文|天一

　　目前看來(lái)，招商蛇口似乎并未按照原先計(jì)劃那樣投給出險(xiǎn)房企，而是打算將這筆資金置換一個(gè)舊改項(xiàng)目的前期投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資，如果招商蛇口此次不能給一個(gè)很好地解釋，那么后續(xù)相關(guān)融資的企業(yè)恐怕成功性將會(huì)打折。

　　招商蛇口第一期中期30億元并購(gòu)票據(jù)已完成注冊(cè)。作為業(yè)內(nèi)首筆并購(gòu)票據(jù)，其動(dòng)向備受業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。但據(jù)招商蛇口發(fā)布的首次募集資金用途中，原本用于并購(gòu)的資金卻成為了其旗下舊改項(xiàng)目的前期投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資，這項(xiàng)舉措完全出乎業(yè)內(nèi)人士意料。

　　另一半融資款被用于償還銀行貸款。近年來(lái)，招商蛇口由于頻頻高溢價(jià)拿地和攀升的永續(xù)債利息，已經(jīng)嚴(yán)重影響了利潤(rùn)，近幾年其歸股凈利潤(rùn)一直是負(fù)數(shù)，其銷售額也一度下滑，在此背景下，招商蛇口近來(lái)還頻頻為其子公司擔(dān)保，去年12月至今的一個(gè)半月里，就已經(jīng)擔(dān)保了6次，涉及金額約47.82億元。

　　【業(yè)內(nèi)首筆并購(gòu)票據(jù)受關(guān)注】

　　1月12日，招商蛇口2021年度第一期中期30億元并購(gòu)票據(jù)已完成注冊(cè)，其中12.9億元已明確用于并購(gòu)，剩余2.1億元將用于未來(lái)符合并購(gòu)要求的項(xiàng)目，15億元用于償還公司的銀行貸款。這也意味著，在并購(gòu)類債券發(fā)行上，招商蛇口踏出了地產(chǎn)行業(yè)第一步。

　　此次該公司擬募集25.8億元的資金，12.9億元用于償還公司的銀行貸款，另外12.9億元用于支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)協(xié)同性較強(qiáng)的企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力。

　　除招商蛇口外，有市場(chǎng)消息顯示，華潤(rùn)、中海、萬(wàn)科等企業(yè)均有計(jì)劃在中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)發(fā)行并購(gòu)票據(jù)，募集資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。

　　在2021年12月10日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)表示，將優(yōu)先支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊(cè)債務(wù)融資工具用于并購(gòu)項(xiàng)目或已售在建項(xiàng)目建設(shè)，重點(diǎn)支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊(cè)發(fā)行中長(zhǎng)期限的債務(wù)融資工具，募集資金優(yōu)先用于補(bǔ)充已售在建項(xiàng)目的資金缺口、以及用于房地產(chǎn)項(xiàng)目或資產(chǎn)的股權(quán)收購(gòu)，支持保交樓、保民生、保穩(wěn)定，積極滿足房地產(chǎn)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

　　1月10日，也有媒體指出，央行要求保利、招商蛇口等9家開(kāi)發(fā)商通過(guò)收并購(gòu)項(xiàng)目的方式為11家房企提供流動(dòng)性支持，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極為并購(gòu)企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具提供服務(wù)，提高發(fā)行效率。

　　對(duì)此，招商蛇口相關(guān)人士回應(yīng)稱并未收到相關(guān)的通知，“理論上來(lái)說(shuō)，收并購(gòu)是相對(duì)市場(chǎng)化的行為?！?br />
　　【并購(gòu)融資投于舊改項(xiàng)目】

　　作為地產(chǎn)行業(yè)的第一筆30億并購(gòu)票據(jù)，招商蛇口的并購(gòu)動(dòng)向備受業(yè)內(nèi)人士所關(guān)注，且會(huì)一定程度上會(huì)影響相關(guān)并購(gòu)類票據(jù)的后續(xù)風(fēng)向。但目前看來(lái)，招商蛇口似乎并未按照原先計(jì)劃那樣投給出險(xiǎn)房企，而是打算將這筆資金置換一個(gè)舊改項(xiàng)目的前期投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資，如果招商蛇口此次不能給一個(gè)很好地解釋，那么后續(xù)相關(guān)融資的企業(yè)恐怕成功性將會(huì)打折。

