?“浙系房企四小龍”之一千億夢碎，再融資遇阻流動性壓力巨大
來源：小債看市
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2021-11-05 13:34:16
近年來，號稱“浙系四小龍”之一的德信追求規(guī)模擴張，拿地兇猛，然而布局仍以浙江為主偏居一隅，規(guī)模始終也不能有效突破，背后積聚的高負債風險卻與日俱增。
01展望負面
11月4日，標普將德信中國(02019.HK)評級展望從“穩(wěn)定”調整為“負面”，同時確認了其長期發(fā)行人信用評級為“B”，高級無抵押債券的長期評級為“B-”。
標普認為，在艱難的經營環(huán)境下，銷售放緩可能會影響德信中國杠桿率改善，并在未來一年減少流動性緩沖。
此外，由于近期美元債務市場的波動，德信中國2022年到期的離岸債務再融資活動也將受到阻礙，其再融資窗口或將在未來一年內保持緊閉。
《小債看市》統(tǒng)計，目前德信中國存續(xù)美元債兩只，存續(xù)規(guī)模5.5億美元，分別將于2022年4月和12月到期，集中兌付壓力較大。
存續(xù)美元債情況
近年來，號稱“浙系四小龍”之一的德信追求規(guī)模擴張，拿地兇猛，然而布局仍以浙江為主偏居一隅，規(guī)模始終也不能有效突破，背后積聚的高負債風險卻與日俱增。
02銷售疲軟負債高企
據官網介紹，德信地產是一家根植于浙江的領先綜合型房地產開發(fā)商，主要專注于住宅開發(fā)，商業(yè)和綜合性物業(yè)的開發(fā)、運營及管理。
1995年，德信地產在浙江湖州市德清縣成立，2019年在香港聯(lián)交所主板上市，今年7月旗下物業(yè)板塊德信服務(02215·HK)也登陸港交所。
德信地產官網
從股權結構看，德信中國的控股股東為德欣國際，持股比例為67.16%，公司實際控制人為胡一平。
今年前10個月，德信中國實現(xiàn)合約銷售金額約622.7億元，同比增長31.26%；累計合約銷售面積約294.20萬平方米。
由于房地產需求疲軟，從今年7月至10月德信中國銷售額同比下降11%，其全年千億銷售目標大概率無法完成。
據克而瑞數(shù)據，今年上半年德信地產以286.3億操盤金額位居房企第54名；以127.6萬平方米操盤面積排第72位，屬于中小型房企。
克而瑞數(shù)據
值得注意的是，德信中國的合作開發(fā)占比偏高，去年其拿地權益占比僅為44%。
截至2021年6月底，德信中國擁有近2000萬平方米的土儲，足夠開發(fā)至少4到5年。
從土儲分布上看，德信中國的大多數(shù)項目都在高線城市，其中一、二線城市占比為75%，售罄率更高。
在業(yè)績方面，近年來德信中國盈利能力下滑明顯，去年其凈利潤降幅為23.39%，今年下滑趨勢仍沒有得到遏制。
今年上半年，德信中國實現(xiàn)營業(yè)收入130.71億元，同比增長69%；實現(xiàn)歸母凈利潤6.3億，同比下滑9.98%。
歸母凈利潤
同時，和行業(yè)內大多數(shù)房企一樣，德信中國的毛利率也在持續(xù)下滑，今年上半年該指標為21.8%，同比去年的26.68%下降4.88個百分點。
毛利率情況
截至今年二季末，德信中國總資產為1139.19億元，總負債938.73億元，凈資產200.46億元，資產負債率82.4%。
從“三道紅線”看，同報告期內德信中國剔除預收賬款的資產負債率為73.6%，凈負債比率72.4%，現(xiàn)金短債比1.37，踩中一條紅線處于“黃檔”。
《小債看市》分析債務結構發(fā)現(xiàn)，德信中國主要以流動負債為主，占總債務的79%。
截至同報告期，德信中國的流動負債有740.82億元，其中一年內到期的短債規(guī)模有129.94億元。
相較于短債壓力，德信中國的流動性尚可，其賬上無限制現(xiàn)金余額仍有166億元，可以覆蓋短債，但其中超過三分之二的現(xiàn)金處于合資項目公司層面，造成一定的資金壓力。
除此之外，德信中國還有197.91億非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計193.64億元。
整體來看，德信中國剛性債務有323.58億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為34%。
從融資渠道看，德信中國主要依賴于借款，其銀行貸款占報告?zhèn)鶆盏?3%，傳統(tǒng)銀行融資渠道較為順暢。
