房企金輝1500億負債壓頂，一路從穩(wěn)健到激進
來源：小債看市
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2021-11-25 19:36:09
當其他閩系房企紛紛邁過千億門檻時，一向穩(wěn)健的金輝集團著急了，其不斷以“地王”身份出現(xiàn)在公開土地市場，以實現(xiàn)規(guī)模的快速擴張。
01
異動
近日，在房地產同行風聲鶴唳之際，金輝集團股份有限公司(以下簡稱“金輝股份”)旗下債券發(fā)生較大波動，引發(fā)市場關注。
11月25日，“19金輝01”上交所固收平臺顯示成交價90元，成交量3000手，較上日收價跌幅9.36%；前日“20金輝03”也發(fā)生一筆80元的成交。
此前，金輝股份下調“19金輝03”后1年票息30個基點至7.2%，遭到投資人全額回售，回售金額11.3億元，兌付日為11月29日。
據(jù)悉，金輝股份擬于11月29日至12月24日對全部回售債券進行轉售。
據(jù)最新消息，金輝股份已將11.3億元連同利息8475萬元存入指定銀行賬戶，用于11月29日“19金輝03”債券回售本金及利息支付工作。
《小債看市》統(tǒng)計，目前金輝股份存續(xù)債券10只，存續(xù)規(guī)模94.5億元，其中將有55億債券于1-3年內到期，其面臨短期集中兌付壓力較大。
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存續(xù)債券到期分布
在離岸債券方面，金輝股份還存續(xù)兩只美元債，存續(xù)規(guī)模5.5億美元，明年1月將有一只3億美元債到期。
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存續(xù)美元債情況
據(jù)最新評級報告，目前金輝股份主體和相關債項信用評級均為AA+，評級展望為“穩(wěn)定”。
021500億負債壓頂
據(jù)官網(wǎng)介紹，金輝集團于1996年在福州成立，2009年總部遷往北京，目前進駐國內32個核心城市，位居中國房地產開發(fā)企業(yè)50強。
2020年10月，金輝控股(9993.HK)在香港聯(lián)合交易所主板掛牌上市。
從股權結構看，金輝股份的控股股東為金輝投資，持股比例為96%，公司實際控制人為林定強。
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股權結構圖
今年前10個月，金輝銷售額為803.7億元，同比增長20.7%，距離千億目標還有一定距離。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，前九個月金輝集團以503.7億操盤金額位居房企第47名；以326.4萬平方米操盤面積排第41位，屬于TOP50中型房企。
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克而瑞數(shù)據(jù)
今年上半年，金輝共拿地17宗，規(guī)劃建筑面積221.8萬平方米，權益規(guī)劃建筑面積142.9萬平方米，權益地價總額88.97億元。
截至2021年6月底，金輝在全國共有地產項目216個，土地儲備總建筑面積達3307萬平方米，其中97.9%的土儲位于強二線及核心三線城市。
今年前三季度，金輝股份實現(xiàn)營業(yè)收入259.93億元，同比增長68.57%；實現(xiàn)歸母凈利潤20.64億元，同比增長141.97%。
業(yè)績看似亮眼，但受結轉項目區(qū)域及限價項目結轉等影響，金輝股份盈利能力卻持續(xù)下滑，其毛利率為20.31%，同比下降3.43個百分點。
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金輝控股毛利率
截至今年三季末，金輝股份總資產為1968.49億元，總負債1582.91億元，凈資產385.58億元，資產負債率80.41%。
近年來，金輝股份的財務杠桿水平高企，2020年后雖有所下降但仍高于行業(yè)平均水平，存在一定杠桿風險。
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財務杠桿水平
從“三道紅線”來看，半年報顯示金輝控股仍處于綠檔，但業(yè)內對其快速降檔一直存在質疑，認為是依靠“明股實債”實現(xiàn)了檔位“由紅轉綠”。
《小債看市》分析債務結構發(fā)現(xiàn)，金輝股份主要以流動負債為主，占總債務的68%。
