“千億閩系房企”增速乏力負(fù)債高企，規(guī)模注水被質(zhì)疑“偽千億”
來(lái)源：小債看市
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2021-11-09 18:04:18
作為閩系房企的一員，正榮地產(chǎn)因業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)而備受關(guān)注，但也遭到了外界對(duì)其“業(yè)績(jī)注水”和“明股實(shí)債”的質(zhì)疑。
01美元債下跌
今年10月以來(lái)，隨著花樣年、陽(yáng)光城等房企美元債違約，境內(nèi)債券展期等風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，中資房企美元債市場(chǎng)猶如驚弓之鳥(niǎo)，稍有風(fēng)吹草動(dòng)便跌跌不休。
11月9日，由正榮地產(chǎn)(06158.HK)發(fā)行的ZHPRHK7.109/10/24報(bào)價(jià)42.251，下跌6.228%，收益率45.204%；ZHPRHK6.6301/07/26報(bào)價(jià)42.942，下跌4.400%，收益率32.657%；ZHPRHK9.1505/06/23報(bào)價(jià)48.950，下跌2.573%，收益率69.357%。
《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前正榮地產(chǎn)存續(xù)境外債16只，存續(xù)規(guī)模39.5億美元，其中將有半數(shù)美元債將在一年內(nèi)到期，公司面臨集中兌付壓力較大。
一年內(nèi)到期美元債
2021年以來(lái)，正榮地產(chǎn)共發(fā)行5筆美元債和1筆境內(nèi)債，融資金額接近80億元用于“借新還舊”。
近期，正榮地產(chǎn)于公開(kāi)市場(chǎng)票據(jù)回購(gòu)動(dòng)作不斷，10月其回購(gòu)金額已累計(jì)達(dá)到3950萬(wàn)美元。
02被詬病“偽千億”
據(jù)官網(wǎng)介紹，正榮地產(chǎn)是一家中國(guó)大型綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，專(zhuān)注于開(kāi)發(fā)住宅物業(yè)以及開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理商業(yè)及綜合用途物業(yè)。
正榮地產(chǎn)是正榮集團(tuán)的獨(dú)立地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，2018年在香港聯(lián)交所掛牌上市。
正榮地產(chǎn)官網(wǎng)
近年來(lái)，正榮地產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)迅速，從百億到千億的跨越只用了5年時(shí)間。
2016-2018年，正榮地產(chǎn)分別錄得合約銷(xiāo)售額392.92億、701.53億、1080.17億，年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)65.8%，2018年躋身“千億俱樂(lè)部”行列。
然而，2017-2019年間正榮地產(chǎn)實(shí)際效益銷(xiāo)售數(shù)據(jù)僅為351億、361億以及372億，其真實(shí)銷(xiāo)售額幾乎原地踏步，可以看出其憑借“高杠桿、低權(quán)益比”的方式?jīng)_擊規(guī)模。
今年前10個(gè)月，正榮地產(chǎn)連同合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的累計(jì)合約銷(xiāo)售金額約為1257.05億元，同比增長(zhǎng)14.5%；合約銷(xiāo)售建筑面積為759.8萬(wàn)平方米。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年正榮地產(chǎn)以614.1億操盤(pán)金額在房企中排名第29位；以338.7萬(wàn)平方米操盤(pán)面積排名第33位，屬于中型房企。
克而瑞2019年數(shù)據(jù)
在土儲(chǔ)方面，今年上半年正榮地產(chǎn)新增土地24塊，土地儲(chǔ)備建筑面積356萬(wàn)平方米，截至6月30日其擁有總土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)2930萬(wàn)平方米。
可以看出，正榮地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備并不算充足，且最近兩年其土儲(chǔ)增速明顯放緩，但大幅上升的土地成本將對(duì)其利潤(rùn)率進(jìn)一步形成供給端壓力。
近年來(lái)，正榮地產(chǎn)的業(yè)績(jī)突飛猛進(jìn)后，業(yè)績(jī)?cè)鏊倜黠@放緩，毛利率持續(xù)下滑，今年上半年實(shí)現(xiàn)毛利率19.1%，同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。
利潤(rùn)率低于行業(yè)平均水平，這意味著正榮地產(chǎn)想通過(guò)犧牲利潤(rùn)率換取規(guī)模，而“薄利多銷(xiāo)”的策略下，正榮的盈利能力處于行業(yè)低位。
值得注意的是，由于大手筆拿地支出增加，正榮地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，近三年該指標(biāo)分別為-26.64億、-140.64億元以及-30.18億元。
經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流情況
截止今年6月末，正榮地產(chǎn)總資產(chǎn)為2503億元，總負(fù)債2033億元，凈資產(chǎn)470.4億元，資產(chǎn)負(fù)債率81.22%。
