德信中國瘋狂擴張不顧利潤，千億目標(biāo)卻最終破滅
來源：氫財經(jīng)
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2022-01-17 15:17:46
文|梁華梁
德信中國在利潤分配方面持續(xù)處于弱勢。
2021年全年，德信中國實現(xiàn)合約銷售金額739.8億元，同比增長16.45%。
不過，按照其2021年800億元的銷售目標(biāo)計算，德信中國的達(dá)標(biāo)率約為92%。
值得一提的是，德信中國曾放出豪言，要在2021年突破千億銷量大關(guān)。而為了完成這一目標(biāo)，近年來德信中國大舉擴張規(guī)模，使得其各項負(fù)債指標(biāo)也持續(xù)飆升。
如今，德信中國的千億目標(biāo)最終化為了泡影。
不僅如此，為了實現(xiàn)規(guī)模擴張，德信中國熱衷拉入合作方，使得其銷售數(shù)據(jù)大量“注分”，還不斷拉低了德信中國的利潤分配。
【千億目標(biāo)破滅】
德信中國是一家老牌浙系房企，是浙系房企四小龍之一。
1995年，胡一平創(chuàng)立德信中國的前身德信地產(chǎn)，從此進入房地產(chǎn)行業(yè)。
在胡一平的帶領(lǐng)下，德信曾發(fā)展成繼綠城、濱江之后的本土三甲房企。
2005年，德信將總部遷至杭州，正式開啟了全國擴張的步伐。
然而，在很長一段時間內(nèi)，德信的全國化戰(zhàn)略進行不暢，仍屬于偏居一隅的中小型房企。
直到2016年，德信才擠身百億俱樂部，完成銷售額156.8億元。隨后，胡一平提出“3年300億”的小目標(biāo)，并于2018年達(dá)成。
而在2019年2月，德信的上市主體——德信中國終于在港交所上市，而獲得資本市場背書的德信中國，高調(diào)喊出了三年時間跨入“千億陣營”的豪言壯語，隨后更是開啟了激進的擴張之旅。
然而，進入三年之約的最后一年，德信中國有意回避曾經(jīng)提出的千億目標(biāo)。
在2021年3月舉行的2020年業(yè)績發(fā)布會上，德信中國稱可售貨值接近1300億元，“有信心完成今年800億元的銷售目標(biāo)”。
然而，最終數(shù)據(jù)顯示，2021年全年德信中國的銷售額為739.8億元，800億元的“小目標(biāo)”沒完成，千億目標(biāo)更是宣告破滅。
【負(fù)債高企、銷量“注水”】
由于近年來德信中國加快擴張的步伐，使得其負(fù)債水平不斷高企。
2021年半年報顯示，去年上半年，德信中國的資產(chǎn)負(fù)債率為82.4%，其負(fù)債總額達(dá)938.7億元，同比增長42.22%；流動負(fù)債740.8億元，同比增長43.85%；非流動負(fù)債合計197.9億元，同比增長36.45%。
這其中，德信中國的短期借款猛增116.74%，達(dá)129.9億元。
此外，截至2021年上半年，德信中國的應(yīng)付賬款及票據(jù)有33.44億元，應(yīng)計費及其他應(yīng)付款有157億元之多，這或許說明，德信中國把一部分負(fù)債轉(zhuǎn)移了。
而在一年到期的非流動性負(fù)債方面，雖然德信中國雖然未公布具體的數(shù)據(jù)，但是截至2021年上半年，其信托貸款占債務(wù)的比例高達(dá)20%。而其存續(xù)的美元債有兩筆，分別將于2020年4月、12月到期，總計達(dá)5.5億美元。
如此看來，德信中國的債務(wù)壓力也不小。
不過，在現(xiàn)金流方面，德信中國的賬上無限制現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額166.3億元，基本可以覆蓋短期負(fù)債。
也就是說，德信中國的短債雖然規(guī)模不小，但基本可以應(yīng)付。
之所以出現(xiàn)這種情況，是因為德信中國在追求規(guī)模擴張的過程中，大量引入少數(shù)股東權(quán)益，為其擴張?zhí)峁┝顺掷m(xù)的資金支持。
數(shù)據(jù)顯示，在2017年，德信中國的少數(shù)股東權(quán)益還只有6.69億元。而到了2021年上半年，這一數(shù)字已經(jīng)達(dá)到140.9億元，增長了足足有20倍。
時至今日，在所有者權(quán)益中，德信中國的少數(shù)股東權(quán)益占比已經(jīng)達(dá)到了70%。
由此影響，德信中國的權(quán)益銷售額占比，也不斷下降。
