綠景中國“自爆”短債壓力，白石洲項目成應(yīng)對“砝碼”
來源：氫財經(jīng)
?
2022-03-31 11:53:19
綠景中國已經(jīng)對部分債務(wù)做出了存續(xù)的操作和初步構(gòu)思，但是，剩下的短期債務(wù)，如何應(yīng)對還是個大問題。
500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="綠景中國“自爆”短債壓力，白石洲項目成應(yīng)對“砝碼”">
圖/官網(wǎng)
近日，綠景中國成功發(fā)行年報。
在當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)，能否如期發(fā)布2021年年報，成了衡量房企現(xiàn)狀的一個重要條件。而作為一家微型房企，綠景中國此次向市場傳達(dá)了不錯的信心。
只不過，綠景中國的日子并不好過。從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，2021年綠景中國的營收和毛利均出現(xiàn)大幅下滑，而且有近百億規(guī)模的短債高懸頭頂，手上的現(xiàn)金無從應(yīng)付。
于是乎，深圳白石洲舊改項目，實質(zhì)上已經(jīng)成為了綠景中國的最大“砝碼”。
【超高毛利率難阻業(yè)績大幅下滑】
3月30日下午，綠景中國發(fā)布2021年度業(yè)績報告。
數(shù)據(jù)顯示，2021年綠景中國實現(xiàn)總營收約43.78億元，同比下降約19.3%；毛利約21.88億元，同比下跌約17.9%。
唯一亮眼的，就只有50.0%的毛利率。
事實上，綠景中國在行業(yè)內(nèi)一直因能獲得高毛利率而獲譽頗豐。
數(shù)據(jù)顯示，2016年-2021年，綠景中國的毛利率分別是50.02%、65.3%、59.49%、64.19%、49.14%和50.0%。這一毛利率表現(xiàn)，放眼整個房地產(chǎn)行業(yè)，都要居于前列。
而之所以能做到如此高的毛利率，只要是跟綠景中國的拿地模式有關(guān)。據(jù)悉，綠景中國鮮少在公開市場競拍拿地，主要是以舊改形式獲取土地。而舊改項目最主要的優(yōu)勢，就是利潤率高。
不過，由于綠景中國只專注于舊改項目，幾乎不涉足于招拍掛拿地，而舊改項目的一個弊端就是項目開發(fā)過長，使得其銷售規(guī)模一直維持在40-50億元，居于行業(yè)尾部。
綠景中國總裁唐壽春就曾表示，綠景的特征是高盈利、不講規(guī)模，百名之內(nèi)根本看不到綠景的影子，我們是第二類公司，屬于特色地產(chǎn)商。
但是，由于去年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入寒冬，綠景中國的銷售表現(xiàn)也深受影響，這使得其高毛利率為股東創(chuàng)造的實在效益有所減少。
數(shù)據(jù)顯示，2021年，綠景中國利潤約13.35億元，同比下降約61.3%；股東應(yīng)占盈利約11.53億元，同比下降約66.6%；每股基本盈利為22.61分，同比下降約66.8%。
由此可見，在行業(yè)遇冷的當(dāng)下，綠景中國的高毛利優(yōu)勢，同樣遭遇到嚴(yán)峻考驗。
【“自爆”短債壓力巨大】
比業(yè)績下滑更為引起關(guān)注的，是綠景中國“自爆”巨大的短債壓力。
在業(yè)績發(fā)布會上，綠景中國首席財務(wù)官兼公司秘書陳健民表示，截至2021年底，公司負(fù)債總額約為311億元，總有息負(fù)債當(dāng)中約77%都是有抵押的貸款，安全性得到保障。其中，311億元的有息負(fù)債當(dāng)中，80%都是銀行和其他項目的貸款，其次是公募以及優(yōu)先票據(jù)約占10%，境內(nèi)公司債券約5%，結(jié)構(gòu)非常清晰。
雖說是安全性有保障、結(jié)構(gòu)非常情緒，但是，綠景中國同時強調(diào)稱，公司一年內(nèi)到期的有息負(fù)債約為98億元。
而截至去年底綠景中國的現(xiàn)金余額為72.87億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物39.07億元，受限存款33.80億元。按目前情況看，綠景中國手中的現(xiàn)金，根本無法覆蓋其短期債務(wù)。
事實上，綠景中國所強調(diào)的約98億元的有息負(fù)債，絕對不是其短期負(fù)債的全部。
根據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，僅短期借款一項，綠景中國就有98.52億元的規(guī)模，再加上計為經(jīng)營性負(fù)債的應(yīng)付票據(jù)，以及一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債，綠景中國的短期負(fù)債規(guī)模，應(yīng)該超過百億規(guī)模。
