在市場環(huán)境及多重作用的影響下，華遠地產(chǎn)項目售價難以覆蓋成本。

　　行業(yè)寒冬下，即便是老牌房企也難"安全"度過。

　　近日，華遠地產(chǎn)披露了2021年度業(yè)績預(yù)虧公告，公告顯示華遠地產(chǎn)預(yù)計去年全年歸母凈利潤同比下降215.9%至266.6%，歸母扣非凈利潤同比下降297.2%至373.4%，并且實現(xiàn)了扭盈為虧，去年全年歸母凈利潤及歸母扣非凈利潤均為虧損的狀態(tài)。

　　而在利潤全線下滑的背后是華遠地產(chǎn)難言樂觀的銷售層面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示2021年華遠地產(chǎn)銷售額120.2億元，而2020年同期時為231.1億元，同比下降48%，近乎腰斬。

　　不但沒有達到此前"三到五年實現(xiàn)500億銷售規(guī)模"的目標，反而與此目標愈加背道而馳，就連2021年180億元的銷售目標都未達成。

　　【扭盈為虧】

　　據(jù)華遠地產(chǎn)公告顯示，預(yù)計華遠地產(chǎn)2021年度實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤約為-4.8億元至-6.9億元，與2020年同期的4.14億元相比下降了215.9%至266.6%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤約為-5.7億元至-7.9億元，與2020年同期的2.89億元相比下降了297.2%至373.4%，虧損金額如此之高，讓人不禁質(zhì)疑華遠地產(chǎn)怎么了。

　　而對于此番業(yè)績?nèi)A遠地產(chǎn)認為，受新冠疫情不斷延續(xù)、地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及融資環(huán)境不斷收緊、市場情況持續(xù)走低等因素的疊加影響，華遠地產(chǎn)開發(fā)的部分住宅及商業(yè)項目銷售價格不及預(yù)期，為順應(yīng)市場變化，加快銷售及現(xiàn)金回籠，華遠地產(chǎn)根據(jù)各項目所處區(qū)域的市場環(huán)境、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、推售節(jié)點及銷售周期，預(yù)計對部分項目售價進行調(diào)整，使得可變現(xiàn)凈值低于成本，為此擬計提減值準備約13.5億元至16.2億元，對歸屬于上市公司股東凈利潤的影響約為-10.4億元至-12.6億元；及近年來房地產(chǎn)調(diào)控長效機制已逐漸形成，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)持續(xù)走低態(tài)勢，行業(yè)整體毛利率下降，華遠地產(chǎn)本年結(jié)算收入雖有大幅增加，但結(jié)算項目中低毛利項目占比提高，導(dǎo)致毛利率較去年同期下降。

　　"可變現(xiàn)凈值低于成本"，也就是說在市場環(huán)境及多重作用的影響下，華遠地產(chǎn)項目售價難以覆蓋成本，從而導(dǎo)致了毛利率的下行，并且隨著減值準備的計提，華遠地產(chǎn)凈利潤受到了進一步的影響。

　　【激進擴張后遺癥】

　　上文也提到了由于可變現(xiàn)凈值低于成本，華遠地產(chǎn)計提的13.5億元至16.2億元的減值準備對當期歸屬于上市公司股東凈利潤的影響約為-10.4億元至-12.6億元，要知道華遠地產(chǎn)2020年、2019年兩年歸母凈利潤也僅為11.713億元，可以說華遠地產(chǎn)近兩年都在"陪跑"。

　　雖然華遠地產(chǎn)認為主要系市場環(huán)境的影響，但事實上，這與華遠地產(chǎn)從"小而美"到"大而強"的戰(zhàn)略有著較為直接的關(guān)系，2018年華遠地產(chǎn)改變策略為堅持區(qū)域深耕和快周轉(zhuǎn)運營邏輯，在天津、重慶、長沙、佛山、銀川、涿州等地不斷加大土儲，深化以北京為核心并且輻射京津冀、中部、西部及珠三角四大區(qū)域，并定下了"三到五年實現(xiàn)500億銷售規(guī)模"的目標。

　　在策略的影響下，2018年、2019年華遠地產(chǎn)不斷加大土儲力度，數(shù)據(jù)顯示，2018年至2019年華遠地產(chǎn)存貨分別為318.9億元、428.7億元，分別同比增長50.3%及34.43%，在總資產(chǎn)中的比重也逐年攀升分別為64.21%、73.31%，但在市場環(huán)境的影響下，華遠地產(chǎn)銷售層面并不樂觀，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，華遠地產(chǎn)2021年銷售額為120.2億元，與2020年同期的231.1億元相比下降了48%，近乎腰斬。

　　而截至去年9月末，華遠地產(chǎn)存貨仍高達459.2億元，在總資產(chǎn)中的比重高達72.4%，由此看來，在擴張之路上華遠地產(chǎn)僅土儲在"狂奔"，銷售仍在"散步"，并且在市場環(huán)境及區(qū)域的影響下，華遠地產(chǎn)未來業(yè)績或?qū)⑹艿匠掷m(xù)影響。

　　【毛利率、利潤下行】

　　除了業(yè)績受到影響以外，華遠地產(chǎn)盈利能力也受到一定影響，數(shù)據(jù)顯示截至去年9月30日，華遠地產(chǎn)毛利率為12.34%，同比減少15.6個百分點，導(dǎo)致毛利率下降的原因正是此前拿地價高，如今售價較低的原因，據(jù)華遠地產(chǎn)經(jīng)營情況簡報了解，去年前三季度華遠地產(chǎn)各業(yè)態(tài)銷售均價為10244.25元/平方米，較2020年同期的11014.15元/平方米下降了7%。

　　并且從大幅增長的營業(yè)總成本也可看出其不斷被壓縮的毛利率，截至去年9月末，華遠地產(chǎn)營業(yè)總成本54.96億元，同比增長121.87%，其中營業(yè)成本47.94億元，同比增長141.46%；銷售費用2.883億元，同比增長28.57%；管理費用1.82億元，同比增長26.33%，在多重作用影響下，導(dǎo)致華遠地產(chǎn)盈利能力受到影響。

　　截至去年9月末，包含毛利率在內(nèi)的衡量華遠地產(chǎn)盈利能力的指標均有所下降，凈利率由上年同期的10.1%減少9.72個百分點至去年三季度末的0.38%，資產(chǎn)收益率由上年同期的3.5%減少3.31個百分點至去年三季度末的0.19%，總資產(chǎn)收益率由上年同期的0.45%減少0.42個百分點至0.03%，投入資本回報率由上年同期的0.72%減少0.64個百分點至0.08%。

　　可以說華遠地產(chǎn)盈利能力"全線"下滑，而在市場環(huán)境及上述影響下，未來華遠地產(chǎn)盈利能力或?qū)⒁搽y言樂觀。