老板之女“專職”禹佳生活服務，禹洲集團急推物企上市有多迫切？
來源：氫財經(jīng)
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2021-12-22 15:26:15
集團老板之女“專職”禹佳生活服務，或顯示了其再度沖擊港交所的決心和迫切。
分拆物業(yè)企業(yè)獨立上市，成了部分房企當下工作的重中之重。
不過，現(xiàn)實情況是，目前在港交所排隊的物業(yè)企業(yè)就有二十幾家，如此擁擠的賽道，注定不可能每家企業(yè)都會成為上市的“幸運兒”。
而就在12月16日，禹洲集團旗下的禹佳生活服務在港交所遞交的上市申請材料失效。
值得一提的是，這已經(jīng)是禹佳生活服務繼2020年之后第二次遞表上市。而在整個行業(yè)中，兩次遞表都最終失敗的物業(yè)企業(yè)并不多。
最新消息，禹洲集團董事會主席林龍安之女林禹芳，已經(jīng)辭任公司執(zhí)行董事及可持續(xù)發(fā)展委員會主席，將專注于禹佳生活服務的管理工作。
集團老板之女“專職”禹佳生活服務，或顯示了其再度沖擊港交所的決心和迫切。
【高度依賴母公司，禹佳生活服務上市難度不小】
招股書顯示，截至2020年12月31日，禹佳生活服務分別為127個項目和28個項目提供物業(yè)管理服務和商業(yè)運營服務，在管總建筑面積約為1760萬平方米和80萬平方米。
從規(guī)模來看，禹佳生活服務只能算是小型物業(yè)企業(yè)。
不過，由于背靠禹洲集團，禹佳生活服務的業(yè)績表現(xiàn)并不難看。
招股書顯示，2018年-2020年，禹洲集團及其關(guān)聯(lián)方貢獻的物業(yè)管理服務收入分別占禹佳生活服務物業(yè)管理服務總收入的100.0%、100.0%和94.9%。
也就是說，在2020年之前，禹佳生活服務在經(jīng)營業(yè)績方面，全靠禹洲集團的資源輸血。直到2020年禹佳生活服務才獨立外拓方面，邁出了第一步。
而在禹洲集團的輔助之下，報告期內(nèi)，禹佳生活服務的業(yè)績表現(xiàn)相當不錯。
數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年，禹佳生活服務分別實現(xiàn)營收3.94億元、5.44億元和6.34億元，復合年增長率為26.9%；凈利潤分別為3424萬元、6533.8萬元和8321.2萬元，復合年增長率55.9%。
不過，需要注意的是，2020年禹佳生活服務的營收增長，只有16.68%，凈利潤同比增幅為26.55%，相較于之前幾年，增速下滑非常明顯。
除此之外，禹佳生活服務另一個值得關(guān)注的，是其較高的資產(chǎn)負債率。
我們知道，除了穩(wěn)定的現(xiàn)金生成能力之外，物業(yè)企業(yè)另一個主要優(yōu)勢即為輕資產(chǎn)。但禹佳生活服務可以稱得上是一個另類，招股書顯示，2018年-2020年，禹佳生活服務的資產(chǎn)負債率分別為88.2%、96.8%、89.1%。
我們知道，如今的房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷著一場前所未有的降負債、去杠桿大變革。而作為房地產(chǎn)下游行業(yè)的一份子，禹佳生活服務的高負債情況同樣值得重點關(guān)注。
綜上所述，禹佳生活服務微小的規(guī)模、對母公司禹洲集團的嚴重依賴性以及高企的負債情況，或許正是其兩次上市不得的攔路虎。
而即便是禹佳生活服務最終成功登陸資本市場，但上述問題也決定了，其成長性很難被市場所看好，由此將影響到禹佳生活服務上市融資的最終效果。
【禹洲集團“缺錢”，急需物企上市“反哺”母公司】
綜上所知，此時禹佳生活服務沖擊港交所，或不是最佳的時期。
但由林龍安之女林禹芳“空降”一事可以看出，其分拆禹佳生活服務上市的愿望有多迫切。
這或許跟禹洲集團的流動性困境有直接的關(guān)系。
作為禹佳生活服務的母公司，其最終上市勢必會為禹洲集團帶來不菲的現(xiàn)金收益。
而現(xiàn)金，是當下禹洲集團最最需要的東西。
要知道，就在不久前，禹洲集團都將深圳總部大樓質(zhì)押，獲得了11億元貸款。