而根據(jù)綠景中國對上述有息負(fù)債的拆分，我們得知，綠景中國有1.3億美元(約合8億元)的項目貸款已于今年1月成功過會存續(xù)；另有可轉(zhuǎn)債15億元，已經(jīng)跟投資者有初步的溝通，雙方都爭取把債務(wù)存續(xù)下來；境內(nèi)小公募14億元，主要是2021年發(fā)行的一年期債券，預(yù)計也可繼續(xù)存續(xù)。
也就是說，綠景中國已經(jīng)對部分債務(wù)做出了存續(xù)的操作和初步構(gòu)思，但是，剩下的短期債務(wù)，如何應(yīng)對還是個大問題。
【白石洲項目并非“高枕無憂”】
事已至此，白石洲舊改項目，成了綠景中國解決短債危機的最重要的“砝碼”。
白石洲舊改項目在行業(yè)內(nèi)被譽為“舊改航母”，其位于深圳市南山區(qū)深南大道核心區(qū)域，項目規(guī)劃總建筑面積約440萬平方米，計容面積約358萬平方米，計劃分四期開發(fā)，在未來8-10年完成。
據(jù)悉，綠景中國間接收購持有白石洲舊改項目合共約80%股權(quán)。
而在3月24日，綠景中國公告稱，已確認(rèn)項目一期實施主體，并分別于2021年月28日及2022年3月21日，分兩次提前繳清01-08地塊土地使用權(quán)出讓金合計8.09億元(含01-10地塊已繳土地出讓金合計為12.95億元)，并預(yù)計2022年4月初取得該地塊土地使用權(quán)證，從而達(dá)到“四證”齊備。
而這一舉措，意味著白石洲舊改項目一期，已滿足提取項目開發(fā)貸款的重要前提條件。
在業(yè)績發(fā)布會上，綠景中國表示，按目前的施工進(jìn)度來排，白石洲項目明年有望銷售，預(yù)計可售貨值超過400億元。
在談及短債壓力時，綠景中國明確指出，白石洲舊改項目給到投資人很大的信心，預(yù)計今年上半年完成再融資安排。
也就是說，白石洲舊改項目，成了綠景中國應(yīng)對短債壓力的最大“砝碼”。
只不過，綠景中國并非已經(jīng)“高枕無憂”。
要知道，舊改項目開發(fā)周期較長，期間將沉淀大量資金。而就綠景中國而言，其自有資金已無法覆蓋短債，或只能借助發(fā)債融資來推進(jìn)項目建設(shè)，這將使得其負(fù)債水平繼續(xù)走高。
而由于疫情反復(fù)，白石洲舊改項目或許將受到影響，減緩建設(shè)進(jìn)展。更為重要的是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場表現(xiàn)疲軟，該項目的去化表現(xiàn)如何，還有待觀察。
這些，都是綠景中國所要面對的難題。
圖/官網(wǎng)
近日，綠景中國成功發(fā)行年報。
在當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)，能否如期發(fā)布2021年年報，成了衡量房企現(xiàn)狀的一個重要條件。而作為一家微型房企，綠景中國此次向市場傳達(dá)了不錯的信心。
只不過，綠景中國的日子并不好過。從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，2021年綠景中國的營收和毛利均出現(xiàn)大幅下滑，而且有近百億規(guī)模的短債高懸頭頂，手上的現(xiàn)金無從應(yīng)付。
于是乎，深圳白石洲舊改項目，實質(zhì)上已經(jīng)成為了綠景中國的最大“砝碼”。
【超高毛利率難阻業(yè)績大幅下滑】
3月30日下午，綠景中國發(fā)布2021年度業(yè)績報告。
數(shù)據(jù)顯示，2021年綠景中國實現(xiàn)總營收約43.78億元，同比下降約19.3%；毛利約21.88億元，同比下跌約17.9%。
唯一亮眼的，就只有50.0%的毛利率。
事實上，綠景中國在行業(yè)內(nèi)一直因能獲得高毛利率而獲譽頗豐。
數(shù)據(jù)顯示，2016年-2021年，綠景中國的毛利率分別是50.02%、65.3%、59.49%、64.19%、49.14%和50.0%。這一毛利率表現(xiàn)，放眼整個房地產(chǎn)行業(yè)，都要居于前列。
而之所以能做到如此高的毛利率，只要是跟綠景中國的拿地模式有關(guān)。據(jù)悉，綠景中國鮮少在公開市場競拍拿地，主要是以舊改形式獲取土地。而舊改項目最主要的優(yōu)勢，就是利潤率高。
不過，由于綠景中國只專注于舊改項目，幾乎不涉足于招拍掛拿地，而舊改項目的一個弊端就是項目開發(fā)過長，使得其銷售規(guī)模一直維持在40-50億元，居于行業(yè)尾部。
綠景中國總裁唐壽春就曾表示，綠景的特征是高盈利、不講規(guī)模，百名之內(nèi)根本看不到綠景的影子，我們是第二類公司，屬于特色地產(chǎn)商。
