德信中國更換核數(shù)師后短債依舊承壓，虧損拋售值錢項目或因流動性受困？
來源：lite氫財經(jīng)
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2022-05-17 07:58:19
雖然此前的德信中國提前償還美元債給了市場信心，但此次如此迫不及待地變賣最賺錢的項目來籌集資金，這就不得不讓人懷疑，德信中國是不是也陷入了流動性危機？
圖片
圖/網(wǎng)絡(luò)
近日，德信中國披露經(jīng)審核后調(diào)整的部分2021年營業(yè)數(shù)據(jù)。
據(jù)此前其發(fā)布的年報顯示，德信中國去年業(yè)績雙漲，但毛利率、歸母凈利潤等核心數(shù)據(jù)卻出現(xiàn)下滑，并且在今年前四個月的銷售數(shù)據(jù)來看，其銷售金額及銷售面積同比腰斬，可見即便其去年業(yè)績雙漲，可紙面風光終究也是表面而已。
德信中國核心數(shù)據(jù)出現(xiàn)下滑，和其前幾年大手筆拿地，熱衷合作開發(fā)，以望沖擊千億規(guī)模有關(guān)。
眾所周知，過多的合作開發(fā)會降低土儲權(quán)益，且少數(shù)股東權(quán)益也會升高。而德信中國很明顯沒有拿捏好度，其少數(shù)股東權(quán)益占總權(quán)益比重高達七成，蠶食了大部分的利潤。
忙忙碌碌一年，最后不僅利潤分的少，目標規(guī)模也沒有完成。
雖然歸母利潤下降了，但負債卻有所上升，且在更換了核數(shù)師、降低了審核后的負債數(shù)據(jù)下，其短債依舊無法被覆蓋。
有趣的是，近日德信中國在大手筆拿地后，卻突然虧損變賣最賺錢的項目，不知道這突然地動作，是不是預示著其現(xiàn)金流動性或會面臨困難？
【業(yè)績雙漲，核心盈利數(shù)據(jù)卻下滑】
5月13日，德信中國控股有限公司披露截至2021年12月31日止年度全年業(yè)績進一步公告。
其實早在3月末，德信中國就表示會延期公布2021年經(jīng)審核業(yè)績，直到近日，其才發(fā)布包括有關(guān)集團綜合資產(chǎn)負債表、綜合全面收益表、相關(guān)附注財務資料的經(jīng)審核數(shù)據(jù)，并表示此前發(fā)布的2021年業(yè)績維持不變。
據(jù)此前德信中國發(fā)布的年報披露，德信中國2021年實現(xiàn)營業(yè)收入為231.1億元，同比增長45.58%；實現(xiàn)凈利潤為23.77億元，同比增長5.14%。
數(shù)據(jù)可以看出，德信中國在去年取得了營利雙漲的好成績，這在如今大環(huán)境下行，房企紛紛增收不增利的如今，可以說實屬不易。
但是，營利雙漲卻僅為表面成績。
在其年報中還顯示，德信中國在2021年整體毛利率為21.8%，同比下滑4.2%；凈利率同比下滑了3.9%，到達10.3%；實現(xiàn)歸母凈利潤為9.41億元，同比減少21.05%，歸母凈利率僅4.1%。
然而，德信中國重要指標下降的情況卻不是去年才開始的，早在2019年，其各項指標就已經(jīng)有了下滑的情況。
數(shù)據(jù)顯示，德信中國的毛利率從2019年的32.16%一路下降到2021年的21.68%，僅兩年就整整下滑了10.48%，可以看出其下滑程度非常大，并且去年毛利率的數(shù)據(jù)更是近五年的最低。
同時其銷售凈利率也從2019年的23.72%直接腰斬到10.28%，下降幅度也不小。
而盈利能力下滑的情況，即便進入了2022年，也依舊未有改善。
前幾日，德信中國發(fā)布今年前四個月經(jīng)營數(shù)據(jù)。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，其前四個月累計實現(xiàn)合約銷售金額為123.9億元，同比減少52%；涉及銷售面積約60.3萬平方米，同比減少50.9%。其中單4月份實現(xiàn)合約銷售金額為30.4億人民幣，同比下降55.3%；合約銷售面積約17.4萬平方米，同比下降47.7%。
