“蘇系房企”1.45億美元債無法付息，行業(yè)洗牌小房企生死一線
來源：小債看市
?
2021-12-13 15:19:56
近年來，在房地產(chǎn)調(diào)控不斷施壓下，金輪天地控股等綜合實力較弱的小房企陷入危機(jī)。
01美元債不付息
12月10日，金輪天地控股(1232.HK)公告稱，經(jīng)向法律及財務(wù)顧問審慎咨詢后，其不對2023年到期16.0%的優(yōu)先票據(jù)付息。
金輪天地控股公告
據(jù)公開資料，金輪天地控股上述優(yōu)先票據(jù)是其2022年和2023年票據(jù)交換要約的新票據(jù)，發(fā)行于今年6月11日，當(dāng)前余額1.45億美元，應(yīng)于2021年12月11日首次付息1160萬美元。
對于不付息的原因，金輪天地控股稱盡量保留充足流動資金以履行董事會的受托責(zé)任，公平及公正對待所有金融債權(quán)人。
值得注意的是，該筆美元債有30天的利息支付寬限期，此次不付息不會引起違約。
此外，上述事項也不會引起金輪天地控股存續(xù)的其他兩只優(yōu)先票據(jù)的交叉違約。
《小債看市》統(tǒng)計，目前金輪天地控股存續(xù)三只美元債，存續(xù)規(guī)模4.55億美元，其中明年3月14日將有一只1.26億美元12.95%優(yōu)先票據(jù)到期。
存續(xù)美元債情況
值得注意的是，金輪天地控股的融資成本較高，其存續(xù)的三只美元債票息均高于12%，最高達(dá)16%。
今年10月，因財務(wù)指標(biāo)和流動性惡化，穆迪將金輪天地控股的企業(yè)家族評級及其現(xiàn)有票據(jù)的高級無抵押評級從“B3”下調(diào)至“Caa1”，主體評級展望維持“負(fù)面”。
近年來，在房地產(chǎn)調(diào)控不斷施壓下，金輪天地控股等綜合實力較弱房企危機(jī)重重，其大量債務(wù)將到期，再融資風(fēng)險上升，流動性進(jìn)一步枯竭。
02業(yè)績大幅下滑
據(jù)官網(wǎng)介紹，金輪天地控股成立于1994年，經(jīng)過20多年的發(fā)展，已布局兩省六市，先后在江蘇省的南京、揚(yáng)州、無錫、蘇州，湖南省的長沙和株洲開發(fā)了多個精品專案。
2013年1月，金輪天地控股敲開資本市場之門，在香港主板上市。
金輪天地控股官網(wǎng)
從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，金輪天地控股的控股股東為金輪置業(yè)，持股比例為39.29%，公司實際控制人為王氏家族。
2020年，金輪天地控股錄得合約銷售額為40.8億元，銷售面積為32.72萬平方米；今年上半年銷售額為32.18億元，屬于小型房企。
在土儲方面，2021年上半年金輪天地并無收購任何新土地，僅投資了一家新合營企業(yè)。
截至今年6月末，金輪天地總土地儲備的建筑面積為160萬平方米，但其超過60%的可銷售資源是非住宅產(chǎn)品，另外其住宅土地儲備無法支持可持續(xù)發(fā)展，開發(fā)用地只能滿足一年。
近年來，由于項目交付延遲和房地產(chǎn)開發(fā)毛利率下降等原因，金輪天地控股業(yè)績大幅下滑，今年上半年歸母凈利潤虧損7630萬元。
歸母凈利潤
在毛利方面，2020年金輪天地控股的整體毛利率為16.8%，較2019年的33.1%大幅下滑，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為3.7%，主要由于湖南株洲交付了一個零利潤項目。
據(jù)中報顯示，今年上半年金輪天地控股的毛利率為1.07%，盈利能力已極度惡化。
毛利率水平
截至今年二季末，金輪天地控股總資產(chǎn)為172.75億元，總負(fù)債124.35億元，凈資產(chǎn)48.4億元，資產(chǎn)負(fù)債率71.98%。
