華發(fā)股份一年之間“三道紅線”全綠，其中隱藏著多少貓膩？
來源：氫財經(jīng)
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2022-01-18 13:33:34
華發(fā)股份之所以能夠在短短一年時間內(nèi)快速轉(zhuǎn)為綠檔，ABS產(chǎn)品“功不可沒”。
近日，又一家地產(chǎn)國企——華發(fā)股份披露了業(yè)績快報。
數(shù)據(jù)顯示，2021年華發(fā)股份實現(xiàn)營業(yè)收入514.08億元，同比增長0.79%；凈利潤46.55億元，同比增長2.08%；歸母凈利潤31.95億元，同比增長10.1%。
在行業(yè)普遍進入低增長這一大背景下，別家房企都是“增收不增利”，但華發(fā)股份卻出現(xiàn)“不增收增利”的新局面。
不管怎樣，增利終究是一件好消息，尤其是對于華發(fā)股份這樣的地方國企而言。然而，華發(fā)股份的好事還不只這一個。
據(jù)華發(fā)股份公告稱，截至2021年年底，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率已低于70%的紅線，凈負債率低于100%，現(xiàn)金短債比大于1，已經(jīng)全面實現(xiàn)“三道紅線”達標轉(zhuǎn)綠。
要知道，就在2020年年底，華發(fā)股份“三道紅線”全踩，在一眾國企中相當“扎眼”。
僅一年時間，華發(fā)股份就完成“三道紅線”全部轉(zhuǎn)綠，這其中是否有些貓膩？
【負債指標的表內(nèi)“轉(zhuǎn)移”】
2020年年底，華發(fā)股份剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率76.5%，凈負債率181.6%，現(xiàn)金短債比為0.9，意味著“三道紅線”全踩。
作為地方國企，華發(fā)股份有義務(wù)配合國家“三道紅線”政策的落實。
因此，2021年全年，華發(fā)股份都在忙著優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)。
據(jù)華發(fā)股份公告稱，去年一年，公司有息債務(wù)規(guī)模同比下降10%；短期債務(wù)大幅下降40%。
如此成績，不可不謂之優(yōu)秀。
而截至去年年底，華發(fā)股份剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率已低于70%的紅線，凈負債率低于100%，現(xiàn)金短債比大于1，“三道紅線”全部達標轉(zhuǎn)綠。
但是，從各項負債指標來看，華發(fā)股份的“三道紅線”全綠，有“操作”之嫌。
2021年三季報顯示，截至去年9月底，華發(fā)股份的上短期借款約13.22億元，比2020年底的92.66億元大幅減少近80億元。
同期，華發(fā)股份的應(yīng)付票據(jù)比2020年底多6億元，達到9億元；而應(yīng)付款余額增長356.25億元，比2020年底多了近80億元。
此外，截至去年9月底，華發(fā)股份的長期借款達到約859.36億元，比2020年底增加65億元；作為長期類的應(yīng)付債券余額208億元，比2020年底多22億元。
也就是說，去年前三季度，華發(fā)股份通過長債替代短債、增加應(yīng)付款這一不計入有息負債科目等，來優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)。
然而，截至去年三季度，華發(fā)股份仍踩中“三道紅線”中的兩道紅線。也就是說，華發(fā)股份的降負債工作，在去年第四季度進入高潮。
【大規(guī)模ABS或隱藏真實負債】
進入去年四季度，房企再融資有所松動。而作為地方國企的代表，華發(fā)股份更是積極發(fā)債，顯示出對資金的渴望。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自2021年10月21日開始，華發(fā)股份先后四次發(fā)行超短融券，總計金額達28.9億元。
超短融券計入短期債務(wù)，這對于華發(fā)股份的“三道紅線”指標是不利的。而為了消除這一影響，最佳的辦法，還是要發(fā)長債或者是資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品，也就是ABS。
就在去年11月25日，華發(fā)股份發(fā)行了5億元中期票據(jù)，期限3年。
不過，更多的融資，還是要來源于ABS。
資料顯示，去年12月6日，華發(fā)股份50億元“租賃住房二號資產(chǎn)支持專項計劃”ABS產(chǎn)品獲準注冊，另一筆35億元的華發(fā)“商都大灣區(qū)資產(chǎn)支持專項計劃”ABS產(chǎn)品暫為已反饋。
如果兩筆ABS產(chǎn)品都獲準注冊，那么華發(fā)股份將獲得85億元的融資，對比之下，上述28.9億元的超短融券，瞬間就成了“小錢”。
所謂ABS，就是以項目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項目融資方式。