數(shù)據(jù)顯示，2021年1-11月，德信中國的權(quán)益銷售額為305.8億元，權(quán)益銷售占比僅為44.89%。
由此可見，德信中國的銷量“注分”有多大。
【歸母凈利潤或?qū)⒊掷m(xù)下降】
銷量“注水”如此嚴(yán)重，最終影響的將是德信中國的歸母凈利潤水平。
數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，德信中國實現(xiàn)營收130.7億元，同比增長68.51%；凈利潤13.78億元，僅同比微增2.64%。
而從利潤分配來看，去年上半年，德信中國的歸母凈利潤錄得6.30億元，同比下滑9.98%。而同期少數(shù)股東損益為7.48億元，同比增長了16.39%。
也就是說，德信中國的少數(shù)股東占有了更多的利潤分配。
這種現(xiàn)象在2020年已見端倪。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2020年德信中國的合約銷售額約為635.3億元，同比上漲40.9%，較2020年初制定的600億元銷售目標(biāo)，達(dá)標(biāo)率超105%。
而得益于銷量的上佳表現(xiàn)，德信中國當(dāng)期營業(yè)收入大漲64.71%至156.7億元，凈利潤也錄得微弱增長。
但是，由于權(quán)益占比較低，使得德信中國在收入增加、凈利潤微增的同時，其歸母凈利潤卻只錄得11.93億元，同比下降達(dá)23.4%。
而之所以出現(xiàn)這種結(jié)果，主要歸因于德信中國的少數(shù)股東權(quán)益占比太高。
2021年上半年，德信中國的控股股東權(quán)益只有59.60億元，占所有者權(quán)益比例僅30%左右，而少數(shù)股東權(quán)益卻高達(dá)140.9億元，占比70%。
受此影響，德信中國在利潤分配方面持續(xù)處于弱勢。
根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在2021年上半年，德信中國繼續(xù)引入合作方拿地，共獲得27宗地塊，但其權(quán)益土儲并不多，占比低至31.03%。
如此可見，隨著近兩年獲得的項目，在之后的幾年內(nèi)陸續(xù)轉(zhuǎn)結(jié)，可以預(yù)見的是，德信中國的權(quán)益銷售額占比肯定會繼續(xù)下滑，其歸母凈利潤也會繼續(xù)下降。
這是德信中國必須要面對的考驗。
德信中國在利潤分配方面持續(xù)處于弱勢。
2021年全年，德信中國實現(xiàn)合約銷售金額739.8億元，同比增長16.45%。
不過，按照其2021年800億元的銷售目標(biāo)計算，德信中國的達(dá)標(biāo)率約為92%。
值得一提的是，德信中國曾放出豪言，要在2021年突破千億銷量大關(guān)。而為了完成這一目標(biāo)，近年來德信中國大舉擴張規(guī)模，使得其各項負(fù)債指標(biāo)也持續(xù)飆升。
如今，德信中國的千億目標(biāo)最終化為了泡影。
不僅如此，為了實現(xiàn)規(guī)模擴張，德信中國熱衷拉入合作方，使得其銷售數(shù)據(jù)大量“注分”，還不斷拉低了德信中國的利潤分配。
【千億目標(biāo)破滅】
德信中國是一家老牌浙系房企，是浙系房企四小龍之一。
1995年，胡一平創(chuàng)立德信中國的前身德信地產(chǎn)，從此進入房地產(chǎn)行業(yè)。
在胡一平的帶領(lǐng)下，德信曾發(fā)展成繼綠城、濱江之后的本土三甲房企。
2005年，德信將總部遷至杭州，正式開啟了全國擴張的步伐。
然而，在很長一段時間內(nèi)，德信的全國化戰(zhàn)略進行不暢，仍屬于偏居一隅的中小型房企。
直到2016年，德信才擠身百億俱樂部，完成銷售額156.8億元。隨后，胡一平提出“3年300億”的小目標(biāo)，并于2018年達(dá)成。
而在2019年2月，德信的上市主體——德信中國終于在港交所上市，而獲得資本市場背書的德信中國，高調(diào)喊出了三年時間跨入“千億陣營”的豪言壯語，隨后更是開啟了激進的擴張之旅。
然而，進入三年之約的最后一年，德信中國有意回避曾經(jīng)提出的千億目標(biāo)。
在2021年3月舉行的2020年業(yè)績發(fā)布會上，德信中國稱可售貨值接近1300億元，“有信心完成今年800億元的銷售目標(biāo)”。
然而，最終數(shù)據(jù)顯示，2021年全年德信中國的銷售額為739.8億元，800億元的“小目標(biāo)”沒完成，千億目標(biāo)更是宣告破滅。
【負(fù)債高企、銷量“注水”】