　　其中為項(xiàng)目輸血具體情況為，用于并購(gòu)用途的12.9億元將投向一個(gè)城市更新項(xiàng)目。

　　2021年8月9日，招商蛇口的子公司競(jìng)得了這個(gè)項(xiàng)目公司的80%股權(quán)及債權(quán)，并最終持有40.8%的股權(quán)，C公司及B公司最終持有A公司股權(quán)比例分別為39.2%和20%，也就是說(shuō)并購(gòu)后招商蛇口成為第一大股東。

　　該城市更新項(xiàng)目的收購(gòu)總價(jià)款達(dá)21.53億元。此次發(fā)行債券的募集資金12.9億元用于并購(gòu)，金額不超過(guò)并購(gòu)總價(jià)款的60%，置換發(fā)行人前期投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資。

　　招商蛇口表示，由于本次住宅項(xiàng)目體量巨大，故需引進(jìn)較強(qiáng)的資金及運(yùn)營(yíng)能力的開(kāi)發(fā)商加入才能確保項(xiàng)目順利推進(jìn)，避免出現(xiàn)項(xiàng)目中途擱淺。

　　對(duì)此，知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示：“這個(gè)在市場(chǎng)上確實(shí)有爭(zhēng)議，因?yàn)榇蠹矣X(jué)得并購(gòu)融資應(yīng)該更多的投向出險(xiǎn)企業(yè)問(wèn)題資產(chǎn)，結(jié)果突然變成了舊改，大家會(huì)覺(jué)得不一致了，而企業(yè)也應(yīng)該做出一個(gè)解釋。”

　　【頻頻溢價(jià)拿地，永續(xù)債高筑】

　　招商蛇口并未將并購(gòu)融資投給出險(xiǎn)房企，而是為項(xiàng)目輸血，還將令一半融資金額用于償還銀行貸款的原因，可能和其自身資金拉緊、永續(xù)債高筑有關(guān)。

　　為了躋身房企前十強(qiáng)，招商蛇口頻頻高溢價(jià)拿地，還被業(yè)內(nèi)冠于“地王收割機(jī)”之稱。受高溢價(jià)拿地影響，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~常年為負(fù)，且近兩年歸屬股東凈利潤(rùn)的下滑幅度明顯。

　　據(jù)數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口2015年至2020年的歸屬股東凈利潤(rùn)分別為17.95億元、38.3億元、34.66億元、71.17億元、48.98億元、9.13億元，2019及2020年下滑幅度較大。2017年至2020年及2021年前三季度的投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-326.57億元、29.55億元、-131.58億元、-48.18億元、-169.45億元，數(shù)據(jù)來(lái)看，其活動(dòng)性現(xiàn)金流常年為負(fù)，且每隔一年就大幅下滑一次。

　　另外，招商蛇口的單月銷售額也已連續(xù)5個(gè)月下滑。數(shù)據(jù)顯示，2021年7月至11月，招商蛇口分別實(shí)現(xiàn)合同銷售金額203.04億元、203.52億元、233.29億元、165.45億元、252.91億元，較2020年同期分別下滑11.17%、24.07%、21.72%、36.44%、13.57%。

　　其激進(jìn)的拿地風(fēng)格也延續(xù)到了2021年。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年招商蛇口權(quán)益拿地金額853億元、權(quán)益銷售額約2043億元，拿地銷售比為41.75%，超過(guò)拿地銷售比40%紅線1.75個(gè)百分點(diǎn)，超2021年50家代表企業(yè)拿地銷售比均值17.75個(gè)百分點(diǎn)。

　　從表面來(lái)看大規(guī)模的擴(kuò)張似乎并未對(duì)招商蛇口造成太大的影響，甚至資產(chǎn)負(fù)債率還有下滑趨勢(shì)，但其實(shí)在看似平靜的數(shù)據(jù)背后，是其永續(xù)債攀升至A股上市房企永續(xù)債規(guī)模榜首的真相。

　　數(shù)據(jù)顯示2017年至2020年，招商蛇口永續(xù)債余額分別為40億元、70億元、190億元、204.74億元，截止今年9月30日，其永續(xù)債規(guī)模已達(dá)317.48億元。而永續(xù)債不計(jì)入負(fù)債所以造就了招商蛇口的紙面平靜。在表面的平靜之下，是招商蛇口前三季度支付永續(xù)債的利息已高達(dá)10.11億元，且隨著每年永續(xù)債的利息率上調(diào)，會(huì)進(jìn)一步吞噬其利潤(rùn)空間。

　　除此之外，招商蛇口還頻繁為旗下公司擔(dān)保。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從去年12月至今，僅一個(gè)半月時(shí)間內(nèi)，招商蛇口就已經(jīng)為旗下6家子公司做擔(dān)保，涉及金額約47.82億元。