ABS產(chǎn)品雖然基本不涉及出表問題，但是在操作上較為靈活。
由于房企通常將ABS記在應(yīng)付賬款、長期應(yīng)付款、應(yīng)收貿(mào)易款項等經(jīng)營性負債科目，或其他非流動負債等科目，而此類科目披露有限，且部分科目不計入有息負債之列，因此極易隱藏真實負債。
也就是說，華發(fā)股份之所以能夠在短短一年時間內(nèi)快速轉(zhuǎn)為綠檔，ABS產(chǎn)品“功不可沒”。
【永續(xù)債和少數(shù)股東權(quán)益中的“明股實債”】
另外，華發(fā)股份的“明股實債”問題，也值得關(guān)注。
首先，相關(guān)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2018年-2021年前三季度，華發(fā)股份的永續(xù)債分別為30.98億、63.74億、61.79億及60.79億。
我們知道，永續(xù)債雖然是“債”，但是卻不計入房企負債指標，而是要被計入所有者權(quán)益的，這就有助于華發(fā)股份降低資產(chǎn)負債率、凈負債率等監(jiān)管指標，緩解國企的考核壓力。
但是，永續(xù)債有一個弊端，就是利息率較高，而且隨著時間的推移，利率還會繼續(xù)上升，這將嚴重侵蝕房企的利潤水平。
從數(shù)據(jù)來看，雖然華發(fā)股份的永續(xù)債幾乎停止了增長，但是60億的規(guī)模也不算小，將給其帶來很大的融資成本壓力。
此外，華發(fā)股份的少數(shù)股東權(quán)益與少數(shù)股東損益占比差距較大，有“明股實債”的嫌疑。
近年來，房企為了追求規(guī)模擴張熱衷于拉入合作方，從而造成少數(shù)股東權(quán)益的激增，而此舉也做大了所有者權(quán)益，有利于優(yōu)化負債指標。
而相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年至2021年第三季度，華發(fā)股份少數(shù)股東權(quán)益在所有者權(quán)益的占比，分別為53.79%、54.37%、66.92%和70.58%，呈現(xiàn)明顯的上升趨勢。
而同一時期，其少數(shù)股東損益在凈利潤的占比為4.87%、16.04%、36.36%和27.26%。
由此可見，這兩項數(shù)據(jù)的差距非常明顯。
有分析認為，房企表內(nèi)股權(quán)化處理主要體現(xiàn)為永續(xù)債和隱藏在少數(shù)股東權(quán)益中的“明股實債”。而正是借助于此，使得華發(fā)股份的各項負債指標快速優(yōu)化。
由此可見，華發(fā)股份的“三道紅線”全部轉(zhuǎn)綠，貓膩不少。
近日，又一家地產(chǎn)國企——華發(fā)股份披露了業(yè)績快報。
數(shù)據(jù)顯示，2021年華發(fā)股份實現(xiàn)營業(yè)收入514.08億元，同比增長0.79%；凈利潤46.55億元，同比增長2.08%；歸母凈利潤31.95億元，同比增長10.1%。
在行業(yè)普遍進入低增長這一大背景下，別家房企都是“增收不增利”，但華發(fā)股份卻出現(xiàn)“不增收增利”的新局面。
不管怎樣，增利終究是一件好消息，尤其是對于華發(fā)股份這樣的地方國企而言。然而，華發(fā)股份的好事還不只這一個。
據(jù)華發(fā)股份公告稱，截至2021年年底，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率已低于70%的紅線，凈負債率低于100%，現(xiàn)金短債比大于1，已經(jīng)全面實現(xiàn)“三道紅線”達標轉(zhuǎn)綠。
要知道，就在2020年年底，華發(fā)股份“三道紅線”全踩，在一眾國企中相當“扎眼”。
僅一年時間，華發(fā)股份就完成“三道紅線”全部轉(zhuǎn)綠，這其中是否有些貓膩？
【負債指標的表內(nèi)“轉(zhuǎn)移”】
2020年年底，華發(fā)股份剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率76.5%，凈負債率181.6%，現(xiàn)金短債比為0.9，意味著“三道紅線”全踩。
作為地方國企，華發(fā)股份有義務(wù)配合國家“三道紅線”政策的落實。
因此，2021年全年，華發(fā)股份都在忙著優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)。
據(jù)華發(fā)股份公告稱，去年一年，公司有息債務(wù)規(guī)模同比下降10%；短期債務(wù)大幅下降40%。
如此成績，不可不謂之優(yōu)秀。
而截至去年年底，華發(fā)股份剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率已低于70%的紅線，凈負債率低于100%，現(xiàn)金短債比大于1，“三道紅線”全部達標轉(zhuǎn)綠。
但是，從各項負債指標來看，華發(fā)股份的“三道紅線”全綠，有“操作”之嫌。
