“浙系房企”陷墊資詐騙風(fēng)波，千億債務(wù)危局資金鏈?zhǔn)芸简?yàn)
來(lái)源：小債看市
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2021-12-23 16:49:25
11月以來(lái)，祥生控股集團(tuán)遭多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)，其再融資風(fēng)險(xiǎn)加大，公司股價(jià)甚至出現(xiàn)一日腰斬的情況，如今風(fēng)波再起，這家千億浙系房企資金鏈雪上加霜。
01風(fēng)波
12月23日，祥生控股集團(tuán)(02599.HK)在官網(wǎng)聲明稱，疑似有不法分子冒充“祥生公司”的工作人員進(jìn)行詐騙活動(dòng)。
官網(wǎng)聲明
聲明稱，不法分子主要通過(guò)云暢APP、星鏈APP等平臺(tái)及端銀期貨交易所平臺(tái)發(fā)布刷單返現(xiàn)任務(wù)，并在任務(wù)過(guò)程中要求受害人墊資，騙取受害人財(cái)產(chǎn)。
祥生祥生控股集團(tuán)稱，其從未自行或委托任何單位或個(gè)人，通過(guò)包括上述平臺(tái)在內(nèi)的任何渠道發(fā)布刷單返現(xiàn)任務(wù)或開(kāi)展類似業(yè)務(wù)。
此外，祥生控股集團(tuán)還稱詐騙團(tuán)伙的行為已構(gòu)成詐騙罪，其已就該事件與部分受害人一同進(jìn)行報(bào)案，并請(qǐng)求依法追究詐騙團(tuán)伙冒用公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、商號(hào)等行騙的刑事責(zé)任。
此前，有媒體報(bào)道近期突然有一波人在網(wǎng)絡(luò)上打著祥生控股的名義進(jìn)行詐騙，多名受害者控訴稱，被自稱祥生控股的工作人員騙取最高十余萬(wàn)元的資金。
值得注意的是，該媒體還稱祥生控股曾向公司員工集資15億元用于地產(chǎn)項(xiàng)目，但目前部分資金無(wú)法兌付，且其或有大量來(lái)自私募基金的資金，構(gòu)成表外負(fù)債。
今年11月以來(lái)，祥生控股集團(tuán)遭多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)，其再融資風(fēng)險(xiǎn)加大，公司股價(jià)甚至出現(xiàn)一日腰斬的情況，如今風(fēng)波再起，這家千億浙系房企資金鏈雪上加霜。
《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前祥生控股集團(tuán)存續(xù)兩只美元債，存續(xù)規(guī)模4億美元，分別將于2022年6月和2023年8月到期，其需利用內(nèi)部資源來(lái)償還到期離岸債券。
存續(xù)美元債情況
目前，祥生控股集團(tuán)融資渠道趨緊，且未來(lái)6-12個(gè)月內(nèi)其有大量債務(wù)到期，公司短期償債壓力增加。
02資金鏈危機(jī)
據(jù)官網(wǎng)介紹，祥生控股集團(tuán)擁有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)，依托于祥生集團(tuán)的雄厚背景，正在逐漸形成全國(guó)化的戰(zhàn)略布局。
2020年，祥生控股集團(tuán)在香港聯(lián)合交易所主板上市，成為最后一個(gè)上市的TOP30千億房企。
祥生控股集團(tuán)官網(wǎng)
近年來(lái)，通過(guò)杠桿撬動(dòng)規(guī)模，祥生控股集團(tuán)完成從百億到千億的跨越，但其卻存在根基不穩(wěn)，面臨銷(xiāo)售下滑、盈利欠佳等問(wèn)題。
今年前11個(gè)月，祥生控股集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售總額為738.2億元，合約建筑面積為544萬(wàn)平方米。
其中，第三季度祥生控股集團(tuán)權(quán)益合同銷(xiāo)售額環(huán)比下降60%至146億元，9月份銷(xiāo)售額更是降至34億元，近兩個(gè)月銷(xiāo)售額有所回升。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年前11個(gè)月祥生控股集團(tuán)以953億操盤(pán)金額位居房企第33名；以709.6萬(wàn)平方米操盤(pán)面積排第28位，排名均有所下滑，屬于中型房企。
克而瑞數(shù)據(jù)
銷(xiāo)售下滑，主要與祥生控股集團(tuán)土地儲(chǔ)備分布在長(zhǎng)三角地區(qū)的低線城市有關(guān)。
截至2021年中期，祥生控股集團(tuán)總土地儲(chǔ)備2295萬(wàn)平方米，較去年末有所下降，僅支持2-3年的去化需求。
并且，祥生控股集團(tuán)大多數(shù)土儲(chǔ)位于長(zhǎng)三角三四線，甚至五線城市，一二線城市的土地儲(chǔ)備占比僅3成左右。
