連遭下調(diào)評級，“高杠桿”祥生控股面臨債務(wù)違約風(fēng)險
來源：氫財經(jīng)
?
2021-11-05 13:34:30
祥生控股遭遇評級下調(diào)，或預(yù)示著其債務(wù)隱患面臨爆發(fā)的危機。
500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="連遭下調(diào)評級，“高杠桿”祥生控股面臨債務(wù)違約風(fēng)險">
圖/摘自祥生控股官網(wǎng)
近日，標(biāo)普將祥生控股的發(fā)行人信用評級從“B”下調(diào)至“B-”，并將其美元票據(jù)的的長期發(fā)行評級從“B-”下調(diào)至“CCC+”。
標(biāo)普之所以下調(diào)祥生控股評級，擔(dān)心的正是其債務(wù)違約風(fēng)險。而這一切，都源自于祥生控股高企的負債。
作為一家老牌浙系房企，祥生控股與中梁、德信和佳源并稱“浙系房企四小龍”。
上世紀90年代，陳國祥看到了房地產(chǎn)行業(yè)中存在的巨大機遇，創(chuàng)辦了祥生地產(chǎn)。
一直以來，祥生地產(chǎn)堅持以浙江省為大本營，深入滲透泛長三角區(qū)域。2015年，得益于高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略的實施，祥生地產(chǎn)當(dāng)期銷售額首次突破百億大關(guān)，2018年更是突破千億大關(guān)，達到1070.6億元。
而在去年11月，祥生控股正式在港交所掛牌上市，成就了2020年最大的內(nèi)地房企IPO。
不過，也正是從2020年開始，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)收緊，尤其是“三道紅線”的提出，對于房企提出了更加嚴格的發(fā)展要求。
祥生控股之所以能夠在近幾年實現(xiàn)規(guī)模大幅增長，靠的正是高周轉(zhuǎn)、高杠桿。而進入今年以來，在負債高企的隱患之上，祥生控股還要面臨銷售下滑、盈利欠佳等壓力，異常辛苦。
如今，祥生控股遭遇評級下調(diào)，或預(yù)示著其債務(wù)隱患面臨爆發(fā)的危機。
【遭標(biāo)普、穆迪下調(diào)評級】
11月2日，標(biāo)普將祥生控股的發(fā)行人信用評級從“B”下調(diào)至“B-”，并將其美元票據(jù)的的長期發(fā)行評級從“B-”下調(diào)至“CCC+”。
“標(biāo)普評級”的信用等級標(biāo)準，“B-”評級說明，祥生控股目前仍有能力償還債務(wù)，但不利的商業(yè)、金融、經(jīng)濟條件可能削弱其償還債務(wù)的能力和意愿。
而“CCC”評級說明，祥生控股目前有可能違約，能否履行財務(wù)承諾，將取決于其商業(yè)、金融、經(jīng)濟條件是否有利。當(dāng)遭遇不利的商業(yè)、金融或經(jīng)濟環(huán)境時，祥生控股可能會違約。
簡言之，受制于祥生控股的債務(wù)結(jié)構(gòu)，其非銀融資償還壓力較大，若在任一融資渠道出現(xiàn)再融資困難、或者公司合約銷售額大幅下滑等問題，將導(dǎo)致其流動性狀況出現(xiàn)顯著惡化跡象，或引發(fā)債務(wù)違約。
然而，再融資困難和銷售額下滑的情況正在發(fā)生。
近期，祥生控股持續(xù)用現(xiàn)金償還到期債務(wù)，這說明其在資本市場準入方面遇到限制，融資渠道已經(jīng)收窄。
此外，在銷售方面，今年二季度，祥生控股的權(quán)益合同銷售額為146億元，與去年同期相比下降了60%。而在9月份，其銷售額進一步惡化，僅為34億元。
為此，標(biāo)普就指出，祥生控股未來12個月的流動性將收緊。
值得注意的是，早在10月18日，另一家國際知名評級機構(gòu)——穆迪，將祥生控股的評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)整至“負面”。
彼時，穆迪助理副總裁KellyChen就表示，“負面展望反映了穆迪的預(yù)期，即在未來6-12個月內(nèi)，由于融資緊張，消費者情緒減弱，祥生控股集團的合同銷售額將下降，這反過來將導(dǎo)致公司財務(wù)指標(biāo)和流動性惡化”。
標(biāo)普和穆迪，同樣基于其融資緊張和銷售額下滑的判斷，祥生控股面臨極大的挑戰(zhàn)。
【負債高企、債務(wù)結(jié)構(gòu)存隱患】
上述問題的根源，還是祥生控股高企的負債，以及不合理的債務(wù)結(jié)構(gòu)。
近年來，通過高周轉(zhuǎn)、高杠桿，祥生控股僅用時三年，就完成從百億到千億的跨越。如果其銷售狀況和經(jīng)營業(yè)績健康，即便是債務(wù)很高，也能很好的消化。