2021年三季報顯示，截至去年9月底，華發(fā)股份的上短期借款約13.22億元，比2020年底的92.66億元大幅減少近80億元。
同期，華發(fā)股份的應(yīng)付票據(jù)比2020年底多6億元，達到9億元；而應(yīng)付款余額增長356.25億元，比2020年底多了近80億元。
此外，截至去年9月底，華發(fā)股份的長期借款達到約859.36億元，比2020年底增加65億元；作為長期類的應(yīng)付債券余額208億元，比2020年底多22億元。
也就是說，去年前三季度，華發(fā)股份通過長債替代短債、增加應(yīng)付款這一不計入有息負債科目等，來優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)。
然而，截至去年三季度，華發(fā)股份仍踩中“三道紅線”中的兩道紅線。也就是說，華發(fā)股份的降負債工作，在去年第四季度進入高潮。
【大規(guī)模ABS或隱藏真實負債】
進入去年四季度，房企再融資有所松動。而作為地方國企的代表，華發(fā)股份更是積極發(fā)債，顯示出對資金的渴望。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自2021年10月21日開始，華發(fā)股份先后四次發(fā)行超短融券，總計金額達28.9億元。
超短融券計入短期債務(wù)，這對于華發(fā)股份的“三道紅線”指標是不利的。而為了消除這一影響，最佳的辦法，還是要發(fā)長債或者是資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品，也就是ABS。
就在去年11月25日，華發(fā)股份發(fā)行了5億元中期票據(jù)，期限3年。
不過，更多的融資，還是要來源于ABS。
資料顯示，去年12月6日，華發(fā)股份50億元“租賃住房二號資產(chǎn)支持專項計劃”ABS產(chǎn)品獲準注冊，另一筆35億元的華發(fā)“商都大灣區(qū)資產(chǎn)支持專項計劃”ABS產(chǎn)品暫為已反饋。
如果兩筆ABS產(chǎn)品都獲準注冊，那么華發(fā)股份將獲得85億元的融資，對比之下，上述28.9億元的超短融券，瞬間就成了“小錢”。
所謂ABS，就是以項目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項目融資方式。
ABS產(chǎn)品雖然基本不涉及出表問題，但是在操作上較為靈活。
由于房企通常將ABS記在應(yīng)付賬款、長期應(yīng)付款、應(yīng)收貿(mào)易款項等經(jīng)營性負債科目，或其他非流動負債等科目，而此類科目披露有限，且部分科目不計入有息負債之列，因此極易隱藏真實負債。
也就是說，華發(fā)股份之所以能夠在短短一年時間內(nèi)快速轉(zhuǎn)為綠檔，ABS產(chǎn)品“功不可沒”。
【永續(xù)債和少數(shù)股東權(quán)益中的“明股實債”】
另外，華發(fā)股份的“明股實債”問題，也值得關(guān)注。
首先，相關(guān)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2018年-2021年前三季度，華發(fā)股份的永續(xù)債分別為30.98億、63.74億、61.79億及60.79億。
我們知道，永續(xù)債雖然是“債”，但是卻不計入房企負債指標，而是要被計入所有者權(quán)益的，這就有助于華發(fā)股份降低資產(chǎn)負債率、凈負債率等監(jiān)管指標，緩解國企的考核壓力。
但是，永續(xù)債有一個弊端，就是利息率較高，而且隨著時間的推移，利率還會繼續(xù)上升，這將嚴重侵蝕房企的利潤水平。
從數(shù)據(jù)來看，雖然華發(fā)股份的永續(xù)債幾乎停止了增長，但是60億的規(guī)模也不算小，將給其帶來很大的融資成本壓力。
此外，華發(fā)股份的少數(shù)股東權(quán)益與少數(shù)股東損益占比差距較大，有“明股實債”的嫌疑。
近年來，房企為了追求規(guī)模擴張熱衷于拉入合作方，從而造成少數(shù)股東權(quán)益的激增，而此舉也做大了所有者權(quán)益，有利于優(yōu)化負債指標。
而相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年至2021年第三季度，華發(fā)股份少數(shù)股東權(quán)益在所有者權(quán)益的占比，分別為53.79%、54.37%、66.92%和70.58%，呈現(xiàn)明顯的上升趨勢。
而同一時期，其少數(shù)股東損益在凈利潤的占比為4.87%、16.04%、36.36%和27.26%。
由此可見，這兩項數(shù)據(jù)的差距非常明顯。
有分析認為，房企表內(nèi)股權(quán)化處理主要體現(xiàn)為永續(xù)債和隱藏在少數(shù)股東權(quán)益中的“明股實債”。而正是借助于此，使得華發(fā)股份的各項負債指標快速優(yōu)化。
由此可見，華發(fā)股份的“三道紅線”全部轉(zhuǎn)綠，貓膩不少。