從業(yè)績(jī)上看，今年上半年祥生控股集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收159.85億元，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)5.32億元，毛利率和凈利率分別為18%和6.1%，遠(yuǎn)低于上市房企平均水平。
毛利率水平
截至今年二季末，祥生控股集團(tuán)總資產(chǎn)為1726.56億元，總負(fù)債1530.93億元，凈資產(chǎn)195.64億元，資產(chǎn)負(fù)債率88.67%。
在“三道紅線”方面，截至2021年6月底，祥生控股集團(tuán)剔除預(yù)售賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率79.4%，凈負(fù)債率96.6%，現(xiàn)金短債比1.2，踩中一道紅線歸為“黃檔”。
《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，祥生控股集團(tuán)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的84%。
截至同報(bào)告期，祥生控股集團(tuán)流動(dòng)負(fù)債有1287.64億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)221.62億元。
相較于短債規(guī)模，祥生控股集團(tuán)流動(dòng)性尚可，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有273.19億元，剛好可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。
除此之外，祥生控股集團(tuán)還有243.29億非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借貸，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)240.5億元。
整體來(lái)看，祥生控股集團(tuán)剛性債務(wù)有462.12億元，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為30%。
有息負(fù)債高企，2020年和今年上半年祥生控股集團(tuán)融資成本分別為11.13億和4.63億元，尤其去年融資成本高達(dá)9.1%，對(duì)利潤(rùn)空間形成嚴(yán)重侵蝕。
在同等級(jí)上市房企中，祥生幾乎是融資成本最高，凈利潤(rùn)率最低的存在。
從融資渠道看，祥生控股集團(tuán)除了依賴于借貸、債券以及股權(quán)融資等方式外，還需應(yīng)對(duì)非標(biāo)融資的還款壓力。
截至2021年6月30日，祥生控股集團(tuán)信托和其他融資分別為159億元和75億元，約占其債務(wù)的50%。
今年第三季度，祥生控股集團(tuán)已償還30-40億元信托貸款和銀行貸款，其融資渠道正在逐步收窄。
另外，大量的少數(shù)股東權(quán)益限制了祥生控股集團(tuán)的財(cái)務(wù)透明度。如果祥生控股集團(tuán)加大對(duì)合資項(xiàng)目的參與，可能會(huì)降低其從項(xiàng)目公司籌集資金的自主權(quán)。
03“黑馬”房企
祥生是一家老牌浙系房企，與中梁、德信和佳源并稱“浙系房企四小龍”。
上世紀(jì)90年代，擔(dān)任諸暨金雞塢村村支書(shū)的陳國(guó)祥，意外承擔(dān)村子的拆遷改造工作，由此看到了房地產(chǎn)行業(yè)中存在的巨大機(jī)遇。
1995年，陳國(guó)祥創(chuàng)辦了祥生地產(chǎn)，人生迎來(lái)逆襲。四年后，祥生地產(chǎn)在浙江省紹興市開(kāi)發(fā)了第一個(gè)住宅項(xiàng)目--諸暨祥生濱江花苑。
祥生控股集團(tuán)董事長(zhǎng)陳國(guó)祥
隨后，祥生地產(chǎn)逐漸走出諸暨，2007年開(kāi)發(fā)了首個(gè)上海住宅項(xiàng)目--上海祥生福田雅園，此后走出長(zhǎng)三角。
在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，祥生地產(chǎn)堅(jiān)持以浙江省為大本營(yíng)深入滲透泛長(zhǎng)三角區(qū)域。
近年來(lái)，憑借高周轉(zhuǎn)策略有關(guān)，祥生在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售猛增。
2015年，祥生銷(xiāo)售額首次突破百億大關(guān)，2018年突破千億，達(dá)到1070.6億元，復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)100%。
這期間，祥生采取“1+1+X”擴(kuò)張策略，將項(xiàng)目擴(kuò)展至泛長(zhǎng)三角區(qū)域以外的其他具高增長(zhǎng)潛力的城市。
去年11月，在遞表168天后，祥生控股集團(tuán)在港交所掛牌上市，成為2020年最大的IPO內(nèi)房股。
然而，登陸資本市場(chǎng)后，關(guān)于祥生內(nèi)部大裁員、組織框架調(diào)整、多位高管離職等消息不斷。