截至今年三季末，金輝股份流動負債有1082.47億元，主要為應付賬款，其一年內到期的短期債務合計83.41億元。
相較于短債規(guī)模，金輝股份流動性充沛，其賬上貨幣資金有224.1億元，對短債覆蓋性良好，短期償債壓力可控。
在備用資金方面，截至今年3月末，金輝股份銀行授信總額有841.1億元，未使用授信額度為513.86億元，可見其財務彈性良好。
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銀行授信
除此之外，金輝股份還有500.44億非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計463.72億元。
整體來看，金輝股份剛性債務有547.13億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為35%。
在融資結構方面，金輝股份主要以銀行貸款為主占比6成，債券占比近3成，非標融資不到5%。
值得注意的是，近年來金輝股份合聯(lián)營項目及并表合作開發(fā)項目規(guī)模快速增長，少數(shù)股東權益從2019年末40.96億增長至161.78億，與少數(shù)股東損益占比不匹配，存在一定“明股實債”嫌疑。
從資產質量看，金輝股份存貨規(guī)模超1200億，主要為開發(fā)成本，受政府限價影響，其部分存貨存在一定減值風險。
截至今年6月末，金輝股份受限資產合計711億元，占總資產的三成，其中受限存貨620.8億元，受限比例較高不利于資產流動性。
總得來看，金輝股份業(yè)績雖增長，但盈利能力卻持續(xù)下滑；整體債務負擔較重，面臨一定償付壓力；存貨高企資產質量一般。
03從穩(wěn)健到激進
1996年，林定強在福州創(chuàng)立金輝集團，并在福州收購第一幅地塊，開發(fā)了首個項目--福州錦江花園。
2004年，金輝集團走出福州，先后進入重慶、西安、南京、合肥、上海等地，開啟了全國化布局。
五年后，林定強將總部遷至北京，并逐步將業(yè)務擴展至長三角、環(huán)渤海、華南、西南及西北等五大區(qū)域，金輝集團成為一家全國性房企。
自2013年起，金輝集團開始籌謀上市，其先在港股申請上市，但遭遇招股書失效，后又轉戰(zhàn)A股未果，直至2020年才登陸港股。
急于上市背后，是金輝集團對融資的渴求。
近年來，當其他閩系房企紛紛邁過千億門檻時，一向穩(wěn)健的金輝集團著急了，其于2017年~2019年分別實現(xiàn)全口徑銷售額445.1億、746.8億以及888.6億元。
為了實現(xiàn)規(guī)?；瘮U張，金輝展開了激進的拿地策略。
2017年-2019年，金輝土儲從500萬平方米，擴大至近2700萬平方米，足足翻了5倍有余，并不斷以“地王”身份出現(xiàn)在公開土地市場。
規(guī)模擴張下，金輝集團負債高企、融資成本上升、毛利下滑等后遺癥開始顯現(xiàn)。另外在公司治理方面，其家族色彩濃厚，公司管理層有多名林定強親屬被外界所詬病。
01
異動
近日，在房地產同行風聲鶴唳之際，金輝集團股份有限公司(以下簡稱“金輝股份”)旗下債券發(fā)生較大波動，引發(fā)市場關注。
11月25日，“19金輝01”上交所固收平臺顯示成交價90元，成交量3000手，較上日收價跌幅9.36%；前日“20金輝03”也發(fā)生一筆80元的成交。
此前，金輝股份下調“19金輝03”后1年票息30個基點至7.2%，遭到投資人全額回售，回售金額11.3億元，兌付日為11月29日。
據(jù)悉，金輝股份擬于11月29日至12月24日對全部回售債券進行轉售。
據(jù)最新消息，金輝股份已將11.3億元連同利息8475萬元存入指定銀行賬戶，用于11月29日“19金輝03”債券回售本金及利息支付工作。
《小債看市》統(tǒng)計，目前金輝股份存續(xù)債券10只，存續(xù)規(guī)模94.5億元，其中將有55億債券于1-3年內到期，其面臨短期集中兌付壓力較大。
存續(xù)債券到期分布
在離岸債券方面，金輝股份還存續(xù)兩只美元債，存續(xù)規(guī)模5.5億美元，明年1月將有一只3億美元債到期。
存續(xù)美元債情況
據(jù)最新評級報告，目前金輝股份主體和相關債項信用評級均為AA+，評級展望為“穩(wěn)定”。
021500億負債壓頂
據(jù)官網(wǎng)介紹，金輝集團于1996年在福州成立，2009年總部遷往北京，目前進駐國內32個核心城市，位居中國房地產開發(fā)企業(yè)50強。
2020年10月，金輝控股(9993.HK)在香港聯(lián)合交易所主板掛牌上市。
從股權結構看，金輝股份的控股股東為金輝投資，持股比例為96%，公司實際控制人為林定強。
