“閩系老牌房企”1300億負(fù)債壓頂，融資渠道遇阻資金鏈緊張
來源：小債看市
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2021-11-17 13:33:59
曾經(jīng)是“閩系”房企的一股清流，近年來中駿集團(tuán)卻一改佛系激進(jìn)擴(kuò)張。隨著債務(wù)規(guī)模迅猛躍升，外部融資環(huán)境惡化，其償債壓力和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。
01降級(jí)
11月16日，惠譽(yù)將中駿集團(tuán)控股(01966.HK)長期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)從“BB-”下調(diào)至“B+”，展望“穩(wěn)定”，并將其高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)及其未償高級(jí)無抵押美元票據(jù)評(píng)級(jí)從“BB-”下調(diào)至“B+”，回收率評(píng)級(jí)維持“RR4”。
惠譽(yù)認(rèn)為，在資本市場波動(dòng)和合同銷售放緩的合力作用下，中駿集團(tuán)的財(cái)務(wù)靈活性有所減弱。
《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前中駿集團(tuán)共存續(xù)6只美元債，存續(xù)規(guī)模有26.5億美元，其中一年內(nèi)將有5億美元債到期。
存續(xù)美元債情況
2022年底前，中駿集團(tuán)合計(jì)有67億元資本市場債務(wù)到期或贖回，除了上述5億美元債，還包括14.6億和20億元在岸債券，分別將在2022年7月和10月到期，均由子公司廈門中駿集團(tuán)發(fā)行。
近年來，在行業(yè)的火熱行情中，多年穩(wěn)健經(jīng)營的中駿集團(tuán)，終究還是走上了激進(jìn)擴(kuò)張之路。
02千億成色不足
據(jù)官網(wǎng)介紹，中駿集團(tuán)創(chuàng)辦于1987年，總部設(shè)于上海，是一家專注于房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)業(yè)態(tài)的綜合性城市運(yùn)營服務(wù)商。
2010年2月，中駿集團(tuán)在港交所主板上市，體系涵蓋住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、文化旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，大型購物中心的營運(yùn)管理、住宅與公共設(shè)施的物業(yè)管理、教育、健康管理等業(yè)務(wù)板塊，以及基金管理及投資等金融服務(wù)。
中駿集團(tuán)官網(wǎng)
從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，中駿集團(tuán)的控股股東為新升控股，持股比例為39.15%，公司實(shí)際控制人為黃朝陽。
2017年至2019年，中駿集團(tuán)合約銷售金額平均增速為56%，2020年銷售額首次突破千億，但其中權(quán)益銷售比僅為55%，被詬病千億成色不足。
今年前10個(gè)月，中駿集團(tuán)連同合營及聯(lián)營公司實(shí)現(xiàn)累計(jì)合同銷售金額約902.42億元，累計(jì)合同銷售面積約625.7萬平方米，同比分別增長13%及15%。
值得注意的是，下半年以來中駿集團(tuán)銷售疲軟，其中10月合同銷售金額同比下滑32%。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年前9個(gè)月中駿集團(tuán)以693.7億操盤金額排名第37位；以423.6萬平方米操盤面積位居第36位，屬于中型房企。
克而瑞數(shù)據(jù)
在業(yè)績方面，今年上半年中駿集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營收203.9億元，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤23.77億元，同比增長12.42%。
由于大手筆拿地，近年來中駿集團(tuán)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額持續(xù)凈流出，2019年至今年上半年該指標(biāo)分別為-70.88億、-33.78億和-69.46億元，對(duì)債務(wù)和利息的保障能力下降。
經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額