在業(yè)績(jī)飛漲的背后，祥生負(fù)債率高、融資成本高、毛利率低以及收益率低等弊端顯現(xiàn)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入寒冬，其資金鏈岌岌可危。
01風(fēng)波
12月23日，祥生控股集團(tuán)(02599.HK)在官網(wǎng)聲明稱，疑似有不法分子冒充“祥生公司”的工作人員進(jìn)行詐騙活動(dòng)。
官網(wǎng)聲明
聲明稱，不法分子主要通過(guò)云暢APP、星鏈APP等平臺(tái)及端銀期貨交易所平臺(tái)發(fā)布刷單返現(xiàn)任務(wù)，并在任務(wù)過(guò)程中要求受害人墊資，騙取受害人財(cái)產(chǎn)。
祥生祥生控股集團(tuán)稱，其從未自行或委托任何單位或個(gè)人，通過(guò)包括上述平臺(tái)在內(nèi)的任何渠道發(fā)布刷單返現(xiàn)任務(wù)或開(kāi)展類似業(yè)務(wù)。
此外，祥生控股集團(tuán)還稱詐騙團(tuán)伙的行為已構(gòu)成詐騙罪，其已就該事件與部分受害人一同進(jìn)行報(bào)案，并請(qǐng)求依法追究詐騙團(tuán)伙冒用公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、商號(hào)等行騙的刑事責(zé)任。
此前，有媒體報(bào)道近期突然有一波人在網(wǎng)絡(luò)上打著祥生控股的名義進(jìn)行詐騙，多名受害者控訴稱，被自稱祥生控股的工作人員騙取最高十余萬(wàn)元的資金。
值得注意的是，該媒體還稱祥生控股曾向公司員工集資15億元用于地產(chǎn)項(xiàng)目，但目前部分資金無(wú)法兌付，且其或有大量來(lái)自私募基金的資金，構(gòu)成表外負(fù)債。
今年11月以來(lái)，祥生控股集團(tuán)遭多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)，其再融資風(fēng)險(xiǎn)加大，公司股價(jià)甚至出現(xiàn)一日腰斬的情況，如今風(fēng)波再起，這家千億浙系房企資金鏈雪上加霜。
《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前祥生控股集團(tuán)存續(xù)兩只美元債，存續(xù)規(guī)模4億美元，分別將于2022年6月和2023年8月到期，其需利用內(nèi)部資源來(lái)償還到期離岸債券。
存續(xù)美元債情況
目前，祥生控股集團(tuán)融資渠道趨緊，且未來(lái)6-12個(gè)月內(nèi)其有大量債務(wù)到期，公司短期償債壓力增加。
02資金鏈危機(jī)
據(jù)官網(wǎng)介紹，祥生控股集團(tuán)擁有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)，依托于祥生集團(tuán)的雄厚背景，正在逐漸形成全國(guó)化的戰(zhàn)略布局。
2020年，祥生控股集團(tuán)在香港聯(lián)合交易所主板上市，成為最后一個(gè)上市的TOP30千億房企。
祥生控股集團(tuán)官網(wǎng)
近年來(lái)，通過(guò)杠桿撬動(dòng)規(guī)模，祥生控股集團(tuán)完成從百億到千億的跨越，但其卻存在根基不穩(wěn)，面臨銷(xiāo)售下滑、盈利欠佳等問(wèn)題。
今年前11個(gè)月，祥生控股集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售總額為738.2億元，合約建筑面積為544萬(wàn)平方米。
其中，第三季度祥生控股集團(tuán)權(quán)益合同銷(xiāo)售額環(huán)比下降60%至146億元，9月份銷(xiāo)售額更是降至34億元，近兩個(gè)月銷(xiāo)售額有所回升。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年前11個(gè)月祥生控股集團(tuán)以953億操盤(pán)金額位居房企第33名；以709.6萬(wàn)平方米操盤(pán)面積排第28位，排名均有所下滑，屬于中型房企。
克而瑞數(shù)據(jù)
銷(xiāo)售下滑，主要與祥生控股集團(tuán)土地儲(chǔ)備分布在長(zhǎng)三角地區(qū)的低線城市有關(guān)。
截至2021年中期，祥生控股集團(tuán)總土地儲(chǔ)備2295萬(wàn)平方米，較去年末有所下降，僅支持2-3年的去化需求。
并且，祥生控股集團(tuán)大多數(shù)土儲(chǔ)位于長(zhǎng)三角三四線，甚至五線城市，一二線城市的土地儲(chǔ)備占比僅3成左右。
從業(yè)績(jī)上看，今年上半年祥生控股集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收159.85億元，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)5.32億元，毛利率和凈利率分別為18%和6.1%，遠(yuǎn)低于上市房企平均水平。
毛利率水平