事實上，禹洲集團“缺錢”的跡象比比皆是。比如國際評級機構(gòu)惠譽和穆迪，都不約而同地將其評級下調(diào)，其原因就是“禹洲集團的合同銷售額將下降，融資渠道趨弱，若用自有資金兌付債務，將使其流動性承壓”。
首先是合同銷售額下降，最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，禹洲集團實現(xiàn)銷售金額為975.88億元，同比減少1.04%。在僅剩一個月的情況下，禹洲集團要想完成全年1100億元的銷售目標，毫無可能。
銷售回款不佳的同時，禹洲集團的盈利能力也下滑嚴重，今年上半年其毛利率20.09%，較前幾年30%左右的水平出現(xiàn)嚴重下滑。
受此影響，今年上半年，禹洲集團的經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為-38.19億元。
而在融資方面，受融資渠道收緊的影響，整個上半年，禹洲集團的融資活動現(xiàn)金流金額為-29.25億元。
在這種背景之下，截至今年上半年，禹洲集團的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為209.4億元，較去年末減少了57.62億元。
而200來億的現(xiàn)金，在禹洲集團的短債面前，并不充裕。
數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，禹洲集團有短期借款151.7億元，還有一定量的應收票據(jù)。
除此之外，禹洲集團一年到期的非流動性負債規(guī)模也不小。
就以美元債來說，我們都知道，禹洲集團是美元債的發(fā)行大戶。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，當前禹洲集團存續(xù)有13筆境外債有待償還，合計規(guī)模約54.49億美元，約合347.67億元。
而就在下個月，也就是2022年1月，禹洲集團有兩筆美元債到期。
一筆美元債券的票面金額是3.5億美元，需要兌付的本息合計是3.47億美元；另外一筆美元債券的票面金額是5億美元，需要兌付的金額是2.42億美元。
兩者加起來，合計5.89億美元，約合37.58億元。
如此看來，禹洲集團200來億的現(xiàn)金，在應對如此規(guī)模的短期債務時，確實有點力不從心。
由此可以得知，禹洲集團抵押總部大樓、如今又急于推動禹佳生活服務上市的迫切了。
分拆物業(yè)企業(yè)獨立上市，成了部分房企當下工作的重中之重。
不過，現(xiàn)實情況是，目前在港交所排隊的物業(yè)企業(yè)就有二十幾家，如此擁擠的賽道，注定不可能每家企業(yè)都會成為上市的“幸運兒”。
而就在12月16日，禹洲集團旗下的禹佳生活服務在港交所遞交的上市申請材料失效。
值得一提的是，這已經(jīng)是禹佳生活服務繼2020年之后第二次遞表上市。而在整個行業(yè)中，兩次遞表都最終失敗的物業(yè)企業(yè)并不多。
最新消息，禹洲集團董事會主席林龍安之女林禹芳，已經(jīng)辭任公司執(zhí)行董事及可持續(xù)發(fā)展委員會主席，將專注于禹佳生活服務的管理工作。
集團老板之女“專職”禹佳生活服務，或顯示了其再度沖擊港交所的決心和迫切。
【高度依賴母公司，禹佳生活服務上市難度不小】
招股書顯示，截至2020年12月31日，禹佳生活服務分別為127個項目和28個項目提供物業(yè)管理服務和商業(yè)運營服務，在管總建筑面積約為1760萬平方米和80萬平方米。
從規(guī)模來看，禹佳生活服務只能算是小型物業(yè)企業(yè)。
不過，由于背靠禹洲集團，禹佳生活服務的業(yè)績表現(xiàn)并不難看。
招股書顯示，2018年-2020年，禹洲集團及其關(guān)聯(lián)方貢獻的物業(yè)管理服務收入分別占禹佳生活服務物業(yè)管理服務總收入的100.0%、100.0%和94.9%。
也就是說，在2020年之前，禹佳生活服務在經(jīng)營業(yè)績方面，全靠禹洲集團的資源輸血。直到2020年禹佳生活服務才獨立外拓方面，邁出了第一步。
而在禹洲集團的輔助之下，報告期內(nèi)，禹佳生活服務的業(yè)績表現(xiàn)相當不錯。
數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年，禹佳生活服務分別實現(xiàn)營收3.94億元、5.44億元和6.34億元，復合年增長率為26.9%；凈利潤分別為3424萬元、6533.8萬元和8321.2萬元，復合年增長率55.9%。
