綠地控股近日發(fā)布2021年三季度業(yè)績報(bào)告，公司前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4268億元，同比增長33%；歸母凈利潤112億元，同比減少7.3%。單季度數(shù)據(jù)來看，公司第三季度營收、歸母凈利潤同比增速分別為29.74%、-27.12%。

　　綠地控股三季報(bào)信息看板

　　綠地控股通過促銷去化、放緩增儲(chǔ)，2021年1-9月經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額達(dá)到491億元，同比增長880.36%；公司前三季度壓降有息負(fù)債645億元，債務(wù)結(jié)構(gòu)有所改善。截至10月底，公司轉(zhuǎn)為“黃檔”房企。

　　“三道紅線”限制外部融資的情況下，綠地控股通過增加應(yīng)付款的方式緩解資金壓力。2021年三季度末，公司應(yīng)付賬款及票據(jù)余額為3105億元，同比增長65%。其中，應(yīng)付票據(jù)規(guī)模合計(jì)343億元，同比增速超過150%。

　　基建收入持續(xù)超越房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入改善現(xiàn)金流為前三季度主基調(diào)

　　綠地控股是一家以房地產(chǎn)、基建為主業(yè)，金融、消費(fèi)等綜合產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展的跨國經(jīng)營企業(yè)。

　　翻閱歷年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，公司的房地產(chǎn)、基建業(yè)務(wù)合計(jì)收入貢獻(xiàn)超過八成。2016年，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入達(dá)到基建業(yè)務(wù)的2倍，隨后基建業(yè)務(wù)收入增速顯著，2020年首次超過房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

　　2016-2020年綠地控股基建、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入與毛利率

　　今年前三季度延續(xù)該趨勢，綠地控股2019年1-9月基建業(yè)務(wù)累計(jì)收入達(dá)到2114億元，同比增長44%，超過當(dāng)期營收增速33%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入達(dá)到1496億元，同比減少3%。因低毛利率基建業(yè)務(wù)的營收占比增加，加上房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤率走低，公司前三季度增收不增利，營業(yè)收入達(dá)到4268億元，同比增長33%；歸母凈利潤112億元，同比減少7.28%。

　　在房地產(chǎn)全方位調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)從緊的市場形勢下，現(xiàn)金流管理成為綠地控股的主基調(diào)。

　　一方面，綠地控股試圖通過促銷去化進(jìn)行資金回籠，但效果甚微。數(shù)據(jù)顯示，公司前三季度共完成合同銷售金額2302億元，同比增長5.7%；合同銷售面積1817萬平方米，同比增長3.2%；但僅看第三季度時(shí)，公司合同銷售額、銷售面積的同比降幅達(dá)到20%以上，業(yè)績也不及2019年同期。

　　2019年至2021年三季度綠地控股各季度合同銷售情況

　　另一方面，公司放緩增儲(chǔ)，以控制現(xiàn)金流出。具體來看，今年前三季度，公司累計(jì)新增房地產(chǎn)項(xiàng)目儲(chǔ)備41個(gè)，去年同期為77個(gè)；權(quán)益土地面積294萬平方米，去年同期為1053萬平方米；累計(jì)權(quán)益土地款304億元，去年同期為731億元。

　　得益于加重現(xiàn)金流管理，2021年1-9月，綠地控股經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額達(dá)到491億元，同比增幅超過880%。

　　10月底由“橙”轉(zhuǎn)“黃”評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)接連下調(diào)評(píng)級(jí)

　　政府于2020年出臺(tái)“三道紅線”政策，根據(jù)三個(gè)指標(biāo)的觸線情況，將試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋，以此來劃定房地產(chǎn)企業(yè)融資時(shí)有息負(fù)債年增速的上限。綠地控股作為試點(diǎn)房企之一，連踩三道指標(biāo)，降負(fù)債成為其第一要?jiǎng)?wù)。

　　當(dāng)前，負(fù)債總額超過萬億元的房企有4家，依次為碧桂園、萬科、綠地、保利。綠地控股的負(fù)債規(guī)模在2019年首次達(dá)到萬億級(jí)別，資產(chǎn)負(fù)債率也常年維持在高位。

　　2015年以來綠地控股總負(fù)債、資產(chǎn)負(fù)債率

　　公司在今年一季度壓降有息負(fù)債約181億元，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金短債比指標(biāo)超過1.0的央行監(jiān)管基準(zhǔn)線，“一條紅線”轉(zhuǎn)綠達(dá)標(biāo)。在此基礎(chǔ)上，公司進(jìn)一步壓降有息負(fù)債，前三季度已累計(jì)壓降有息負(fù)債645億元，凈負(fù)債率有所回落。

　　截至2021年9月末，公司總負(fù)債規(guī)模達(dá)到12228.22億元，資產(chǎn)負(fù)債率為87.7%，較去年年底有所回落。公司有息負(fù)債約為2500億元、貨幣資金余額為795億元，剔除預(yù)收的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為81.4%、100.6%、1.6倍，仍處于“三道紅線”分類中的“橙檔”房企。

　　綠地集團(tuán)近期在官微披露，截至今年10月底，綠地控股凈負(fù)債率已降至100%以下，達(dá)標(biāo)轉(zhuǎn)綠。至此，綠地控股從“橙檔”上升至“黃檔”。

　　鑒于目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資條件越來越差，結(jié)合綠地控股的銷售、債務(wù)到期情況，兩大國際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪、標(biāo)普于今年10月接連下調(diào)了公司的信用評(píng)級(jí)。

　　應(yīng)付票據(jù)增速超過150%隱形債務(wù)值得關(guān)注

　　為對(duì)沖外部融資壓力，綠地控股通過增加應(yīng)付款的方式緩解資金壓力。2021年三季度末，公司應(yīng)付賬款及票據(jù)余額為3105億元，同比增長65%，分別占當(dāng)期凈資產(chǎn)、合約銷售額的181%、135%。其中，應(yīng)付票據(jù)規(guī)模合計(jì)343億元，同比增速超過150%。

　　今年以來，房地產(chǎn)商票逾期問題受到較大關(guān)注。今年6月，有媒體報(bào)道稱央行等監(jiān)管部門將“三道紅線”試點(diǎn)房企的商業(yè)承兌匯票數(shù)據(jù)納入監(jiān)控范圍，要求房企將商業(yè)承兌匯票數(shù)據(jù)隨“三道紅線”監(jiān)測數(shù)據(jù)每月上報(bào)。未來，房企的商票乃至其他應(yīng)付類負(fù)債或?qū)⑹艿礁喙芸亍?br />
　　另外值得一提的是，截至2021年9月末，綠地控股的少數(shù)股東權(quán)益為766.97億元，占所有者權(quán)益的45%。不過，當(dāng)期凈利潤151.4億元中，少數(shù)股東損益僅為39.75億元，占比約26%，也即持有公司近半凈資產(chǎn)的少數(shù)股東僅拿到公司1/4的凈利潤，是否存在“明股實(shí)債”值得探究。