截至今年二季末，祥生控股集團(tuán)總資產(chǎn)為1726.56億元，總負(fù)債1530.93億元，凈資產(chǎn)195.64億元，資產(chǎn)負(fù)債率88.67%。
在“三道紅線”方面，截至2021年6月底，祥生控股集團(tuán)剔除預(yù)售賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率79.4%，凈負(fù)債率96.6%，現(xiàn)金短債比1.2，踩中一道紅線歸為“黃檔”。
《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，祥生控股集團(tuán)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的84%。
截至同報(bào)告期，祥生控股集團(tuán)流動(dòng)負(fù)債有1287.64億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)221.62億元。
相較于短債規(guī)模，祥生控股集團(tuán)流動(dòng)性尚可，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有273.19億元，剛好可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。
除此之外，祥生控股集團(tuán)還有243.29億非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借貸，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)240.5億元。
整體來(lái)看，祥生控股集團(tuán)剛性債務(wù)有462.12億元，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為30%。
有息負(fù)債高企，2020年和今年上半年祥生控股集團(tuán)融資成本分別為11.13億和4.63億元，尤其去年融資成本高達(dá)9.1%，對(duì)利潤(rùn)空間形成嚴(yán)重侵蝕。
在同等級(jí)上市房企中，祥生幾乎是融資成本最高，凈利潤(rùn)率最低的存在。
從融資渠道看，祥生控股集團(tuán)除了依賴于借貸、債券以及股權(quán)融資等方式外，還需應(yīng)對(duì)非標(biāo)融資的還款壓力。
截至2021年6月30日，祥生控股集團(tuán)信托和其他融資分別為159億元和75億元，約占其債務(wù)的50%。
今年第三季度，祥生控股集團(tuán)已償還30-40億元信托貸款和銀行貸款，其融資渠道正在逐步收窄。
另外，大量的少數(shù)股東權(quán)益限制了祥生控股集團(tuán)的財(cái)務(wù)透明度。如果祥生控股集團(tuán)加大對(duì)合資項(xiàng)目的參與，可能會(huì)降低其從項(xiàng)目公司籌集資金的自主權(quán)。
03“黑馬”房企
祥生是一家老牌浙系房企，與中梁、德信和佳源并稱“浙系房企四小龍”。
上世紀(jì)90年代，擔(dān)任諸暨金雞塢村村支書(shū)的陳國(guó)祥，意外承擔(dān)村子的拆遷改造工作，由此看到了房地產(chǎn)行業(yè)中存在的巨大機(jī)遇。
1995年，陳國(guó)祥創(chuàng)辦了祥生地產(chǎn)，人生迎來(lái)逆襲。四年后，祥生地產(chǎn)在浙江省紹興市開(kāi)發(fā)了第一個(gè)住宅項(xiàng)目--諸暨祥生濱江花苑。
祥生控股集團(tuán)董事長(zhǎng)陳國(guó)祥
隨后，祥生地產(chǎn)逐漸走出諸暨，2007年開(kāi)發(fā)了首個(gè)上海住宅項(xiàng)目--上海祥生福田雅園，此后走出長(zhǎng)三角。
在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，祥生地產(chǎn)堅(jiān)持以浙江省為大本營(yíng)深入滲透泛長(zhǎng)三角區(qū)域。
近年來(lái)，憑借高周轉(zhuǎn)策略有關(guān)，祥生在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售猛增。
2015年，祥生銷(xiāo)售額首次突破百億大關(guān)，2018年突破千億，達(dá)到1070.6億元，復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)100%。
這期間，祥生采取“1+1+X”擴(kuò)張策略，將項(xiàng)目擴(kuò)展至泛長(zhǎng)三角區(qū)域以外的其他具高增長(zhǎng)潛力的城市。
去年11月，在遞表168天后，祥生控股集團(tuán)在港交所掛牌上市，成為2020年最大的IPO內(nèi)房股。
然而，登陸資本市場(chǎng)后，關(guān)于祥生內(nèi)部大裁員、組織框架調(diào)整、多位高管離職等消息不斷。
在業(yè)績(jī)飛漲的背后，祥生負(fù)債率高、融資成本高、毛利率低以及收益率低等弊端顯現(xiàn)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入寒冬，其資金鏈岌岌可危。
