500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="方直集團(tuán)港股IPO再次遞表，是乘風(fēng)破浪還是拼死一搏？">


　　11月8日，廣東本土開發(fā)商方直集團(tuán)于港交所再度提交了招股書。這并不是方直集團(tuán)第一次沖刺港股IPO，早在今年4月21日，方直集團(tuán)就向港交所遞交了招股書，但是此后并無任何進(jìn)展，直到10月22日，港交所頁面中方直集團(tuán)招股書的狀態(tài)變更為“失效”狀態(tài)。然而就在招股書失效兩周后，方直集團(tuán)再度遞表。

　　在“活下去”成為房地產(chǎn)企業(yè)主要基調(diào)的2021年，截至目前港交所僅三巽集團(tuán)一家房企成功掛牌。如此執(zhí)著于上市的方直集團(tuán)究竟隱藏怎樣的野心和苦衷呢？

　　居于一隅，高價擴(kuò)張

　　自2006年正式進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，方直一直深耕大灣區(qū)。最新版招股書顯示，截至2021年8月31日，方直共擁有45個項(xiàng)目組合，全部位于廣東省，覆蓋12個城市，包括深圳、廣州、佛山、惠州、中山、珠海及東莞等，其中惠州就占了24個。目前項(xiàng)目土地儲備總量的總建筑面積約為480萬平方米，其中開發(fā)中的物業(yè)項(xiàng)目中應(yīng)占已規(guī)劃總建面約280萬平，持作未來開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目總建面約170萬平。方直發(fā)展認(rèn)為，這些項(xiàng)目組合及地理位置優(yōu)越的土地儲備，將有助于其業(yè)務(wù)的持續(xù)增長。

　　因其特殊的地域性，近年來大灣區(qū)水漲船高的地價對方直的成本控制能力發(fā)出了巨大挑戰(zhàn)。招股說明書顯示，2018年至2020年，方直集團(tuán)的土地成本支出分別為4.13億元、3.56億元、8.45億元，占物業(yè)開發(fā)及銷售成本的比例分別為18.6%、18.3%和43.3%。特別是2020年，土地成本超過建設(shè)成本，成為主要的成本支出。受土地成本攀升影響，方直集團(tuán)2020年度來自物業(yè)開發(fā)及銷售的毛利率由2019年的41.5%降至2020年的37.4%，

　　值得關(guān)注的是，在土地成本高居不下的前提下，方直并未停下擴(kuò)張步伐，而是更加密集地拿地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年方直集團(tuán)在公開市場通過競拍共拿地7次，涉及拿地金額超50億元。公司自己亦在招股書中披露，截至2020年末，方直集團(tuán)僅收購?fù)恋厥褂脵?quán)的預(yù)付款就達(dá)到13.53億元。進(jìn)入2021年，方直拿地節(jié)奏加速，僅一月份就新增土地儲備40.20萬平方米，比2018年全年的拿地面積還要多。而在剛剛過去的10月份，方直又以底價競得佛山杏壇商業(yè)地塊。

　　“三道紅線”全部踩雷，融資成本高于行業(yè)平均水平

　　據(jù)招股書披露，截至2020年末，方直集團(tuán)凈負(fù)債率、剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別達(dá)134.6%、79.6%和98.8%，在“三道紅線”的政策下全部踩線，躋身紅檔。同時，公司經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額也在下滑，由2018年的1.2億元降至2021年5月底的-9.9億元。對此，方直集團(tuán)表示，由于物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的融資需求增加以支持業(yè)務(wù)增長，導(dǎo)致銀行及其他借款增加。

　　根據(jù)界面新聞統(tǒng)計(jì)，方直集團(tuán)主要通過包括銀行貸款、信托融資及其他融資籌集資金。截至2018年、2019年及2020年12月31日，方直集團(tuán)銀行及其他借款總額的加權(quán)平均實(shí)際利率分別達(dá)11.2%、11.5%及11.1%。而根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年前10月，房企融資總額的平均利率為5.61%。方直集團(tuán)的融資成本遠(yuǎn)高于行業(yè)均值。

　　這在其招股書中也能看出端倪，方直集團(tuán)坦誠，募集資金主要是“用于為支付我們近期收購或預(yù)期將于未來收購的三幅地塊”“用于償還一部分已用于我們項(xiàng)目開發(fā)用途的現(xiàn)有銀行及信託融資貸款”“用于一般業(yè)務(wù)運(yùn)營及營運(yùn)資金”。由此看來，高額的負(fù)債與短缺的資金，才是方直集團(tuán)亟需上市的真正原因。

　　吊詭的是，就在方直集團(tuán)再度沖刺IPO的關(guān)鍵時刻，CEO許珂卻臨陣缺席。在方直集團(tuán)最新版的招股書中，高管名單上已找不到許珂的名字。公開資料顯示，許珂畢業(yè)于北京大學(xué)，是一名資深地產(chǎn)人，先后任職于萬科、陽光城、泰禾、禹洲地產(chǎn)，2021年3月，許珂出任廣東方直集團(tuán)總裁，上任不到8個月，他就離開了方直。

　　上市還在路上，總裁就跑了。資金鏈緊張的方直集團(tuán)，再度沖刺IPO的結(jié)果愈發(fā)成謎。