從今年的盈利數(shù)據(jù)來看，德信中國依舊免不了受大環(huán)境影響，而紙面風光終究掩蓋不了核心數(shù)據(jù)和盈利能力的下滑。
值得一提的是，在去年年初，德信中國曾信心滿滿地表示“有信心完成今年800億元的銷售目標”。
然而，未及預期的業(yè)績及連續(xù)推遲發(fā)布經(jīng)審計年報的行為，終究讓德信中國被各大評級機構(gòu)連連下調(diào)評級。
而其毛利率出現(xiàn)下滑，歸母凈利潤減少，除了受大環(huán)境影響，也與其少數(shù)股東權(quán)益攀升有關(guān)。
【大肆擴張，少數(shù)股東吞噬利潤】
擴大規(guī)模是每一個房企都夢寐以求的事，德信中國也不例外。
近年來，為了自身規(guī)模能沖進千億陣營，德信中國頻頻拿地。
德信中國在2019年上市后，便表示要在三年內(nèi)達到千億規(guī)模，同時加大了擴張的腳步。
數(shù)據(jù)顯示，在2019年，德信中國耗資295億元購入地塊達38宗。
2020年，全年拿地投資達300億，光上半年拿地的耗資就接近其半年的銷售額，可以看出其拿地力度有多大。
2021年，在大環(huán)境下行，房企紛紛去繁化簡變賣資產(chǎn)囤積現(xiàn)金流時，德信中國依舊不減拿地力度，一年期間合計取得32幅地塊。
在此同時，德信中國還熱衷于合作開發(fā)模式。
然而眾多合作開發(fā)的項目雖然可以降低風險，使規(guī)模擴張的步伐更迅速，但同時其土儲權(quán)益占比卻降低至48%，少數(shù)股東權(quán)益也隨之劇增。
截止2021年末，德信中國的少數(shù)股東權(quán)益同比2020年末激增了48.56%，直接升至159.93億元，占總權(quán)益比重的七成。
少數(shù)股東權(quán)益占了大頭，德信中國的大部分利潤自然也被少數(shù)股東蠶食，留給歸母凈利潤的份額便會減少，這也是其年報中歸母凈利潤減少的一大原因。
但為了規(guī)模的增長不惜犧牲利潤，最后也依舊未達到其希望的目標，這辛辛苦苦忙碌了一年，最后一半多的利潤反而全進了別人的口袋。
當然，規(guī)模增長的同時，德信中國的負債也在增長。
【短債無法覆蓋，虧損拋售賺錢項目】
從融資方面來看，雖然德信中國2021年的三道紅線全部達標，但卻根本經(jīng)不起細究，其中負債率降低的原因并不是真實的負債有所下降，而是非控股股東權(quán)益的上漲而被降低。
總體來看，德信中國去年負債總額同比2020年末上漲了19%，達到952.4億元。
其中，短期借款規(guī)模經(jīng)審核后降為152.16億元，而這一數(shù)值在2020年末僅為87.38億元，也就是說近一年時間，其借款就增加了64.78億元，同比增長幅度高達74.15%。
再加上貿(mào)易及其他應付款項經(jīng)審核后為82.63億元，其短債規(guī)模便達到234.79億元。
然而，2021年德信中國的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及受限制現(xiàn)金合計為175.63億元，除去58.27億元的預售物業(yè)擔保存款和14.22億元的銀行借款及承兌票據(jù)擔保存款，僅剩105.91億元可用，而這遠遠不能覆蓋其短債規(guī)模。
再加上還應付非控股權(quán)益款項經(jīng)審核后的27.3億元，德信中國的債務壓力和資金缺口都很大。
值得一提的是，以上核算后減少了的資產(chǎn)負債水平，都是德信中國更換核數(shù)師開元信德會計師事務所有限公司之后重新調(diào)整的。
而就在近日，德信中國的現(xiàn)金流壓力也姍姍來遲。
5月13日，德信中國表示，將出售其持有的杭州市德信AI產(chǎn)業(yè)園54.54%的股份，出售價為4.54億元，出售事項預計將帶來未經(jīng)審核除稅前虧損約1404.19億元。
而此次拋售的杭州海衍項目，曾在2018年被市場估值高達8億元左右。也就是說德信中國拼著虧損也要賣掉這個賺錢的項目來籌集資金。
然而就在不久前，德信中國剛剛大手筆購入了兩塊杭州的地塊，這短時間內(nèi)的一入一出，讓市場對其這一舉動的目的是猜測連篇。
