紛紛將禹洲集團(tuán)信用評(píng)級(jí)下調(diào)，評(píng)級(jí)展望“負(fù)面”，其融資渠道趨弱，合同銷售額下降，流動(dòng)性承壓。

　　02

　　負(fù)債壓頂

　　據(jù)官網(wǎng)介紹，禹洲集團(tuán)1994年成立于廈門，2009年在香港聯(lián)交所上市，目前已發(fā)展成集房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資運(yùn)營、酒店運(yùn)營、物業(yè)管理、金融、貿(mào)易為一體的多元化綜合性集團(tuán)。

　　2016年，禹洲集團(tuán)將總部從廈門搬遷至上海，2018年正式開啟千億征程，2020年啟用深圳總部，上海-深圳雙總部戰(zhàn)略落地。

　　近年來，禹州集團(tuán)整體銷售規(guī)模呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2020年實(shí)現(xiàn)合約銷售1049.67億元，邁入“千億俱樂部”。

　　2021年前11個(gè)月，禹洲集團(tuán)實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售金額975.88億元，同比減少1.04%，據(jù)全年1100億銷售目標(biāo)完成率僅為88%。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年上半年禹洲集團(tuán)以343.3億操盤金額位列房企第48位；以206.6萬平方米操盤面積排第47名，屬于TOP50中型房企。

　　近年來，禹洲集團(tuán)在財(cái)務(wù)上“財(cái)技了得”，“神操作”不斷。

　　2020年，禹洲集團(tuán)營收腰斬、業(yè)績(jī)爆雷，凈利潤(rùn)下滑九成以上，國際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)提前將其評(píng)級(jí)下調(diào)，甚至列入負(fù)面觀察名單。

　　2021年中報(bào)季，禹洲集團(tuán)竟然修改2020年中報(bào)數(shù)據(jù)，使得2021年中報(bào)“大放異彩”，仿佛穿上了“皇帝的新裝”。

　　截至2021年二季末，禹洲集團(tuán)總資產(chǎn)為1786.98億元，總負(fù)債1387.67億元，凈資產(chǎn)399.32億元，資產(chǎn)負(fù)債率77.65%。

　　近年來，禹洲集團(tuán)財(cái)務(wù)杠桿高企，其資產(chǎn)負(fù)債率多年高于80%，存在一定杠桿風(fēng)險(xiǎn)。

　　從房企融資新規(guī)“三道紅線”看，禹洲集團(tuán)剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率為73.98％，凈負(fù)債率80.42%，現(xiàn)金短債比為1.85，踩中一道監(jiān)管紅線，仍屬于“黃檔”房企。

　　《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，禹洲集團(tuán)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總負(fù)債比為65%。

　　截至2021年上半年末，禹洲集團(tuán)流動(dòng)負(fù)債有898.07億元，主要為其他應(yīng)付款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有151.71億元。

　　相較于短債壓力，禹洲集團(tuán)流動(dòng)性較好，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有209.44億元，可以覆蓋短債，短期償債壓力尚可。

　　在備用資金方面，截至2021年3月末，禹洲集團(tuán)銀行授信總額有721.02億元，未使用授信額度為336.72億元，可見其財(cái)務(wù)彈性較好。

　　除此之外，禹洲集團(tuán)還有非流動(dòng)負(fù)債489.6億元，主要為長(zhǎng)期借貸，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)450.15億元。

　　整體來看，禹洲集團(tuán)剛性債務(wù)規(guī)模有601.86億元，主要為長(zhǎng)期有息負(fù)債，帶息債務(wù)比為43%。

　　有息負(fù)債高企，禹洲集團(tuán)融資成本成倍增長(zhǎng)，2016-2019年其利息支出分別為15.86億、17億元、30.5億以及43.38億元，四年翻了近兩倍，對(duì)利潤(rùn)形成嚴(yán)重侵蝕。

　　在償債資金方面，禹洲集團(tuán)主要依賴于外部融資，其融資渠道較為多元，除了銀行借款和債券融資，還通過應(yīng)收賬款，股權(quán)融資、股權(quán)質(zhì)押融資以及信托等方式融資。

　　2017年，禹洲集團(tuán)提出“區(qū)域深耕,全國領(lǐng)先”新的發(fā)展戰(zhàn)略，定下2020年躋身千億房企俱樂部的目標(biāo)。

