港龍中國地產(chǎn)合同銷售額再下滑 “辛苦錢”難賺？
來源：中訪網(wǎng)
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2022-02-17 14:51:11
近日，港龍中國地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(6968.HK)披露1月未經(jīng)審核運營數(shù)據(jù)，實現(xiàn)合同銷售額14億元，同比下降55.41%，盈利能力受到質(zhì)疑。
連續(xù)下滑的銷售額
具體來看，2022年1月公司及其附屬公司，連同合營、聯(lián)營公司單月共實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣14.002億元。
根據(jù)財報數(shù)據(jù)，港龍中國地產(chǎn)2021年1月單月共實現(xiàn)合同銷售金額約31.400億元，按此計算，今年1月份合同銷售金額同比下降55.41%。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，港龍中國地產(chǎn)1月銷售額位列國內(nèi)房企銷售額的前100名。該機(jī)構(gòu)表示，1月國內(nèi)房企TOP100銷售額均值為61.8億元，同比下降23.1%。
可以看出，雖然該公司進(jìn)入了TOP100隊列，但銷售表現(xiàn)并不樂觀。
實際上，港龍中國地產(chǎn)“開局不利”的情況并非偶然，此前定下的2021年小叔目標(biāo)公司也沒能完成。
在2020年度業(yè)績溝通會上，港龍中國地產(chǎn)表示，2021年公司銷售目標(biāo)要增長10%。根據(jù)財務(wù)報告，2020年度公司實現(xiàn)銷售額313.84億元，同比增加20%，所以其2021年銷的售目標(biāo)約為345億元。
然而，從該公司發(fā)布的2021年全年未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)來看，港龍中國地產(chǎn)共實現(xiàn)合同銷售金額約300.41億元，同比下降約4.1%，按此計算僅完成年銷售目標(biāo)的87.08%。
激進(jìn)擴(kuò)張的背后
作為一家距離“千億銷售規(guī)?！鄙杏写蠖尉嚯x的中小型房企，港龍中國地產(chǎn)追求規(guī)模擴(kuò)張的野心卻不小。
2020年7月，港龍中國地產(chǎn)成功登錄資本市場。那一年公司在江蘇、浙江、安徽、廣東及四川共購入21塊地，合計471萬平方米，總拿地金額211.5億元，約合2020年合約銷售金額的六成，其中不乏高溢價地塊。
2021年上半年，港龍中國地產(chǎn)購入7宗土地，土儲面積約為1075萬平方米。總地價為43.29億元，但其中有5宗地塊的權(quán)益占比低于50％。
為了追求銷售規(guī)模，港龍中國地產(chǎn)似乎只能舍棄權(quán)益比，凈利潤也因此受到了影響。
2021年上半年，港龍中國地產(chǎn)權(quán)益占比大幅至39.87％；少數(shù)股東權(quán)益則同比激增577.27％，占比由2020年上半年的17.67％上升至60.13％。
由此，去年上半年，該公司實現(xiàn)歸母凈利潤1.57億元，較上年同期的4.72億元下降66.77％；非控股權(quán)益應(yīng)占凈利潤則由2020年同期的-1.51億元大幅上升295.80％至2.96億元。
這也就是說，港龍中國地產(chǎn)本來對大規(guī)模拿地以此擴(kuò)大銷售規(guī)模充滿了期待，最后卻只賺到了“辛苦錢”，而少數(shù)股東成了“最后贏家”。
暗存?zhèn)鶆?wù)風(fēng)險？
賺錢不易的同時，港龍中國地產(chǎn)還承擔(dān)了不小的償債壓力。
上市后不久，港龍中國地產(chǎn)就開始發(fā)債了，2020年11月該公司與購買方國泰君安國際、招銀國際、新城晉峰、中薇金融等達(dá)成了融資協(xié)議，于2020年12月初上市，涉及融資資金1.5億美元，年利率13.5%，2021年12月1日到期。
沒想到在到期前夕，港龍中國地產(chǎn)發(fā)布公告稱，要對公司2021年到期13.5%的美元債進(jìn)行“交換要約”，以及建議發(fā)行新優(yōu)先票據(jù)融資。
簡單來說就是債權(quán)人接受港龍中國地產(chǎn)的要約，用新美元債置換即將到期的美元票據(jù)，希望債券投資人繼續(xù)持有。
同時，根據(jù)財報數(shù)據(jù)，截至2021年上半年，港龍中國地產(chǎn)有息債務(wù)總額約87.25億元，其中，一年內(nèi)到期的短期借款規(guī)模高達(dá)38.97億元，但其賬面上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物只有30.92億元，無法完全覆蓋短期借款。