雖然此前的德信中國提前償還美元債給了市場信心，但此次如此迫不及待地變賣最賺錢的項目來籌集資金，這就不得不讓人懷疑，德信中國是不是也陷入了流動性危機？
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圖/網(wǎng)絡(luò)
近日，德信中國披露經(jīng)審核后調(diào)整的部分2021年營業(yè)數(shù)據(jù)。
據(jù)此前其發(fā)布的年報顯示，德信中國去年業(yè)績雙漲，但毛利率、歸母凈利潤等核心數(shù)據(jù)卻出現(xiàn)下滑，并且在今年前四個月的銷售數(shù)據(jù)來看，其銷售金額及銷售面積同比腰斬，可見即便其去年業(yè)績雙漲，可紙面風光終究也是表面而已。
德信中國核心數(shù)據(jù)出現(xiàn)下滑，和其前幾年大手筆拿地，熱衷合作開發(fā)，以望沖擊千億規(guī)模有關(guān)。
眾所周知，過多的合作開發(fā)會降低土儲權(quán)益，且少數(shù)股東權(quán)益也會升高。而德信中國很明顯沒有拿捏好度，其少數(shù)股東權(quán)益占總權(quán)益比重高達七成，蠶食了大部分的利潤。
忙忙碌碌一年，最后不僅利潤分的少，目標規(guī)模也沒有完成。
雖然歸母利潤下降了，但負債卻有所上升，且在更換了核數(shù)師、降低了審核后的負債數(shù)據(jù)下，其短債依舊無法被覆蓋。
有趣的是，近日德信中國在大手筆拿地后，卻突然虧損變賣最賺錢的項目，不知道這突然地動作，是不是預示著其現(xiàn)金流動性或會面臨困難？
【業(yè)績雙漲，核心盈利數(shù)據(jù)卻下滑】
5月13日，德信中國控股有限公司披露截至2021年12月31日止年度全年業(yè)績進一步公告。
其實早在3月末，德信中國就表示會延期公布2021年經(jīng)審核業(yè)績，直到近日，其才發(fā)布包括有關(guān)集團綜合資產(chǎn)負債表、綜合全面收益表、相關(guān)附注財務資料的經(jīng)審核數(shù)據(jù)，并表示此前發(fā)布的2021年業(yè)績維持不變。
據(jù)此前德信中國發(fā)布的年報披露，德信中國2021年實現(xiàn)營業(yè)收入為231.1億元，同比增長45.58%；實現(xiàn)凈利潤為23.77億元，同比增長5.14%。
數(shù)據(jù)可以看出，德信中國在去年取得了營利雙漲的好成績，這在如今大環(huán)境下行，房企紛紛增收不增利的如今，可以說實屬不易。
但是，營利雙漲卻僅為表面成績。
在其年報中還顯示，德信中國在2021年整體毛利率為21.8%，同比下滑4.2%；凈利率同比下滑了3.9%，到達10.3%；實現(xiàn)歸母凈利潤為9.41億元，同比減少21.05%，歸母凈利率僅4.1%。
然而，德信中國重要指標下降的情況卻不是去年才開始的，早在2019年，其各項指標就已經(jīng)有了下滑的情況。
數(shù)據(jù)顯示，德信中國的毛利率從2019年的32.16%一路下降到2021年的21.68%，僅兩年就整整下滑了10.48%，可以看出其下滑程度非常大，并且去年毛利率的數(shù)據(jù)更是近五年的最低。
同時其銷售凈利率也從2019年的23.72%直接腰斬到10.28%，下降幅度也不小。
而盈利能力下滑的情況，即便進入了2022年，也依舊未有改善。
前幾日，德信中國發(fā)布今年前四個月經(jīng)營數(shù)據(jù)。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，其前四個月累計實現(xiàn)合約銷售金額為123.9億元，同比減少52%；涉及銷售面積約60.3萬平方米，同比減少50.9%。其中單4月份實現(xiàn)合約銷售金額為30.4億人民幣，同比下降55.3%；合約銷售面積約17.4萬平方米，同比下降47.7%。
從今年的盈利數(shù)據(jù)來看，德信中國依舊免不了受大環(huán)境影響，而紙面風光終究掩蓋不了核心數(shù)據(jù)和盈利能力的下滑。
值得一提的是，在去年年初，德信中國曾信心滿滿地表示“有信心完成今年800億元的銷售目標”。