股權結構圖
今年前10個月，金輝銷售額為803.7億元，同比增長20.7%，距離千億目標還有一定距離。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，前九個月金輝集團以503.7億操盤金額位居房企第47名；以326.4萬平方米操盤面積排第41位，屬于TOP50中型房企。
克而瑞數(shù)據(jù)
今年上半年，金輝共拿地17宗，規(guī)劃建筑面積221.8萬平方米，權益規(guī)劃建筑面積142.9萬平方米，權益地價總額88.97億元。
截至2021年6月底，金輝在全國共有地產項目216個，土地儲備總建筑面積達3307萬平方米，其中97.9%的土儲位于強二線及核心三線城市。
今年前三季度，金輝股份實現(xiàn)營業(yè)收入259.93億元，同比增長68.57%；實現(xiàn)歸母凈利潤20.64億元，同比增長141.97%。
業(yè)績看似亮眼，但受結轉項目區(qū)域及限價項目結轉等影響，金輝股份盈利能力卻持續(xù)下滑，其毛利率為20.31%，同比下降3.43個百分點。
金輝控股毛利率
截至今年三季末，金輝股份總資產為1968.49億元，總負債1582.91億元，凈資產385.58億元，資產負債率80.41%。
近年來，金輝股份的財務杠桿水平高企，2020年后雖有所下降但仍高于行業(yè)平均水平，存在一定杠桿風險。
財務杠桿水平
從“三道紅線”來看，半年報顯示金輝控股仍處于綠檔，但業(yè)內對其快速降檔一直存在質疑，認為是依靠“明股實債”實現(xiàn)了檔位“由紅轉綠”。
《小債看市》分析債務結構發(fā)現(xiàn)，金輝股份主要以流動負債為主，占總債務的68%。
截至今年三季末，金輝股份流動負債有1082.47億元，主要為應付賬款，其一年內到期的短期債務合計83.41億元。
相較于短債規(guī)模，金輝股份流動性充沛，其賬上貨幣資金有224.1億元，對短債覆蓋性良好，短期償債壓力可控。
在備用資金方面，截至今年3月末，金輝股份銀行授信總額有841.1億元，未使用授信額度為513.86億元，可見其財務彈性良好。
銀行授信
除此之外，金輝股份還有500.44億非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計463.72億元。
整體來看，金輝股份剛性債務有547.13億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為35%。
在融資結構方面，金輝股份主要以銀行貸款為主占比6成，債券占比近3成，非標融資不到5%。
值得注意的是，近年來金輝股份合聯(lián)營項目及并表合作開發(fā)項目規(guī)模快速增長，少數(shù)股東權益從2019年末40.96億增長至161.78億，與少數(shù)股東損益占比不匹配，存在一定“明股實債”嫌疑。
從資產質量看，金輝股份存貨規(guī)模超1200億，主要為開發(fā)成本，受政府限價影響，其部分存貨存在一定減值風險。
截至今年6月末，金輝股份受限資產合計711億元，占總資產的三成，其中受限存貨620.8億元，受限比例較高不利于資產流動性。
總得來看，金輝股份業(yè)績雖增長，但盈利能力卻持續(xù)下滑；整體債務負擔較重，面臨一定償付壓力；存貨高企資產質量一般。
03從穩(wěn)健到激進
1996年，林定強在福州創(chuàng)立金輝集團，并在福州收購第一幅地塊，開發(fā)了首個項目--福州錦江花園。
2004年，金輝集團走出福州，先后進入重慶、西安、南京、合肥、上海等地，開啟了全國化布局。
五年后，林定強將總部遷至北京，并逐步將業(yè)務擴展至長三角、環(huán)渤海、華南、西南及西北等五大區(qū)域，金輝集團成為一家全國性房企。
自2013年起，金輝集團開始籌謀上市，其先在港股申請上市，但遭遇招股書失效，后又轉戰(zhàn)A股未果，直至2020年才登陸港股。
急于上市背后，是金輝集團對融資的渴求。
近年來，當其他閩系房企紛紛邁過千億門檻時，一向穩(wěn)健的金輝集團著急了，其于2017年~2019年分別實現(xiàn)全口徑銷售額445.1億、746.8億以及888.6億元。
為了實現(xiàn)規(guī)?；瘮U張，金輝展開了激進的拿地策略。
2017年-2019年，金輝土儲從500萬平方米，擴大至近2700萬平方米，足足翻了5倍有余，并不斷以“地王”身份出現(xiàn)在公開土地市場。
規(guī)模擴張下，金輝集團負債高企、融資成本上升、毛利下滑等后遺癥開始顯現(xiàn)。另外在公司治理方面，其家族色彩濃厚，公司管理層有多名林定強親屬被外界所詬病。