不過，需要注意的是，2020年禹佳生活服務的營收增長，只有16.68%，凈利潤同比增幅為26.55%，相較于之前幾年，增速下滑非常明顯。
除此之外，禹佳生活服務另一個值得關(guān)注的，是其較高的資產(chǎn)負債率。
我們知道，除了穩(wěn)定的現(xiàn)金生成能力之外，物業(yè)企業(yè)另一個主要優(yōu)勢即為輕資產(chǎn)。但禹佳生活服務可以稱得上是一個另類，招股書顯示，2018年-2020年，禹佳生活服務的資產(chǎn)負債率分別為88.2%、96.8%、89.1%。
我們知道，如今的房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷著一場前所未有的降負債、去杠桿大變革。而作為房地產(chǎn)下游行業(yè)的一份子，禹佳生活服務的高負債情況同樣值得重點關(guān)注。
綜上所述，禹佳生活服務微小的規(guī)模、對母公司禹洲集團的嚴重依賴性以及高企的負債情況，或許正是其兩次上市不得的攔路虎。
而即便是禹佳生活服務最終成功登陸資本市場，但上述問題也決定了，其成長性很難被市場所看好，由此將影響到禹佳生活服務上市融資的最終效果。
【禹洲集團“缺錢”，急需物企上市“反哺”母公司】
綜上所知，此時禹佳生活服務沖擊港交所，或不是最佳的時期。
但由林龍安之女林禹芳“空降”一事可以看出，其分拆禹佳生活服務上市的愿望有多迫切。
這或許跟禹洲集團的流動性困境有直接的關(guān)系。
作為禹佳生活服務的母公司，其最終上市勢必會為禹洲集團帶來不菲的現(xiàn)金收益。
而現(xiàn)金，是當下禹洲集團最最需要的東西。
要知道，就在不久前，禹洲集團都將深圳總部大樓質(zhì)押，獲得了11億元貸款。
事實上，禹洲集團“缺錢”的跡象比比皆是。比如國際評級機構(gòu)惠譽和穆迪，都不約而同地將其評級下調(diào)，其原因就是“禹洲集團的合同銷售額將下降，融資渠道趨弱，若用自有資金兌付債務，將使其流動性承壓”。
首先是合同銷售額下降，最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，禹洲集團實現(xiàn)銷售金額為975.88億元，同比減少1.04%。在僅剩一個月的情況下，禹洲集團要想完成全年1100億元的銷售目標，毫無可能。
銷售回款不佳的同時，禹洲集團的盈利能力也下滑嚴重，今年上半年其毛利率20.09%，較前幾年30%左右的水平出現(xiàn)嚴重下滑。
受此影響，今年上半年，禹洲集團的經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為-38.19億元。
而在融資方面，受融資渠道收緊的影響，整個上半年，禹洲集團的融資活動現(xiàn)金流金額為-29.25億元。
在這種背景之下，截至今年上半年，禹洲集團的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為209.4億元，較去年末減少了57.62億元。
而200來億的現(xiàn)金，在禹洲集團的短債面前，并不充裕。
數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，禹洲集團有短期借款151.7億元，還有一定量的應收票據(jù)。
除此之外，禹洲集團一年到期的非流動性負債規(guī)模也不小。
就以美元債來說，我們都知道，禹洲集團是美元債的發(fā)行大戶。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，當前禹洲集團存續(xù)有13筆境外債有待償還，合計規(guī)模約54.49億美元，約合347.67億元。
而就在下個月，也就是2022年1月，禹洲集團有兩筆美元債到期。
一筆美元債券的票面金額是3.5億美元，需要兌付的本息合計是3.47億美元；另外一筆美元債券的票面金額是5億美元，需要兌付的金額是2.42億美元。
兩者加起來，合計5.89億美元，約合37.58億元。
如此看來，禹洲集團200來億的現(xiàn)金，在應對如此規(guī)模的短期債務時，確實有點力不從心。
由此可以得知，禹洲集團抵押總部大樓、如今又急于推動禹佳生活服務上市的迫切了。