從房企融資新規(guī)“三道紅線”看，金輪天地控股扣除預(yù)售款外的資產(chǎn)負(fù)債率為60.4%，凈負(fù)債率為95.6%，現(xiàn)金短債比是0.46，踩中一道紅線歸為“黃檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%。
《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，金輪天地控股主要以流動負(fù)債為主，占總債務(wù)的77%。
截至同報告期，金輪天地控股流動負(fù)債有95.4億元，主要為短期借款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有44.62億元。
相較于短債壓力，金輪天地控股流動性異常緊張，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有9.76億元，無法覆蓋短期債務(wù)，存在較大短期償債風(fēng)險。
在備用資金方面，金輪天地控股的未使用銀行授信額度也極為有限，其財務(wù)彈性欠佳。
在負(fù)債方面，金輪天地控股還有28.95億元非流動負(fù)債，主要為長期借貸，其長期有息負(fù)債合計14.77億元。
整體來看，金輪天地控股剛性債務(wù)有59.39億元，主要以短期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為48%。
近年來，金輪天地控股有息負(fù)債均在高位徘徊，2020年由于優(yōu)先票據(jù)利息高企，其融資成本同比上升26%至2.34億元；平均借款成本從7.8%增長至11%，2021年中期達(dá)到11.8%。
融資成本
業(yè)績大幅下滑、資金鏈緊張之下，金輪天地控股靠陸續(xù)出售商業(yè)物業(yè)和自有非核心投資物業(yè)自救。
2019年10月，金輪天地控股全資附屬公司金輪翠玉以5.15億港元的價格出讓給香港西九龍絲麗酒店，交易將使其獲得7000萬港元的收益。
據(jù)悉，金輪天地控股還計劃處置南京、無錫和株洲的若干零售商店或商場，同時通過與其他開發(fā)商的項目合作，重新轉(zhuǎn)向住宅地產(chǎn)開發(fā)。
總得來看，金輪天地控股盈利能力惡化，毛利持續(xù)下滑；負(fù)債高企、信貸指標(biāo)減弱，再融資風(fēng)險高企；資金鏈緊張，短期償債風(fēng)險較大。
03行業(yè)洗牌
1960年，18歲的印尼華僑王欽賢回國，在國立華僑大學(xué)完成學(xué)業(yè)后，只身前往香港創(chuàng)業(yè)。
一開始，王欽賢從五金、小機(jī)械行業(yè)做起，不斷積累資產(chǎn)和商戰(zhàn)經(jīng)驗，后來創(chuàng)立香港金輪集團(tuán)。
1994年，王欽賢在南京創(chuàng)辦金輪天地控股，主要涉及主題商業(yè)廣場、地鐵商業(yè)街區(qū)、精品住宅、高檔酒店公寓、甲級辦公等的綜合開發(fā)。
金輪集團(tuán)董事長王欽賢
在地域上看，金輪天地控股專注開發(fā)江蘇省及湖南省內(nèi)連接或鄰近地鐵站或其他交通樞紐的項目。
金輪天地控股業(yè)務(wù)模式分為兩種，一種是銷售商用住宅物業(yè)，另一種是出租及經(jīng)營管理由公司或第三方擁有的商用物業(yè)。
2017年，可以說是金輪天地控股上市以來最為輝煌的一年，年內(nèi)經(jīng)營業(yè)績及股價均創(chuàng)出新高，甚至榮獲“港股100強(qiáng)”營業(yè)額增長10強(qiáng)第9名，風(fēng)光一時無兩。
然而，近年來房地產(chǎn)調(diào)控不斷施壓下，綜合實力弱的房企開始爆發(fā)危機(jī)，這其中也包括金輪天地控股在內(nèi)的中小型綜合型商業(yè)及住宅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
2018年以來，受江蘇省及湖南省房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，金輪天地控股經(jīng)營業(yè)績逐年遞減，財務(wù)杠桿卻日益攀升，資金鏈進(jìn)一步緊張。