但是，由于去年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入寒冬，綠景中國的銷售表現(xiàn)也深受影響，這使得其高毛利率為股東創(chuàng)造的實在效益有所減少。
數(shù)據(jù)顯示，2021年，綠景中國利潤約13.35億元，同比下降約61.3%；股東應(yīng)占盈利約11.53億元，同比下降約66.6%；每股基本盈利為22.61分，同比下降約66.8%。
由此可見，在行業(yè)遇冷的當(dāng)下，綠景中國的高毛利優(yōu)勢，同樣遭遇到嚴(yán)峻考驗。
【“自爆”短債壓力巨大】
比業(yè)績下滑更為引起關(guān)注的，是綠景中國“自爆”巨大的短債壓力。
在業(yè)績發(fā)布會上，綠景中國首席財務(wù)官兼公司秘書陳健民表示，截至2021年底，公司負(fù)債總額約為311億元，總有息負(fù)債當(dāng)中約77%都是有抵押的貸款，安全性得到保障。其中，311億元的有息負(fù)債當(dāng)中，80%都是銀行和其他項目的貸款，其次是公募以及優(yōu)先票據(jù)約占10%，境內(nèi)公司債券約5%，結(jié)構(gòu)非常清晰。
雖說是安全性有保障、結(jié)構(gòu)非常情緒，但是，綠景中國同時強調(diào)稱，公司一年內(nèi)到期的有息負(fù)債約為98億元。
而截至去年底綠景中國的現(xiàn)金余額為72.87億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物39.07億元，受限存款33.80億元。按目前情況看，綠景中國手中的現(xiàn)金，根本無法覆蓋其短期債務(wù)。
事實上，綠景中國所強調(diào)的約98億元的有息負(fù)債，絕對不是其短期負(fù)債的全部。
根據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，僅短期借款一項，綠景中國就有98.52億元的規(guī)模，再加上計為經(jīng)營性負(fù)債的應(yīng)付票據(jù)，以及一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債，綠景中國的短期負(fù)債規(guī)模，應(yīng)該超過百億規(guī)模。
而根據(jù)綠景中國對上述有息負(fù)債的拆分，我們得知，綠景中國有1.3億美元(約合8億元)的項目貸款已于今年1月成功過會存續(xù)；另有可轉(zhuǎn)債15億元，已經(jīng)跟投資者有初步的溝通，雙方都爭取把債務(wù)存續(xù)下來；境內(nèi)小公募14億元，主要是2021年發(fā)行的一年期債券，預(yù)計也可繼續(xù)存續(xù)。
也就是說，綠景中國已經(jīng)對部分債務(wù)做出了存續(xù)的操作和初步構(gòu)思，但是，剩下的短期債務(wù)，如何應(yīng)對還是個大問題。
【白石洲項目并非“高枕無憂”】
事已至此，白石洲舊改項目，成了綠景中國解決短債危機的最重要的“砝碼”。
白石洲舊改項目在行業(yè)內(nèi)被譽為“舊改航母”，其位于深圳市南山區(qū)深南大道核心區(qū)域，項目規(guī)劃總建筑面積約440萬平方米，計容面積約358萬平方米，計劃分四期開發(fā)，在未來8-10年完成。
據(jù)悉，綠景中國間接收購持有白石洲舊改項目合共約80%股權(quán)。
而在3月24日，綠景中國公告稱，已確認(rèn)項目一期實施主體，并分別于2021年月28日及2022年3月21日，分兩次提前繳清01-08地塊土地使用權(quán)出讓金合計8.09億元(含01-10地塊已繳土地出讓金合計為12.95億元)，并預(yù)計2022年4月初取得該地塊土地使用權(quán)證，從而達(dá)到“四證”齊備。
而這一舉措，意味著白石洲舊改項目一期，已滿足提取項目開發(fā)貸款的重要前提條件。
在業(yè)績發(fā)布會上，綠景中國表示，按目前的施工進(jìn)度來排，白石洲項目明年有望銷售，預(yù)計可售貨值超過400億元。
在談及短債壓力時，綠景中國明確指出，白石洲舊改項目給到投資人很大的信心，預(yù)計今年上半年完成再融資安排。
也就是說，白石洲舊改項目，成了綠景中國應(yīng)對短債壓力的最大“砝碼”。
只不過，綠景中國并非已經(jīng)“高枕無憂”。
要知道，舊改項目開發(fā)周期較長，期間將沉淀大量資金。而就綠景中國而言，其自有資金已無法覆蓋短債，或只能借助發(fā)債融資來推進(jìn)項目建設(shè)，這將使得其負(fù)債水平繼續(xù)走高。
而由于疫情反復(fù)，白石洲舊改項目或許將受到影響，減緩建設(shè)進(jìn)展。更為重要的是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場表現(xiàn)疲軟，該項目的去化表現(xiàn)如何，還有待觀察。
這些，都是綠景中國所要面對的難題。