然而，上文我們提到，今年以來受房地產(chǎn)市場普遍低迷的影響，祥生控股的銷售進展已經(jīng)出現(xiàn)下滑。
此外，從業(yè)績面來看，今年上半年祥生控股實現(xiàn)營收159.85億元，實現(xiàn)歸母凈利潤5.32億元，毛利率和凈利率分別為18%和6.1%，遠低于上市房企平均水平。
要知道，祥生控股的債務(wù)是很高的。截至今年上半年，祥生控股總資產(chǎn)為1726.56億元，總負債1530.93億元，資產(chǎn)負債率88.67%。
在”三道紅線“方面，截至2021年6月底，祥生控股剔除預(yù)售賬款后的資產(chǎn)負債率79.4%，凈負債率96.6%，現(xiàn)金短債比1.2。雖然只踩中一道紅線，在“黃檔”之列，但即便是兩條達標(biāo)數(shù)據(jù)，也只是將將及格。
從債務(wù)結(jié)構(gòu)方面來看，祥生控股主要以流動負債為主，有1287.64億元之多，占總債務(wù)的84%。
此外，祥生控股有息負債規(guī)模有462.12億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務(wù)比為30%。
有息負債高企，使得祥生控股2020年和今年上半年的融資成本分別為11.13億和4.63億元，嚴重侵蝕了其利潤空間。
在流動負債中，祥生控股一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計有221.62億元。
相較于短債規(guī)模，祥生控股賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有273.19億元，其中無限制現(xiàn)金155億元，也就是剛好可以覆蓋短期債務(wù)。
值得注意的是，祥生控股還存在龐大的少數(shù)股東權(quán)益，嚴重削弱了其財務(wù)透明度。近年來，祥生控股持續(xù)在并表項目中引入更多的少數(shù)股東權(quán)益，用以分散投資負擔(dān)。此舉使得公司在這些項目中的權(quán)益比率從2020年的約80%降至2021年的約70%。
少數(shù)股東權(quán)益，一直是隱匿真實負債的高發(fā)地。而權(quán)益比率下降，還可能損及公司的結(jié)轉(zhuǎn)收入。
由此看來，祥生控股龐大的少數(shù)股東權(quán)益，也存在不小的隱患。
綜上所述，祥生控股高企的負債，尤其是有息負債，嚴重削弱了其盈利水平。而沒有了銷售和業(yè)績的支撐，短期債務(wù)的現(xiàn)金償還，又將減少其運營資金，影響其后續(xù)經(jīng)營活動。
也就是說，祥生控股短期之內(nèi)，陷入了一個閉環(huán)的困難境地。
圖/摘自祥生控股官網(wǎng)
近日，標(biāo)普將祥生控股的發(fā)行人信用評級從“B”下調(diào)至“B-”，并將其美元票據(jù)的的長期發(fā)行評級從“B-”下調(diào)至“CCC+”。
標(biāo)普之所以下調(diào)祥生控股評級，擔(dān)心的正是其債務(wù)違約風(fēng)險。而這一切，都源自于祥生控股高企的負債。
作為一家老牌浙系房企，祥生控股與中梁、德信和佳源并稱“浙系房企四小龍”。
上世紀90年代，陳國祥看到了房地產(chǎn)行業(yè)中存在的巨大機遇，創(chuàng)辦了祥生地產(chǎn)。
一直以來，祥生地產(chǎn)堅持以浙江省為大本營，深入滲透泛長三角區(qū)域。2015年，得益于高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略的實施，祥生地產(chǎn)當(dāng)期銷售額首次突破百億大關(guān)，2018年更是突破千億大關(guān)，達到1070.6億元。
而在去年11月，祥生控股正式在港交所掛牌上市，成就了2020年最大的內(nèi)地房企IPO。
不過，也正是從2020年開始，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)收緊，尤其是“三道紅線”的提出，對于房企提出了更加嚴格的發(fā)展要求。
祥生控股之所以能夠在近幾年實現(xiàn)規(guī)模大幅增長，靠的正是高周轉(zhuǎn)、高杠桿。而進入今年以來，在負債高企的隱患之上，祥生控股還要面臨銷售下滑、盈利欠佳等壓力，異常辛苦。
如今，祥生控股遭遇評級下調(diào)，或預(yù)示著其債務(wù)隱患面臨爆發(fā)的危機。
【遭標(biāo)普、穆迪下調(diào)評級】
11月2日，標(biāo)普將祥生控股的發(fā)行人信用評級從“B”下調(diào)至“B-”，并將其美元票據(jù)的的長期發(fā)行評級從“B-”下調(diào)至“CCC+”。
“標(biāo)普評級”的信用等級標(biāo)準，“B-”評級說明，祥生控股目前仍有能力償還債務(wù)，但不利的商業(yè)、金融、經(jīng)濟條件可能削弱其償還債務(wù)的能力和意愿。