然而，未及預期的業(yè)績及連續(xù)推遲發(fā)布經(jīng)審計年報的行為，終究讓德信中國被各大評級機構(gòu)連連下調(diào)評級。
而其毛利率出現(xiàn)下滑，歸母凈利潤減少，除了受大環(huán)境影響，也與其少數(shù)股東權(quán)益攀升有關(guān)。
【大肆擴張，少數(shù)股東吞噬利潤】
擴大規(guī)模是每一個房企都夢寐以求的事，德信中國也不例外。
近年來，為了自身規(guī)模能沖進千億陣營，德信中國頻頻拿地。
德信中國在2019年上市后，便表示要在三年內(nèi)達到千億規(guī)模，同時加大了擴張的腳步。
數(shù)據(jù)顯示，在2019年，德信中國耗資295億元購入地塊達38宗。
2020年，全年拿地投資達300億，光上半年拿地的耗資就接近其半年的銷售額，可以看出其拿地力度有多大。
2021年，在大環(huán)境下行，房企紛紛去繁化簡變賣資產(chǎn)囤積現(xiàn)金流時，德信中國依舊不減拿地力度，一年期間合計取得32幅地塊。
在此同時，德信中國還熱衷于合作開發(fā)模式。
然而眾多合作開發(fā)的項目雖然可以降低風險，使規(guī)模擴張的步伐更迅速，但同時其土儲權(quán)益占比卻降低至48%，少數(shù)股東權(quán)益也隨之劇增。
截止2021年末，德信中國的少數(shù)股東權(quán)益同比2020年末激增了48.56%，直接升至159.93億元，占總權(quán)益比重的七成。
少數(shù)股東權(quán)益占了大頭，德信中國的大部分利潤自然也被少數(shù)股東蠶食，留給歸母凈利潤的份額便會減少，這也是其年報中歸母凈利潤減少的一大原因。
但為了規(guī)模的增長不惜犧牲利潤，最后也依舊未達到其希望的目標，這辛辛苦苦忙碌了一年，最后一半多的利潤反而全進了別人的口袋。
當然，規(guī)模增長的同時，德信中國的負債也在增長。
【短債無法覆蓋，虧損拋售賺錢項目】
從融資方面來看，雖然德信中國2021年的三道紅線全部達標，但卻根本經(jīng)不起細究，其中負債率降低的原因并不是真實的負債有所下降，而是非控股股東權(quán)益的上漲而被降低。
總體來看，德信中國去年負債總額同比2020年末上漲了19%，達到952.4億元。
其中，短期借款規(guī)模經(jīng)審核后降為152.16億元，而這一數(shù)值在2020年末僅為87.38億元，也就是說近一年時間，其借款就增加了64.78億元，同比增長幅度高達74.15%。
再加上貿(mào)易及其他應付款項經(jīng)審核后為82.63億元，其短債規(guī)模便達到234.79億元。
然而，2021年德信中國的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及受限制現(xiàn)金合計為175.63億元，除去58.27億元的預售物業(yè)擔保存款和14.22億元的銀行借款及承兌票據(jù)擔保存款，僅剩105.91億元可用，而這遠遠不能覆蓋其短債規(guī)模。
再加上還應付非控股權(quán)益款項經(jīng)審核后的27.3億元，德信中國的債務壓力和資金缺口都很大。
值得一提的是，以上核算后減少了的資產(chǎn)負債水平，都是德信中國更換核數(shù)師開元信德會計師事務所有限公司之后重新調(diào)整的。
而就在近日，德信中國的現(xiàn)金流壓力也姍姍來遲。
5月13日，德信中國表示，將出售其持有的杭州市德信AI產(chǎn)業(yè)園54.54%的股份，出售價為4.54億元，出售事項預計將帶來未經(jīng)審核除稅前虧損約1404.19億元。
而此次拋售的杭州海衍項目，曾在2018年被市場估值高達8億元左右。也就是說德信中國拼著虧損也要賣掉這個賺錢的項目來籌集資金。
然而就在不久前，德信中國剛剛大手筆購入了兩塊杭州的地塊，這短時間內(nèi)的一入一出，讓市場對其這一舉動的目的是猜測連篇。
雖然此前的德信中國提前償還美元債給了市場信心，但此次如此迫不及待地變賣最賺錢的項目來籌集資金，這就不得不讓人懷疑，德信中國是不是也陷入了流動性危機？