由于近年來德信中國加快擴張的步伐，使得其負(fù)債水平不斷高企。
2021年半年報顯示，去年上半年，德信中國的資產(chǎn)負(fù)債率為82.4%，其負(fù)債總額達(dá)938.7億元，同比增長42.22%；流動負(fù)債740.8億元，同比增長43.85%；非流動負(fù)債合計197.9億元，同比增長36.45%。
這其中，德信中國的短期借款猛增116.74%，達(dá)129.9億元。
此外，截至2021年上半年，德信中國的應(yīng)付賬款及票據(jù)有33.44億元，應(yīng)計費及其他應(yīng)付款有157億元之多，這或許說明，德信中國把一部分負(fù)債轉(zhuǎn)移了。
而在一年到期的非流動性負(fù)債方面，雖然德信中國雖然未公布具體的數(shù)據(jù)，但是截至2021年上半年，其信托貸款占債務(wù)的比例高達(dá)20%。而其存續(xù)的美元債有兩筆，分別將于2020年4月、12月到期，總計達(dá)5.5億美元。
如此看來，德信中國的債務(wù)壓力也不小。
不過，在現(xiàn)金流方面，德信中國的賬上無限制現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額166.3億元，基本可以覆蓋短期負(fù)債。
也就是說，德信中國的短債雖然規(guī)模不小，但基本可以應(yīng)付。
之所以出現(xiàn)這種情況，是因為德信中國在追求規(guī)模擴張的過程中，大量引入少數(shù)股東權(quán)益，為其擴張?zhí)峁┝顺掷m(xù)的資金支持。
數(shù)據(jù)顯示，在2017年，德信中國的少數(shù)股東權(quán)益還只有6.69億元。而到了2021年上半年，這一數(shù)字已經(jīng)達(dá)到140.9億元，增長了足足有20倍。
時至今日，在所有者權(quán)益中，德信中國的少數(shù)股東權(quán)益占比已經(jīng)達(dá)到了70%。
由此影響，德信中國的權(quán)益銷售額占比，也不斷下降。
數(shù)據(jù)顯示，2021年1-11月，德信中國的權(quán)益銷售額為305.8億元，權(quán)益銷售占比僅為44.89%。
由此可見，德信中國的銷量“注分”有多大。
【歸母凈利潤或?qū)⒊掷m(xù)下降】
銷量“注水”如此嚴(yán)重，最終影響的將是德信中國的歸母凈利潤水平。
數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，德信中國實現(xiàn)營收130.7億元，同比增長68.51%；凈利潤13.78億元，僅同比微增2.64%。
而從利潤分配來看，去年上半年，德信中國的歸母凈利潤錄得6.30億元，同比下滑9.98%。而同期少數(shù)股東損益為7.48億元，同比增長了16.39%。
也就是說，德信中國的少數(shù)股東占有了更多的利潤分配。
這種現(xiàn)象在2020年已見端倪。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2020年德信中國的合約銷售額約為635.3億元，同比上漲40.9%，較2020年初制定的600億元銷售目標(biāo)，達(dá)標(biāo)率超105%。
而得益于銷量的上佳表現(xiàn)，德信中國當(dāng)期營業(yè)收入大漲64.71%至156.7億元，凈利潤也錄得微弱增長。
但是，由于權(quán)益占比較低，使得德信中國在收入增加、凈利潤微增的同時，其歸母凈利潤卻只錄得11.93億元，同比下降達(dá)23.4%。
而之所以出現(xiàn)這種結(jié)果，主要歸因于德信中國的少數(shù)股東權(quán)益占比太高。
2021年上半年，德信中國的控股股東權(quán)益只有59.60億元，占所有者權(quán)益比例僅30%左右，而少數(shù)股東權(quán)益卻高達(dá)140.9億元，占比70%。
受此影響，德信中國在利潤分配方面持續(xù)處于弱勢。
根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在2021年上半年，德信中國繼續(xù)引入合作方拿地，共獲得27宗地塊，但其權(quán)益土儲并不多，占比低至31.03%。
如此可見，隨著近兩年獲得的項目，在之后的幾年內(nèi)陸續(xù)轉(zhuǎn)結(jié)，可以預(yù)見的是，德信中國的權(quán)益銷售額占比肯定會繼續(xù)下滑，其歸母凈利潤也會繼續(xù)下降。
這是德信中國必須要面對的考驗。
