寒冬難熬。繼2021年末的樓盤(pán)“骨折價(jià)”風(fēng)波后，至少?gòu)墓_(kāi)報(bào)道來(lái)看，正榮地產(chǎn)的2022年開(kāi)局似乎并不順利。

　　股價(jià)閃崩、1月銷(xiāo)售額同比下滑、評(píng)級(jí)下降……每一個(gè)看上去都讓人憂(yōu)心忡忡。杠桿地產(chǎn)一位朋友2021年買(mǎi)了正榮的期房，最近也開(kāi)始不淡定了。

　　正榮地產(chǎn)到底還好嗎？

　　01

　　多事之冬

　　從最近的事兒開(kāi)始說(shuō)起。

　　據(jù)大眾證券報(bào)，2月16日，正榮地產(chǎn)公司債“20正榮03”上午交易再次出現(xiàn)異常波動(dòng)。根據(jù)上交所發(fā)布公告，“20正榮03”再次遭遇臨時(shí)停牌。Wind顯示，“20正榮03”16日開(kāi)盤(pán)后最大跌幅為25.48%。

　　前兩天的2月14日，穆迪將正榮地產(chǎn)的公司家族評(píng)級(jí)由“B1”下調(diào)至“B3”，將其高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)由“B2”下調(diào)至“Caa1”，評(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。

　　同樣是這天，正榮發(fā)布自愿性公告，稱(chēng)：

　　“對(duì)于此前有媒體報(bào)告其證券的成交價(jià)下跌及成交量增加，其或許歸因于互聯(lián)網(wǎng)上刊發(fā)的關(guān)于本公司、其控股股東歐宗榮先生及/或其離岸債務(wù)證券的若干報(bào)章。董事會(huì)謹(jǐn)此澄清該等報(bào)章屬不實(shí)且虛假”。同時(shí)聲明“在就本公司作出在有關(guān)情況下一切屬合理的相關(guān)查詢(xún)后，董事會(huì)確認(rèn)本集團(tuán)的營(yíng)運(yùn)仍屬正常，且本集團(tuán)繼續(xù)照常開(kāi)展其業(yè)務(wù)?！?br />
　　從正榮地產(chǎn)最近一周的股價(jià)走勢(shì)來(lái)看(如上圖)，市場(chǎng)似乎對(duì)這份公告并不領(lǐng)情。杠桿地產(chǎn)看到，截至2月18日收盤(pán)，正榮地產(chǎn)每股價(jià)格0.87港元，自2月11日起就持續(xù)呈走跌態(tài)勢(shì)。

　　對(duì)于正榮地產(chǎn)而言，2月11日是值得銘記的一天。這一天發(fā)生了兩件大事，桿友們估計(jì)都有所耳聞。

　　一是股債雙殺。股價(jià)跌去三分之二，債券價(jià)格普遍跌去四成以上；關(guān)聯(lián)的正榮服務(wù)股價(jià)也出現(xiàn)暴跌。正榮地產(chǎn)公告說(shuō)是受傳言影響，也有回應(yīng)說(shuō)或有機(jī)構(gòu)惡意做空再買(mǎi)入。“或有”二字充分體現(xiàn)了我國(guó)漢語(yǔ)的博大精深，整齊劃一的“做空”報(bào)道，也不得不讓人浮想聯(lián)翩背后正榮地產(chǎn)的動(dòng)作。

　　情人節(jié)這天，正榮地產(chǎn)的第二件大事就是公布了2022年1月的銷(xiāo)售額，情況不容樂(lè)觀。1月份，正榮地產(chǎn)連同合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的累計(jì)合約銷(xiāo)售金額約為78.97億元，銷(xiāo)售建筑面積約為491034平方米，平均售價(jià)約為每平米人民幣16100元。

　　上述三項(xiàng)數(shù)據(jù)在2021年分別為111.97億元、646213平米、17300元，2022年分別同比下滑了29.5%、24%、6.9%。當(dāng)然行業(yè)巨頭多數(shù)如此。

　　但對(duì)比處于至暗時(shí)刻的2020年1月，正榮地產(chǎn)的今年1月還是稍微好點(diǎn)。2020年1月上述三項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為69.94億元、447140平米、15600元。

　　02

　　正榮地產(chǎn)欠了多少錢(qián)？

　　一系列風(fēng)波背后，不禁讓人好奇：正榮地產(chǎn)到底欠了多少錢(qián)？財(cái)務(wù)情況還好嗎？2021年的年報(bào)還沒(méi)出，從2021半年報(bào)來(lái)看，正榮地產(chǎn)總負(fù)債2033.05億元，比2020年的1837.8億元增加了接近200億，同比增幅為10.62%。