從房地市場環(huán)境變化來看，金輪天地控股只是眾多中小房企面對行業(yè)洗牌困境中的一個縮影。
01美元債不付息
12月10日，金輪天地控股(1232.HK)公告稱，經(jīng)向法律及財務(wù)顧問審慎咨詢后，其不對2023年到期16.0%的優(yōu)先票據(jù)付息。
金輪天地控股公告
據(jù)公開資料，金輪天地控股上述優(yōu)先票據(jù)是其2022年和2023年票據(jù)交換要約的新票據(jù)，發(fā)行于今年6月11日，當(dāng)前余額1.45億美元，應(yīng)于2021年12月11日首次付息1160萬美元。
對于不付息的原因，金輪天地控股稱盡量保留充足流動資金以履行董事會的受托責(zé)任，公平及公正對待所有金融債權(quán)人。
值得注意的是，該筆美元債有30天的利息支付寬限期，此次不付息不會引起違約。
此外，上述事項也不會引起金輪天地控股存續(xù)的其他兩只優(yōu)先票據(jù)的交叉違約。
《小債看市》統(tǒng)計，目前金輪天地控股存續(xù)三只美元債，存續(xù)規(guī)模4.55億美元，其中明年3月14日將有一只1.26億美元12.95%優(yōu)先票據(jù)到期。
存續(xù)美元債情況
值得注意的是，金輪天地控股的融資成本較高，其存續(xù)的三只美元債票息均高于12%，最高達(dá)16%。
今年10月，因財務(wù)指標(biāo)和流動性惡化，穆迪將金輪天地控股的企業(yè)家族評級及其現(xiàn)有票據(jù)的高級無抵押評級從“B3”下調(diào)至“Caa1”，主體評級展望維持“負(fù)面”。
近年來，在房地產(chǎn)調(diào)控不斷施壓下，金輪天地控股等綜合實力較弱房企危機(jī)重重，其大量債務(wù)將到期，再融資風(fēng)險上升，流動性進(jìn)一步枯竭。
02業(yè)績大幅下滑
據(jù)官網(wǎng)介紹，金輪天地控股成立于1994年，經(jīng)過20多年的發(fā)展，已布局兩省六市，先后在江蘇省的南京、揚(yáng)州、無錫、蘇州，湖南省的長沙和株洲開發(fā)了多個精品專案。
2013年1月，金輪天地控股敲開資本市場之門，在香港主板上市。
金輪天地控股官網(wǎng)
從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，金輪天地控股的控股股東為金輪置業(yè)，持股比例為39.29%，公司實際控制人為王氏家族。
2020年，金輪天地控股錄得合約銷售額為40.8億元，銷售面積為32.72萬平方米；今年上半年銷售額為32.18億元，屬于小型房企。
在土儲方面，2021年上半年金輪天地并無收購任何新土地，僅投資了一家新合營企業(yè)。
截至今年6月末，金輪天地總土地儲備的建筑面積為160萬平方米，但其超過60%的可銷售資源是非住宅產(chǎn)品，另外其住宅土地儲備無法支持可持續(xù)發(fā)展，開發(fā)用地只能滿足一年。
近年來，由于項目交付延遲和房地產(chǎn)開發(fā)毛利率下降等原因，金輪天地控股業(yè)績大幅下滑，今年上半年歸母凈利潤虧損7630萬元。
歸母凈利潤
在毛利方面，2020年金輪天地控股的整體毛利率為16.8%，較2019年的33.1%大幅下滑，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為3.7%，主要由于湖南株洲交付了一個零利潤項目。
據(jù)中報顯示，今年上半年金輪天地控股的毛利率為1.07%，盈利能力已極度惡化。
毛利率水平
截至今年二季末，金輪天地控股總資產(chǎn)為172.75億元，總負(fù)債124.35億元，凈資產(chǎn)48.4億元，資產(chǎn)負(fù)債率71.98%。
從房企融資新規(guī)“三道紅線”看，金輪天地控股扣除預(yù)售款外的資產(chǎn)負(fù)債率為60.4%，凈負(fù)債率為95.6%，現(xiàn)金短債比是0.46，踩中一道紅線歸為“黃檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%。