從“三道紅線(xiàn)”看，正榮地產(chǎn)的凈負(fù)債率為57.2%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為72.4%，現(xiàn)金對(duì)短債比2.2倍，踩中一道紅線(xiàn)，維持“黃檔”。
《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，正榮地產(chǎn)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總負(fù)債比為74%。
截止今年6月末，正榮地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債有1497億元，主要為貿(mào)易應(yīng)付款項(xiàng)及應(yīng)付票據(jù)，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有203.4億元。
流動(dòng)負(fù)債
相較于短債規(guī)模，正榮地產(chǎn)流動(dòng)性較充沛，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為444.5億元，可以覆蓋短期負(fù)債，短期償債壓力可控。
另外，正榮地產(chǎn)還有非流動(dòng)負(fù)債535.9億元，主要為長(zhǎng)期借款，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)509.9億元。
整體來(lái)看，正榮地產(chǎn)剛性債務(wù)有713.3億元，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主占比71%，帶息債務(wù)比為35%。
截至今年上半年，正榮地產(chǎn)表外負(fù)債約為31億元，表外貨幣資金約24億元，表外凈負(fù)債約7億元。
正榮地產(chǎn)具有閩系房企激進(jìn)的基因，高杠桿極速擴(kuò)張離不開(kāi)外部融資。
在融資渠道方面，正榮地產(chǎn)融資渠道較為多元，除了發(fā)債和借款，還通過(guò)應(yīng)收賬款、股權(quán)質(zhì)押以及信托等方式融資。
值得注意的是，由于少數(shù)股東權(quán)益增長(zhǎng)較快，正榮地產(chǎn)多次被外界質(zhì)疑存在“明股實(shí)債”。
2018年至今年上半年，正榮地產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益分別為79.42億、132.24億、166.08億以及253.79億元占比過(guò)半，但少數(shù)股東損益卻變化不大占比僅兩成，少股股東權(quán)益在凈利潤(rùn)中的占比嚴(yán)重不匹配。
總得來(lái)看，正榮地產(chǎn)雖是千億規(guī)模但權(quán)益銷(xiāo)售較少，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)流出，對(duì)債務(wù)和利息保障能力欠佳，利潤(rùn)率低、融資成本高企都是制約其發(fā)展的因素。
03莆田三兄弟
正榮集團(tuán)創(chuàng)始人歐宗榮出生于1964年，福建莆田人。莆田歐氏家族草根起家，一門(mén)三富豪，在當(dāng)?shù)刈硎⒚趪?guó)內(nèi)家族企業(yè)中也算是鳳毛麟角。
據(jù)悉，大哥歐宗金創(chuàng)建福建歐氏投資集團(tuán)，老三歐宗洪執(zhí)掌另一家閩系房企融信，2018年融信與正榮同時(shí)邁入千億房企行列。
正榮集團(tuán)董事局主席歐宗榮
歐宗榮出身普通，16歲初中輟學(xué)后跟大哥歐宗金一起外出打工，輾轉(zhuǎn)江西宜春、南昌等地承接建筑工程。
1985年，歐宗榮創(chuàng)辦江西正榮市政工程有限公司，重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)路橋建設(shè)。
90年代中期，歐宗榮參與南昌“一江兩岸”工程開(kāi)發(fā)，負(fù)責(zé)昌北新區(qū)前期道路建設(shè)，當(dāng)?shù)卣锨饭こ炭?000多萬(wàn)，將一塊地劃撥給正榮抵賬。
這是歐宗榮拿到的第一塊地，他由此開(kāi)始涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，1998年在福州成立正榮集團(tuán)。
2000年，正榮在宜春的首個(gè)大型綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“贛西第一街”奠基，同年正榮物業(yè)管理有限公司成立。
兩年后，在歐宗榮的牽頭下，正榮投資開(kāi)發(fā)首個(gè)千畝生態(tài)復(fù)合人居標(biāo)桿項(xiàng)目——南昌正榮·大湖之都。
2008年，正榮·時(shí)代廣場(chǎng)動(dòng)工，這一時(shí)代廣場(chǎng)的落成標(biāo)志著正榮商業(yè)新時(shí)代的序幕緩緩拉開(kāi)。
正榮·時(shí)代廣場(chǎng)
從2013年起，正榮深耕長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、海西和中部四大經(jīng)濟(jì)區(qū)，成功啟動(dòng)全國(guó)化布局。2016年，正榮地產(chǎn)遷都上海，進(jìn)一步擴(kuò)張全國(guó)化道路。
2018年，正榮成功登陸香港聯(lián)交所，市值160億港元，并在11月提前完成全年銷(xiāo)售任務(wù)，跨進(jìn)千億門(mén)檻。
上市后，正榮地產(chǎn)卻出現(xiàn)頻繁人事動(dòng)蕩，先后有10多名高管離職。
2019年，帶領(lǐng)正榮從幾十億進(jìn)軍千億的行政總裁王本龍離職；隨后曾同任聯(lián)席行政總裁的林朝陽(yáng)、原正榮地產(chǎn)副總裁肖春和被調(diào)走，正榮地產(chǎn)的“三人行”職業(yè)經(jīng)理人天團(tuán)，目前只剩下了黃仙枝一人。
近年來(lái)，樓市風(fēng)云變幻，房地產(chǎn)調(diào)控和融資收緊政策相繼出臺(tái)，在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)的當(dāng)下，正榮如何化解債務(wù)壓力？
