“浙系老牌房企”千億債務(wù)危局，深陷“高杠桿”資金鏈緊繃
來源：小債看市
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2021-11-03 18:04:16
從諸暨起家到千億跨越上市，“黑馬”房企祥生地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)，但其根基不穩(wěn)，面臨銷售下滑、盈利欠佳、負(fù)債高企等問題。
01降級
11月2日，標(biāo)普將祥生控股集團(02599.HK)的發(fā)行人信用評級從“B”下調(diào)至“B-”，并將其美元票據(jù)的的長期發(fā)行評級從“B-”下調(diào)至“CCC+”。
標(biāo)普認(rèn)為，未來一到兩年內(nèi)祥生控股集團將面臨包括合同銷售額下降、抵押貸款政策緊縮導(dǎo)致的現(xiàn)金回款效率放緩等諸多挑戰(zhàn)。
無獨有偶，此前穆迪也將祥生控股集團的評級展望從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。
在當(dāng)下低迷的市場情緒中，祥生控股集團美元債價格波動較大，其在境外資本市場的融資能力存在一定壓力。
《小債看市》統(tǒng)計，目前祥生控股集團存續(xù)兩只美元債，存續(xù)規(guī)模4億美元，分別將于2022年6月和2023年8月到期，其需利用內(nèi)部資源來償還到期離岸債券。
存續(xù)美元債情況
由于祥生控股集團在資本市場準(zhǔn)入方面遇到限制，其融資渠道已經(jīng)收窄。
今年8月，由于祥生控股集團單方面違約，致使合作方宋都股份(600077.SH)放棄競得地塊并造成5000萬保證金損失陷入“退地”風(fēng)波，在市場中引發(fā)熱議。(后臺回復(fù)“宋都股份”查看原文)
02
負(fù)債率高、融資成本高
據(jù)官網(wǎng)介紹，祥生控股集團擁有地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，依托于祥生集團的雄厚背景，正在逐漸形成全國化的戰(zhàn)略布局。
2020年，祥生控股集團在香港聯(lián)合交易所主板上市，成為最后一個上市的TOP30千億房企。
祥生控股集團官網(wǎng)
近年來，通過杠桿撬動規(guī)模，祥生控股集團完成從百億到千億的跨越，但其根基不穩(wěn)，面臨銷售下滑、盈利欠佳等問題。
今年前10個月，祥生控股集團實現(xiàn)合約銷售額約683.63億元，合約建筑面積504萬平方米。
其中，祥生控股集團第三季度的權(quán)益合同銷售額環(huán)比下降60%至146億元，9月份銷售額更是降至34億元。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年上半年祥生控股集團以612.1億操盤金額位居房企第31名；以479.8萬平方米操盤面積排第25位，屬于中型房企。
克而瑞數(shù)據(jù)
銷售大幅下滑，主要與祥生控股集團土地儲備分布在長三角地區(qū)的低線城市有關(guān)。
截至2021年中期，祥生控股集團總土地儲備2295萬平方米，較去年末有所下降，僅支持2-3年的去化需求。
并且，祥生控股集團大多數(shù)土儲位于長三角三四線，甚至五線城市，一二線城市的土地儲備占比僅3成左右。
從業(yè)績上看，今年上半年祥生控股集團實現(xiàn)營收159.85億元，實現(xiàn)歸母凈利潤5.32億元，毛利率和凈利率分別為18%和6.1%，遠(yuǎn)低于上市房企平均水平。
毛利率水平
截至今年二季末，祥生控股集團總資產(chǎn)為1726.56億元，總負(fù)債1530.93億元，凈資產(chǎn)195.64億元，資產(chǎn)負(fù)債率88.67%。
在“三道紅線”方面，截至2021年6月底，祥生控股集團剔除預(yù)售賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率79.4%，凈負(fù)債率96.6%，現(xiàn)金短債比1.2，踩中一道紅線歸為“黃檔”。
《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，祥生控股集團主要以流動負(fù)債為主，占總債務(wù)的84%。
截至同報告期，祥生控股集團流動負(fù)債有1287.64億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計221.62億元。
相較于短債規(guī)模，祥生控股集團流動性尚可，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有273.19億元，剛好可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。
除此之外，祥生控股集團還有243.29億非流動負(fù)債，主要為長期借貸，其長期有息負(fù)債合計240.5億元。
整體來看，祥生控股集團剛性債務(wù)有462.12億元，主要以長期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為30%。
有息負(fù)債高企，2020年和今年上半年祥生控股集團融資成本分別為11.13億和4.63億元，尤其去年融資成本高達(dá)9.1%，對利潤空間形成嚴(yán)重侵蝕。
在同等級上市房企中，祥生幾乎是融資成本最高，凈利潤率最低的。
從融資渠道看，祥生控股集團除了依賴于借貸、債券以及股權(quán)融資等方式外，還需應(yīng)對非標(biāo)融資的還款壓力。
截至2021年6月30日，祥生控股集團信托和其他融資分別為159億元和75億元，約占其債務(wù)的50%。
今年第三季度，祥生控股集團已償還30-40億元信托貸款和銀行貸款，其融資渠道正在逐步收窄。
另外，大量的少數(shù)股東權(quán)益限制了祥生控股集團的財務(wù)透明度。如果祥生控股集團加大對合資項目的參與，可能會降低其從項目公司籌集資金的自主權(quán)。
03“黑馬”房企
祥生是一家老牌浙系房企，與中梁、德信和佳源并稱“浙系房企四小龍”。
上世紀(jì)90年代，擔(dān)任諸暨金雞塢村村支書的陳國祥，意外承擔(dān)村子的拆遷改造工作，由此看到了房地產(chǎn)行業(yè)中存在的巨大機遇。
1995年，陳國祥創(chuàng)辦了祥生地產(chǎn)，人生迎來逆襲。四年后，祥生地產(chǎn)在浙江省紹興市開發(fā)了第一個住宅項目--諸暨祥生濱江花苑。
祥生控股集團董事長陳國祥
隨后，祥生地產(chǎn)逐漸走出諸暨，2007年開發(fā)了首個上海住宅項目--上海祥生福田雅園，此后走出長三角。
在很長一段時間內(nèi)，祥生地產(chǎn)堅持以浙江省為大本營深入滲透泛長三角區(qū)域。
近年來，憑借高周轉(zhuǎn)策略有關(guān)，祥生在短時間內(nèi)實現(xiàn)銷售猛增。
2015年，祥生銷售額首次突破百億大關(guān)，2018年突破千億，達(dá)到1070.6億元，復(fù)合增長率超過100%。
這期間，祥生采取“1+1+X”擴張策略，將項目擴展至泛長三角區(qū)域以外的其他具高增長潛力的城市。
去年11月，在遞表168天后，祥生控股集團在港交所掛牌上市，成為2020年最大的IPO內(nèi)房股。
然而，登陸資本市場后，關(guān)于祥生內(nèi)部大裁員、組織框架調(diào)整、多位高管離職等消息不斷。
在業(yè)績飛漲的背后，祥生負(fù)債率高、融資成本高、毛利率低以及收益率低等弊端顯現(xiàn)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入寒冬，其資金鏈面臨不小的考驗。