而“CCC”評級說明，祥生控股目前有可能違約，能否履行財務(wù)承諾，將取決于其商業(yè)、金融、經(jīng)濟條件是否有利。當(dāng)遭遇不利的商業(yè)、金融或經(jīng)濟環(huán)境時，祥生控股可能會違約。
簡言之，受制于祥生控股的債務(wù)結(jié)構(gòu)，其非銀融資償還壓力較大，若在任一融資渠道出現(xiàn)再融資困難、或者公司合約銷售額大幅下滑等問題，將導(dǎo)致其流動性狀況出現(xiàn)顯著惡化跡象，或引發(fā)債務(wù)違約。
然而，再融資困難和銷售額下滑的情況正在發(fā)生。
近期，祥生控股持續(xù)用現(xiàn)金償還到期債務(wù)，這說明其在資本市場準入方面遇到限制，融資渠道已經(jīng)收窄。
此外，在銷售方面，今年二季度，祥生控股的權(quán)益合同銷售額為146億元，與去年同期相比下降了60%。而在9月份，其銷售額進一步惡化，僅為34億元。
為此，標(biāo)普就指出，祥生控股未來12個月的流動性將收緊。
值得注意的是，早在10月18日，另一家國際知名評級機構(gòu)——穆迪，將祥生控股的評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)整至“負面”。
彼時，穆迪助理副總裁KellyChen就表示，“負面展望反映了穆迪的預(yù)期，即在未來6-12個月內(nèi)，由于融資緊張，消費者情緒減弱，祥生控股集團的合同銷售額將下降，這反過來將導(dǎo)致公司財務(wù)指標(biāo)和流動性惡化”。
標(biāo)普和穆迪，同樣基于其融資緊張和銷售額下滑的判斷，祥生控股面臨極大的挑戰(zhàn)。
【負債高企、債務(wù)結(jié)構(gòu)存隱患】
上述問題的根源，還是祥生控股高企的負債，以及不合理的債務(wù)結(jié)構(gòu)。
近年來，通過高周轉(zhuǎn)、高杠桿，祥生控股僅用時三年，就完成從百億到千億的跨越。如果其銷售狀況和經(jīng)營業(yè)績健康，即便是債務(wù)很高，也能很好的消化。
然而，上文我們提到，今年以來受房地產(chǎn)市場普遍低迷的影響，祥生控股的銷售進展已經(jīng)出現(xiàn)下滑。
此外，從業(yè)績面來看，今年上半年祥生控股實現(xiàn)營收159.85億元，實現(xiàn)歸母凈利潤5.32億元，毛利率和凈利率分別為18%和6.1%，遠低于上市房企平均水平。
要知道，祥生控股的債務(wù)是很高的。截至今年上半年，祥生控股總資產(chǎn)為1726.56億元，總負債1530.93億元，資產(chǎn)負債率88.67%。
在”三道紅線“方面，截至2021年6月底，祥生控股剔除預(yù)售賬款后的資產(chǎn)負債率79.4%，凈負債率96.6%，現(xiàn)金短債比1.2。雖然只踩中一道紅線，在“黃檔”之列，但即便是兩條達標(biāo)數(shù)據(jù)，也只是將將及格。
從債務(wù)結(jié)構(gòu)方面來看，祥生控股主要以流動負債為主，有1287.64億元之多，占總債務(wù)的84%。
此外，祥生控股有息負債規(guī)模有462.12億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務(wù)比為30%。
有息負債高企，使得祥生控股2020年和今年上半年的融資成本分別為11.13億和4.63億元，嚴重侵蝕了其利潤空間。
在流動負債中，祥生控股一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計有221.62億元。
相較于短債規(guī)模，祥生控股賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有273.19億元，其中無限制現(xiàn)金155億元，也就是剛好可以覆蓋短期債務(wù)。
值得注意的是，祥生控股還存在龐大的少數(shù)股東權(quán)益，嚴重削弱了其財務(wù)透明度。近年來，祥生控股持續(xù)在并表項目中引入更多的少數(shù)股東權(quán)益，用以分散投資負擔(dān)。此舉使得公司在這些項目中的權(quán)益比率從2020年的約80%降至2021年的約70%。
少數(shù)股東權(quán)益，一直是隱匿真實負債的高發(fā)地。而權(quán)益比率下降，還可能損及公司的結(jié)轉(zhuǎn)收入。
由此看來，祥生控股龐大的少數(shù)股東權(quán)益，也存在不小的隱患。
綜上所述，祥生控股高企的負債，尤其是有息負債，嚴重削弱了其盈利水平。而沒有了銷售和業(yè)績的支撐，短期債務(wù)的現(xiàn)金償還，又將減少其運營資金，影響其后續(xù)經(jīng)營活動。
也就是說，祥生控股短期之內(nèi)，陷入了一個閉環(huán)的困難境地。