在傳統(tǒng)銀行再融資的支持下，德信中國的非銀行融資大幅下降，截至2021年6月底信托貸款僅占債務的20%。
值得注意的是，2020年以來德信中國的少數(shù)股東權益規(guī)模大增，與少數(shù)股東損益占比不匹配，存在一定明股實債嫌疑。
2020年，德信中國的少數(shù)股東權益從57.21億翻倍至107.66億元，今年中期再次躍升至140.86億元，占所有者權益的70%；而其少數(shù)股東損益卻由去年末的10.68億減少至7.48億元。
總得來看，德信中國銷售疲軟，業(yè)績下滑明顯；債務高企，短期償債壓力徒增；“三道紅線”踩中一條，再融資受限。
03“浙系房企四小龍”之一
德信是一家老牌浙系房企，與中梁、祥生和佳源并稱“浙系房企四小龍”。
1995年，胡一平離開建筑勘察設計所，在三個獨立投資者的支持下，創(chuàng)立德信中國的前身德信地產，從此進入房地產行業(yè)。
創(chuàng)立之初，胡一平帶領著德信地產在當?shù)氐虑蹇h開展房地產項目，隨著事業(yè)的發(fā)展壯大，逐步發(fā)展到湖州市。
隨后經數(shù)年發(fā)展，德信發(fā)展成繼綠城、濱江之后的本土三甲房企，胡一平成為當?shù)赜忻牡禺a大佬級人物。
2005年，德信總部遷至杭州，并以“立足浙江，深耕長三角，布局全國中心城市”的戰(zhàn)略定位，開啟全國擴張步伐。
德信集團董事長胡一平
然而，至今德信的布局仍以浙江為主，未見全國開花，仍屬偏居一隅的浙江中小型房企。
受拿地局限，布局單一的影響，德信的規(guī)模始終不能有效突破。
2016年，德信完成銷售額156.8億元，擠入百億俱樂部。隨后胡一平提出“3年300億”的小目標，并于2018年達成。
近年來，德信業(yè)績增速開始下滑，從2015年到2018年其銷售增速分別為100%、80%、47%和38%。
另外，在土地市場上，德信表現(xiàn)兇猛，鏖戰(zhàn)招拍掛市場或者高溢價拿地的情況時有出現(xiàn)。
2016年1月，經過74輪競價，德信地產以6.1億元搶下寧波高新區(qū)純宅地；2017年1月旗下公司歷經8小時20分、90輪的拉鋸式報價，拿下溫州永強北片區(qū)地塊，樓面均價8068.6元/平方米。
2017年5月，德信地產又以105.32%、155.87%的溢價率和15.8億元總價，拿下浙江湖州德清的2宗宅地。
隨著不斷規(guī)模擴張、大手筆拿地，德信地產利潤下滑，負債卻居高不下，在房地產行業(yè)劇震的當下，其不僅千億夢碎，而且面臨嚴酷的資金鏈考驗。
01展望負面
11月4日，標普將德信中國(02019.HK)評級展望從“穩(wěn)定”調整為“負面”，同時確認了其長期發(fā)行人信用評級為“B”，高級無抵押債券的長期評級為“B-”。
標普認為，在艱難的經營環(huán)境下，銷售放緩可能會影響德信中國杠桿率改善，并在未來一年減少流動性緩沖。
此外，由于近期美元債務市場的波動，德信中國2022年到期的離岸債務再融資活動也將受到阻礙，其再融資窗口或將在未來一年內保持緊閉。
《小債看市》統(tǒng)計，目前德信中國存續(xù)美元債兩只，存續(xù)規(guī)模5.5億美元，分別將于2022年4月和12月到期，集中兌付壓力較大。
存續(xù)美元債情況
近年來，號稱“浙系四小龍”之一的德信追求規(guī)模擴張，拿地兇猛，然而布局仍以浙江為主偏居一隅，規(guī)模始終也不能有效突破，背后積聚的高負債風險卻與日俱增。
02銷售疲軟負債高企
據官網介紹，德信地產是一家根植于浙江的領先綜合型房地產開發(fā)商，主要專注于住宅開發(fā)，商業(yè)和綜合性物業(yè)的開發(fā)、運營及管理。
1995年，德信地產在浙江湖州市德清縣成立，2019年在香港聯(lián)交所主板上市，今年7月旗下物業(yè)板塊德信服務(02215·HK)也登陸港交所。
德信地產官網
從股權結構看，德信中國的控股股東為德欣國際，持股比例為67.16%，公司實際控制人為胡一平。
今年前10個月，德信中國實現(xiàn)合約銷售金額約622.7億元，同比增長31.26%；累計合約銷售面積約294.20萬平方米。
由于房地產需求疲軟，從今年7月至10月德信中國銷售額同比下降11%，其全年千億銷售目標大概率無法完成。
據克而瑞數(shù)據，今年上半年德信地產以286.3億操盤金額位居房企第54名；以127.6萬平方米操盤面積排第72位，屬于中小型房企。
克而瑞數(shù)據
值得注意的是，德信中國的合作開發(fā)占比偏高，去年其拿地權益占比僅為44%。