　　截至2021年6月30日，正榮地產(chǎn)有未償還的銀行及其他借款總計(jì)453.46億元，2020年末這一數(shù)字為417.61億元，略有增長(zhǎng)。

　　以2021年6月末為參照，正榮地產(chǎn)需一年內(nèi)償還的債務(wù)為203.43億元，比2020年末的195.49增加了不到10個(gè)億。

　　兩年內(nèi)需要償還的債務(wù)為418.53億元，比2020年末增加了一丟丟。

　　此外杠桿地產(chǎn)注意到，正榮地產(chǎn)2021上半年凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)17.98%，主要原因是其他收入及收益的同比猛增。報(bào)告期內(nèi)，正榮地產(chǎn)這部分收益為12.76億元，2020年同期為4.02億元，增加了8個(gè)多億。

　　這8多億的來(lái)源主要是“出售附屬公司的收益”。這是賣(mài)資產(chǎn)保利潤(rùn)的節(jié)奏還是？

　　“明股實(shí)債”重災(zāi)區(qū)非控股權(quán)益上，正榮地產(chǎn)也頗為微妙。如2021上半年，今年上半年，正榮地產(chǎn)的15億元凈利潤(rùn)里，非控股股東所占凈利潤(rùn)3.38億元，占比大概在22.53%。但正榮地產(chǎn)的非控股權(quán)益，卻占到了當(dāng)期凈資產(chǎn)的53.93%。這又是什么節(jié)奏？

　　境外債方面，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，Wind數(shù)據(jù)顯示，正榮地產(chǎn)當(dāng)前有15筆處于存續(xù)期的境外債，余額合計(jì)約48.92億美元。2022年有5筆境外債到期，金額合計(jì)23.33億美元。

　　另有9筆境內(nèi)信用債，合計(jì)存量規(guī)模為57.9億元，其中2022年有3筆到期。還有一筆10億元的公司債于9月14日進(jìn)入回售期。

　　正榮地產(chǎn)的融資成本也不低。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年以來(lái)，房企海外發(fā)行美元債的平均成本在6%左右。正榮地產(chǎn)目前存續(xù)的境外債最高的利率有9%多，平均利率接近7%。

　　如穆迪副總裁兼高級(jí)分析師CedricLai所言:

　　“評(píng)級(jí)下調(diào)反映出正榮地產(chǎn)的再融資和違約風(fēng)險(xiǎn)加劇，原因是該公司業(yè)務(wù)疲軟、融資渠道惡化以及未來(lái)12個(gè)月的大量債務(wù)到期。負(fù)面展望反映出正榮地產(chǎn)在未來(lái)6-12個(gè)月內(nèi)解決債務(wù)到期問(wèn)題的能力存在不確定性?！?br />
　　03

　　抄底還是逃跑？

　　在市場(chǎng)一片哀嚎聲中，也有默默吃肉的。比如江蘇經(jīng)濟(jì)報(bào)報(bào)道，就在2月11日正榮股價(jià)閃崩時(shí)，有行業(yè)大咖火線(xiàn)抄底，20分鐘大賺58%瀟灑走人。杠桿地產(chǎn)身邊也有……

　　正榮地產(chǎn)還有恢復(fù)動(dòng)力嗎？2022年房企償債大年，黑鐵時(shí)代大家都不好過(guò)。股價(jià)方面，大概率也不會(huì)高到哪去。

　　就如開(kāi)年來(lái)，房地產(chǎn)利好消息不少，今天更是傳來(lái)了有城市下調(diào)首套套房利率至20%的消息。但地產(chǎn)股還是沒(méi)蹦跶起來(lái)，這說(shuō)明無(wú)論坐莊的還是小散，基本都知道房地產(chǎn)短期沒(méi)啥搞頭了。

　　但別忘了，作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一大引擎，房地產(chǎn)這個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)決不能熄火，這也是常識(shí)。從價(jià)值投資角度來(lái)看，對(duì)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股低位買(mǎi)入，長(zhǎng)期持有的邏輯應(yīng)該不會(huì)被撼動(dòng)。前提是公司好。

　　對(duì)于正榮地產(chǎn)而言，只要不成為下一個(gè)某大，就還有回升機(jī)會(huì)。話(huà)說(shuō)回來(lái)，刀尖上跳舞，也不是一般小散能hold住的。

　　希望春天不會(huì)太遠(yuǎn)。