雖然同期扣除合約負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債比率下降至68%，但這一數(shù)據(jù)離70%紅線依然較近。風(fēng)險到底距離港龍中國地產(chǎn)有多遠(yuǎn)還需觀望其整體的財務(wù)表現(xiàn)。
連續(xù)下滑的銷售額
具體來看，2022年1月公司及其附屬公司，連同合營、聯(lián)營公司單月共實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣14.002億元。
根據(jù)財報數(shù)據(jù)，港龍中國地產(chǎn)2021年1月單月共實現(xiàn)合同銷售金額約31.400億元，按此計算，今年1月份合同銷售金額同比下降55.41%。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，港龍中國地產(chǎn)1月銷售額位列國內(nèi)房企銷售額的前100名。該機(jī)構(gòu)表示，1月國內(nèi)房企TOP100銷售額均值為61.8億元，同比下降23.1%。
可以看出，雖然該公司進(jìn)入了TOP100隊列，但銷售表現(xiàn)并不樂觀。
實際上，港龍中國地產(chǎn)“開局不利”的情況并非偶然，此前定下的2021年小叔目標(biāo)公司也沒能完成。
在2020年度業(yè)績溝通會上，港龍中國地產(chǎn)表示，2021年公司銷售目標(biāo)要增長10%。根據(jù)財務(wù)報告，2020年度公司實現(xiàn)銷售額313.84億元，同比增加20%，所以其2021年銷的售目標(biāo)約為345億元。
然而，從該公司發(fā)布的2021年全年未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)來看，港龍中國地產(chǎn)共實現(xiàn)合同銷售金額約300.41億元，同比下降約4.1%，按此計算僅完成年銷售目標(biāo)的87.08%。
激進(jìn)擴(kuò)張的背后
作為一家距離“千億銷售規(guī)?！鄙杏写蠖尉嚯x的中小型房企，港龍中國地產(chǎn)追求規(guī)模擴(kuò)張的野心卻不小。
2020年7月，港龍中國地產(chǎn)成功登錄資本市場。那一年公司在江蘇、浙江、安徽、廣東及四川共購入21塊地，合計471萬平方米，總拿地金額211.5億元，約合2020年合約銷售金額的六成，其中不乏高溢價地塊。
2021年上半年，港龍中國地產(chǎn)購入7宗土地，土儲面積約為1075萬平方米。總地價為43.29億元，但其中有5宗地塊的權(quán)益占比低于50％。
為了追求銷售規(guī)模，港龍中國地產(chǎn)似乎只能舍棄權(quán)益比，凈利潤也因此受到了影響。
2021年上半年，港龍中國地產(chǎn)權(quán)益占比大幅至39.87％；少數(shù)股東權(quán)益則同比激增577.27％，占比由2020年上半年的17.67％上升至60.13％。
由此，去年上半年，該公司實現(xiàn)歸母凈利潤1.57億元，較上年同期的4.72億元下降66.77％；非控股權(quán)益應(yīng)占凈利潤則由2020年同期的-1.51億元大幅上升295.80％至2.96億元。
這也就是說，港龍中國地產(chǎn)本來對大規(guī)模拿地以此擴(kuò)大銷售規(guī)模充滿了期待，最后卻只賺到了“辛苦錢”，而少數(shù)股東成了“最后贏家”。
暗存?zhèn)鶆?wù)風(fēng)險？
賺錢不易的同時，港龍中國地產(chǎn)還承擔(dān)了不小的償債壓力。
上市后不久，港龍中國地產(chǎn)就開始發(fā)債了，2020年11月該公司與購買方國泰君安國際、招銀國際、新城晉峰、中薇金融等達(dá)成了融資協(xié)議，于2020年12月初上市，涉及融資資金1.5億美元，年利率13.5%，2021年12月1日到期。
沒想到在到期前夕，港龍中國地產(chǎn)發(fā)布公告稱，要對公司2021年到期13.5%的美元債進(jìn)行“交換要約”，以及建議發(fā)行新優(yōu)先票據(jù)融資。
簡單來說就是債權(quán)人接受港龍中國地產(chǎn)的要約，用新美元債置換即將到期的美元票據(jù)，希望債券投資人繼續(xù)持有。
同時，根據(jù)財報數(shù)據(jù)，截至2021年上半年，港龍中國地產(chǎn)有息債務(wù)總額約87.25億元，其中，一年內(nèi)到期的短期借款規(guī)模高達(dá)38.97億元，但其賬面上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物只有30.92億元，無法完全覆蓋短期借款。
雖然同期扣除合約負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債比率下降至68%，但這一數(shù)據(jù)離70%紅線依然較近。風(fēng)險到底距離港龍中國地產(chǎn)有多遠(yuǎn)還需觀望其整體的財務(wù)表現(xiàn)。