另外，中駿集團(tuán)的銷售毛利也在連續(xù)下滑，利潤空間不斷被壓縮，2018年至2020年其毛利率分別為34.6%、27.6%以及24.1%。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，目前中駿集團(tuán)總土儲(chǔ)貨值約為4238.4億元，權(quán)益土儲(chǔ)貨值為2292.6億元。但從城市能級(jí)來看，主要集中在二線和三四線，一線城市不足一成。
截至今年二季末，中駿集團(tuán)總資產(chǎn)為1782億元，總負(fù)債1386億元，凈資產(chǎn)395.7億元，資產(chǎn)負(fù)債率77.8%。
從房企融資新規(guī)“三道紅線”看，中駿集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.5%，凈負(fù)債率77.9%，現(xiàn)金短債比為1.2倍，歸為綠檔。
其中，中駿集團(tuán)較低的凈負(fù)債率，主要由于合作開發(fā)、少數(shù)股東權(quán)益規(guī)模擴(kuò)大所致，存在“明股實(shí)債”嫌疑。
《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，中駿集團(tuán)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的70%。
截至同報(bào)告期，中駿集團(tuán)流動(dòng)負(fù)債有959.17億元，主要為短期借款和應(yīng)付賬款及票據(jù)，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有124.62億元。
相較于短期債務(wù)規(guī)模，中駿集團(tuán)流動(dòng)性尚可，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有153.06億元，其中近半位于控股公司層面，規(guī)模雖較2020年末下降30億，但還可以覆蓋短債。
除此之外，中駿集團(tuán)還有427.27億非流動(dòng)負(fù)債，主要為長期借款，其長期有息負(fù)債合計(jì)380.92億元。
整體來看，中駿集團(tuán)剛性債務(wù)超500億元，主要以長期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為36%。
剛性債務(wù)逐年攀升，中駿集團(tuán)的財(cái)務(wù)支出壓力徒增，去年其融資成本為6.83億元，同比增長30%，今年上半年再次支出2.53億元，對(duì)利潤形成嚴(yán)重侵蝕。
從融資渠道看，中駿集團(tuán)融資渠道較為多元，除了發(fā)債和銀行借款外，還通過應(yīng)收借款、股權(quán)融資、股權(quán)質(zhì)押及信托等方式融資。
然而，近期資本市場將繼續(xù)對(duì)中駿集團(tuán)緊閉大門，其將使用手頭現(xiàn)金和內(nèi)部現(xiàn)金流來償還到期債務(wù)。
總得來看，近年來中駿集團(tuán)極速狂奔，雖然實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)，但其權(quán)益銷售占比較低，主要通過合營做大規(guī)模；高速擴(kuò)張的背后以犧牲利潤為代價(jià)，盈利能力弱、毛利持續(xù)下滑；同時(shí)由于激進(jìn)拿地，其經(jīng)營現(xiàn)金流被掏空。
03從穩(wěn)健到激進(jìn)
1984年，年僅18歲的黃朝陽遠(yuǎn)赴東北，從經(jīng)營機(jī)械零配件開始走上創(chuàng)業(yè)之旅。
三年后，黃朝陽回到泉州創(chuàng)建了中駿集團(tuán)，最初涉足機(jī)電行業(yè)，1996年又轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)，開發(fā)了第一個(gè)商住項(xiàng)目“中駿·駿達(dá)中心”。
作為“閩系”房企的一員，最初中駿的發(fā)展速度一直很穩(wěn)健，直到2013年才突破100億元規(guī)模。
中駿集團(tuán)董事局主席黃朝陽
2017年，黃朝陽坐不住了，提了一個(gè)千億目標(biāo)“三步走”戰(zhàn)略：2018年500億，2019年800億，2020年過千億。
此后，中駿集團(tuán)開始攻城略地，進(jìn)入發(fā)展快車道。
當(dāng)年，中駿集團(tuán)購入38個(gè)項(xiàng)目，總價(jià)為321.67億元，為2016年拿地金額的近3倍，幾乎等于全年的銷售額。
在2019年，中駿集團(tuán)全年業(yè)績總量達(dá)到805億元，同比漲幅52%，距離千億目標(biāo)僅一步之遙。
同年，中駿正式確立“一體兩翼”發(fā)展模式，即以地產(chǎn)開發(fā)為主體，新零售購物中心和長租公寓為兩翼。
目前，千億目標(biāo)雖已拿下，但近年來高企的拿地銷售比，幾乎把中駿集團(tuán)的現(xiàn)金流掏空，隨著債務(wù)規(guī)模和負(fù)債率迅猛躍升，外部融資環(huán)境惡化，其償債壓力和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。
