在央企背景的房企中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)似乎總是有些特別。本該順風(fēng)順?biāo)?，但好像一直有些崎嶇?br />
　　時(shí)而杠桿地產(chǎn)都有關(guān)注這家公司，今天，杠桿地產(chǎn)2021年地產(chǎn)行業(yè)財(cái)報(bào)拆解“地產(chǎn)年鑒”欄目，繼續(xù)看看。

　　500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="遠(yuǎn)洋集團(tuán)繼續(xù)未能遠(yuǎn)洋"地產(chǎn)年鑒⑥">


　　桿友有特別想看的房企年報(bào)，特別歡迎留言告訴我。

　　01

　　銷售額及面積、營收增長；均價(jià)下滑、地價(jià)成本上漲

　　2021年遠(yuǎn)洋集團(tuán)協(xié)議銷售總額1362.60億元，比2020年的1300億元出頭，略有增長。

　　不過之于2021年的地產(chǎn)局面，這個(gè)銷售是不錯(cuò)的。

　　同時(shí)，2021年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的協(xié)議銷售面積增長了9%，至767.35萬平米，2020年為706.35萬平米。

　　年度業(yè)績公告特別披露：

　　不包括車位銷售，平均銷售價(jià)格下降7%至每平方米約人民幣19,400元(2020年：每平方米人民幣20,800元)。

　　看來，大行情對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)還是有影響。

　　不錯(cuò)的是，遠(yuǎn)洋集團(tuán)營收增長14%，至642.47億元，2020年為565.11億元。

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　　具體而言，物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)，當(dāng)然是最大收入來源，營業(yè)額約占總營業(yè)額的86%。

　　值得一說，杠桿地產(chǎn)看到，2021年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的項(xiàng)目布局比較均衡，北京、環(huán)渤海、華東、華南、華中、華西營收分別占19%、15%、22%、21%、17%、6%。

　　當(dāng)然，營收增長的同時(shí)，成本也增長明顯，總銷售成本增加至529.89億元，2020年為460.53億元。

　　此外，2021年遠(yuǎn)洋集團(tuán)的開發(fā)平均土地成本(不包括車位)從2020年6200元/平米，增長至8300元/平米。

　　主要是由于2021年一線及核心二線城市的項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)較多，相應(yīng)的土地成本較高。

　　同時(shí)，平均建筑成本(不包含車位)，漲至5900元/平米，2020年為5400元/平米，上升了9%。

　　業(yè)績公告解釋說：

　　主要是由于2021年的別墅及一線城市項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)較多，相應(yīng)的建筑成本較高。

　　02

　　利潤指標(biāo)下滑，增收不增利，歸屬凈利潤反倒小幅下滑

　　這樣的情況之下，毛利率下降也是情理之中。

　　2021年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)毛利112.58億元，較2020年上升8%。

　　但是毛利率從19%略微降低至18%。

　　同時(shí)，杠桿地產(chǎn)注意到，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的利息及其他收入，較2020年的23.94億元下降6%，至22.50億元。主要就是委托貸款的加權(quán)平均余額和利息下降。

　　另外，銷售和市場(chǎng)推廣費(fèi)用增加明顯，從2020年的12.93億元，增加29%，至16.65億元。

　　1)增加市場(chǎng)推廣活動(dòng)，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)氣氛轉(zhuǎn)冷影響；

　　2)新開盤項(xiàng)目增加；

　　3)2021年防疫措施有所放松，市場(chǎng)推廣活動(dòng)得以增加。

　　這方面的成本占協(xié)議銷售額的1.2%，2020年為1.0%。

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　　此外，行政費(fèi)用有一定上升，2021年為19.55億元，2020年18.16%，不過占營業(yè)的比例從3.2%降至3.0%。

　　另外就是加權(quán)平均利率，由2020年的5.10%，下降至4.96%。

　　已付或應(yīng)計(jì)的總利息開支，下降至46.39億元，2020為48.32億元。

　　盡管營收增長，但2021年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)歸屬凈利潤，從2020年的28.66億元，下降5%，至27.29億元。

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　　業(yè)績公告披露，截至2021年末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)現(xiàn)金資源總額(包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，以及受限制銀行存款)270.79億元。

　　凈借貸比率(即貸款總額減去現(xiàn)金資源總額再除以權(quán)益總額)約為85%，2020年末為55%：

　　凈借貸比率上升主要是受到2021年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體融資政策收緊、銀行按揭貸款額度過度收縮等極端因素影響，導(dǎo)致資金回籠速度較慢，另外，為應(yīng)對(duì)極端行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，本集團(tuán)亦適當(dāng)增加開發(fā)貸的支取以保障后續(xù)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健。

　　截至2021年末，杠桿地產(chǎn)看到，遠(yuǎn)洋集團(tuán)尚未使用的授信額度為約2322.30億元。

　　如下圖，按照業(yè)績公告的披露，杠桿地產(chǎn)看到，1年內(nèi)到期的貸款為近187億元，2020年末時(shí)則有259億元。

　　短期負(fù)債壓力減輕。

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　　而2-5年內(nèi)期的貸款超460億元，2020年末時(shí)為270億元。中長期貸款的占比顯著提高，債務(wù)結(jié)構(gòu)明顯改善。

　　當(dāng)然，遠(yuǎn)洋集團(tuán)總的貸款金額從2020年末的超822億元，增加了100億元，至922億元。

　　錢怎么說都是要還的，未來還得業(yè)績說話。

　　03

　　投資物業(yè)收益下滑，股息好少

　　痛心的是，超級(jí)黑天鵝對(duì)商辦的影響或許非常大。

　　遠(yuǎn)洋集團(tuán)的業(yè)績公告披露，2021年，來自物業(yè)投資的營業(yè)額減少了17%，僅4.10億元收入，2020年為4.94億元收入。

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　　遠(yuǎn)洋集團(tuán)解釋說：

　　營業(yè)額減少主要由于本集團(tuán)對(duì)投資物業(yè)推進(jìn)中輕資產(chǎn)化模式。

　　我們可以看上圖，截至2021年末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)有23個(gè)經(jīng)營中投資物業(yè)。

　　雖然有的權(quán)益占比或許不高，但是這么多的投資物業(yè)，僅僅這么點(diǎn)收入，實(shí)在是……

　　錢雖然2021年似乎只少賺了一點(diǎn)，但是這派息也少得太多了吧。杠桿地產(chǎn)看到，每股擬派息0.026元，2020年為0.075元，這下滑的幅度太大了吧。

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　　期末總派息準(zhǔn)備1.98億元，2020年為5.71億元。

　　即便算上中期股息，也是很少，中期2020年派了4.16億元，2021年為3.48億元。

　　綜上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)部分指標(biāo)比2020年要好，但總體表現(xiàn)沒有明顯飛躍，遠(yuǎn)洋集團(tuán)要遠(yuǎn)洋還需時(shí)日。

　　本文所有未標(biāo)注出處的財(cái)務(wù)圖表，均源自遠(yuǎn)洋集團(tuán)2021年業(yè)績相關(guān)公告，特此說明并致謝。