《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，金輪天地控股主要以流動負(fù)債為主，占總債務(wù)的77%。
截至同報告期，金輪天地控股流動負(fù)債有95.4億元，主要為短期借款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有44.62億元。
相較于短債壓力，金輪天地控股流動性異常緊張，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有9.76億元，無法覆蓋短期債務(wù)，存在較大短期償債風(fēng)險。
在備用資金方面，金輪天地控股的未使用銀行授信額度也極為有限，其財務(wù)彈性欠佳。
在負(fù)債方面，金輪天地控股還有28.95億元非流動負(fù)債，主要為長期借貸，其長期有息負(fù)債合計14.77億元。
整體來看，金輪天地控股剛性債務(wù)有59.39億元，主要以短期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為48%。
近年來，金輪天地控股有息負(fù)債均在高位徘徊，2020年由于優(yōu)先票據(jù)利息高企，其融資成本同比上升26%至2.34億元；平均借款成本從7.8%增長至11%，2021年中期達(dá)到11.8%。
融資成本
業(yè)績大幅下滑、資金鏈緊張之下，金輪天地控股靠陸續(xù)出售商業(yè)物業(yè)和自有非核心投資物業(yè)自救。
2019年10月，金輪天地控股全資附屬公司金輪翠玉以5.15億港元的價格出讓給香港西九龍絲麗酒店，交易將使其獲得7000萬港元的收益。
據(jù)悉，金輪天地控股還計劃處置南京、無錫和株洲的若干零售商店或商場，同時通過與其他開發(fā)商的項目合作，重新轉(zhuǎn)向住宅地產(chǎn)開發(fā)。
總得來看，金輪天地控股盈利能力惡化，毛利持續(xù)下滑；負(fù)債高企、信貸指標(biāo)減弱，再融資風(fēng)險高企；資金鏈緊張，短期償債風(fēng)險較大。
03行業(yè)洗牌
1960年，18歲的印尼華僑王欽賢回國，在國立華僑大學(xué)完成學(xué)業(yè)后，只身前往香港創(chuàng)業(yè)。
一開始，王欽賢從五金、小機(jī)械行業(yè)做起，不斷積累資產(chǎn)和商戰(zhàn)經(jīng)驗，后來創(chuàng)立香港金輪集團(tuán)。
1994年，王欽賢在南京創(chuàng)辦金輪天地控股，主要涉及主題商業(yè)廣場、地鐵商業(yè)街區(qū)、精品住宅、高檔酒店公寓、甲級辦公等的綜合開發(fā)。
金輪集團(tuán)董事長王欽賢
在地域上看，金輪天地控股專注開發(fā)江蘇省及湖南省內(nèi)連接或鄰近地鐵站或其他交通樞紐的項目。
金輪天地控股業(yè)務(wù)模式分為兩種，一種是銷售商用住宅物業(yè)，另一種是出租及經(jīng)營管理由公司或第三方擁有的商用物業(yè)。
2017年，可以說是金輪天地控股上市以來最為輝煌的一年，年內(nèi)經(jīng)營業(yè)績及股價均創(chuàng)出新高，甚至榮獲“港股100強(qiáng)”營業(yè)額增長10強(qiáng)第9名，風(fēng)光一時無兩。
然而，近年來房地產(chǎn)調(diào)控不斷施壓下，綜合實力弱的房企開始爆發(fā)危機(jī)，這其中也包括金輪天地控股在內(nèi)的中小型綜合型商業(yè)及住宅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
2018年以來，受江蘇省及湖南省房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，金輪天地控股經(jīng)營業(yè)績逐年遞減，財務(wù)杠桿卻日益攀升，資金鏈進(jìn)一步緊張。
從房地市場環(huán)境變化來看，金輪天地控股只是眾多中小房企面對行業(yè)洗牌困境中的一個縮影。