截至2021年6月底，德信中國擁有近2000萬平方米的土儲，足夠開發(fā)至少4到5年。
從土儲分布上看，德信中國的大多數(shù)項目都在高線城市，其中一、二線城市占比為75%，售罄率更高。
在業(yè)績方面，近年來德信中國盈利能力下滑明顯，去年其凈利潤降幅為23.39%，今年下滑趨勢仍沒有得到遏制。
今年上半年，德信中國實現(xiàn)營業(yè)收入130.71億元，同比增長69%；實現(xiàn)歸母凈利潤6.3億，同比下滑9.98%。
歸母凈利潤
同時，和行業(yè)內大多數(shù)房企一樣，德信中國的毛利率也在持續(xù)下滑，今年上半年該指標為21.8%，同比去年的26.68%下降4.88個百分點。
毛利率情況
截至今年二季末，德信中國總資產為1139.19億元，總負債938.73億元，凈資產200.46億元，資產負債率82.4%。
從“三道紅線”看，同報告期內德信中國剔除預收賬款的資產負債率為73.6%，凈負債比率72.4%，現(xiàn)金短債比1.37，踩中一條紅線處于“黃檔”。
《小債看市》分析債務結構發(fā)現(xiàn)，德信中國主要以流動負債為主，占總債務的79%。
截至同報告期，德信中國的流動負債有740.82億元，其中一年內到期的短債規(guī)模有129.94億元。
相較于短債壓力，德信中國的流動性尚可，其賬上無限制現(xiàn)金余額仍有166億元，可以覆蓋短債，但其中超過三分之二的現(xiàn)金處于合資項目公司層面，造成一定的資金壓力。
除此之外，德信中國還有197.91億非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計193.64億元。
整體來看，德信中國剛性債務有323.58億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為34%。
從融資渠道看，德信中國主要依賴于借款，其銀行貸款占報告?zhèn)鶆盏?3%，傳統(tǒng)銀行融資渠道較為順暢。
在傳統(tǒng)銀行再融資的支持下，德信中國的非銀行融資大幅下降，截至2021年6月底信托貸款僅占債務的20%。
值得注意的是，2020年以來德信中國的少數(shù)股東權益規(guī)模大增，與少數(shù)股東損益占比不匹配，存在一定明股實債嫌疑。
2020年，德信中國的少數(shù)股東權益從57.21億翻倍至107.66億元，今年中期再次躍升至140.86億元，占所有者權益的70%；而其少數(shù)股東損益卻由去年末的10.68億減少至7.48億元。
總得來看，德信中國銷售疲軟，業(yè)績下滑明顯；債務高企，短期償債壓力徒增；“三道紅線”踩中一條，再融資受限。
03“浙系房企四小龍”之一
德信是一家老牌浙系房企，與中梁、祥生和佳源并稱“浙系房企四小龍”。
1995年，胡一平離開建筑勘察設計所，在三個獨立投資者的支持下，創(chuàng)立德信中國的前身德信地產，從此進入房地產行業(yè)。
創(chuàng)立之初，胡一平帶領著德信地產在當?shù)氐虑蹇h開展房地產項目，隨著事業(yè)的發(fā)展壯大，逐步發(fā)展到湖州市。
隨后經數(shù)年發(fā)展，德信發(fā)展成繼綠城、濱江之后的本土三甲房企，胡一平成為當?shù)赜忻牡禺a大佬級人物。
2005年，德信總部遷至杭州，并以“立足浙江，深耕長三角，布局全國中心城市”的戰(zhàn)略定位，開啟全國擴張步伐。
德信集團董事長胡一平
然而，至今德信的布局仍以浙江為主，未見全國開花，仍屬偏居一隅的浙江中小型房企。
受拿地局限，布局單一的影響，德信的規(guī)模始終不能有效突破。
2016年，德信完成銷售額156.8億元，擠入百億俱樂部。隨后胡一平提出“3年300億”的小目標，并于2018年達成。
近年來，德信業(yè)績增速開始下滑，從2015年到2018年其銷售增速分別為100%、80%、47%和38%。
另外，在土地市場上，德信表現(xiàn)兇猛，鏖戰(zhàn)招拍掛市場或者高溢價拿地的情況時有出現(xiàn)。
2016年1月，經過74輪競價，德信地產以6.1億元搶下寧波高新區(qū)純宅地；2017年1月旗下公司歷經8小時20分、90輪的拉鋸式報價，拿下溫州永強北片區(qū)地塊，樓面均價8068.6元/平方米。
2017年5月，德信地產又以105.32%、155.87%的溢價率和15.8億元總價，拿下浙江湖州德清的2宗宅地。
隨著不斷規(guī)模擴張、大手筆拿地，德信地產利潤下滑，負債卻居高不下，在房地產行業(yè)劇震的當下，其不僅千億夢碎，而且面臨嚴酷的資金鏈考驗。