　　隨后，禹洲集團(tuán)開始大手筆拿地，在廈門、福州、上海、合肥等一二線城市及其周邊衛(wèi)星城收獲23幅地塊，新增建面379萬平方米，當(dāng)年拿地規(guī)模高于2015和2016年總和。

　　2018年，禹洲集團(tuán)全面啟動(dòng)“千億征程，全國深耕”的戰(zhàn)略方針，其進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)土儲(chǔ)新增土地儲(chǔ)備540萬平方米。

　　截至2021年中期，禹洲集團(tuán)擁有總土儲(chǔ)約2200萬平方米，總貨值約4428億元。

　　然而，激進(jìn)擴(kuò)張一方面導(dǎo)致禹洲集團(tuán)債務(wù)規(guī)模飆升，另一方面其高價(jià)拿地的弊端開始顯現(xiàn)。

　　由于近幾年禹洲集團(tuán)營收增速明顯慢于拿地及銷售增速，其存貨周轉(zhuǎn)率也接連下滑。

　　2019年，高溢價(jià)拿地壓力下，禹洲集團(tuán)及時(shí)止損，依次出售位于廈門、南京、合肥及天津等附屬公司，其利潤(rùn)增長(zhǎng)也很大程度上歸功于這部分收益。

　　同時(shí)，禹洲集團(tuán)多地項(xiàng)目因質(zhì)量問題遭業(yè)主投訴維權(quán)。千億銷售目標(biāo)重壓下，其大力舉債蒙眼狂奔，高周轉(zhuǎn)指揮棒下以質(zhì)量聞名的禹洲，卻在這個(gè)問題上頻頻出錯(cuò)。

　　03

　　激進(jìn)的閩系房企

　　1988年，大學(xué)畢業(yè)后，有著財(cái)經(jīng)專業(yè)背景的林龍安被分配到廈門財(cái)政系統(tǒng)工作。

　　1993年，林龍安被提拔為廈門市土地開發(fā)公司的財(cái)務(wù)經(jīng)理，開始與房地產(chǎn)打交道。

　　次年，三十而立的林龍安放棄公務(wù)員穩(wěn)定的工作，下海從辦采石場(chǎng)開始了創(chuàng)業(yè)之路，后來他傾其所有創(chuàng)立禹洲地產(chǎn)，有意仿效“大禹治水，荒漠成洲”。

　　1995年，禹洲推出第一個(gè)產(chǎn)品“禹洲新村”，地處廈門市島內(nèi)仙岳山麓城鄉(xiāng)結(jié)合部，雖然并非城市核心地段，但其在產(chǎn)品上花了不少心思，在當(dāng)時(shí)的廈門市場(chǎng)上贏得了一片美譽(yù)。

　　賺得第一桶金后，林龍安以穩(wěn)扎穩(wěn)打的方式在廈門市場(chǎng)扎根，2000年前后禹洲在廈門已經(jīng)做到首屈一指。

　　2004年起，禹洲開始版圖擴(kuò)張，在上海、合肥等地相繼落子，從一家區(qū)域型房企向全國型房企轉(zhuǎn)變。

　　2008年，金融風(fēng)暴席卷全球，房?jī)r(jià)下行市場(chǎng)成交清淡，不少企業(yè)面臨資金斷鏈的問題。禹洲則依靠長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流度過危機(jī)，并于2009年底赴港上市。

　　上市后，林龍安家族身家暴漲，其以110億元財(cái)富名列《胡潤(rùn)全球富豪榜》第1891位以及《2020胡潤(rùn)全球房地產(chǎn)富豪榜》第182位。

　　2016年，禹洲將總部遷到上海，有別于其他閩系房企的激進(jìn)，林龍安更崇尚香港地產(chǎn)商的保守經(jīng)營。

　　然而，彼時(shí)閩系頭部房企銷售均超過400億，而禹洲僅232億，落下一大截的林龍安開始著急了。

　　此后，大力舉債、瘋狂拿地，千億目標(biāo)下禹洲開始蒙眼狂奔，但規(guī)模擴(kuò)張偏離了林龍安的戰(zhàn)略基調(diào)，透支了禹洲的增長(zhǎng)潛力，給后續(xù)運(yùn)營埋下隱患。