主打“綠色住宅”的南京房企朗詩(shī)，近年來不僅在規(guī)模上掉隊(duì)，還由于中國(guó)金茂、陽光城、當(dāng)代置業(yè)等諸多房企都打出了“綠色”標(biāo)識(shí)，多方?jīng)_擊下其市場(chǎng)占有率不斷下降，盈利能力斷崖式下滑。

　　01評(píng)級(jí)展望負(fù)面

　　10月21日，中誠(chéng)信國(guó)際公告稱，決定將朗詩(shī)集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“朗詩(shī)集團(tuán)”)評(píng)級(jí)展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面，維持其主體信用等級(jí)為AA；維持“19朗詩(shī)01”、“19朗詩(shī)02”的債項(xiàng)信用等級(jí)為AA。

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　　下調(diào)評(píng)級(jí)展望公告

　　中誠(chéng)信國(guó)際關(guān)注到，受境內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策及海外疫情等因素的影響，朗詩(shī)集團(tuán)盈利能力自2020年以來下滑趨勢(shì)明顯，其盈利能力已處于較低水平。

　　《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前朗詩(shī)集團(tuán)存續(xù)債券6只，存續(xù)規(guī)模14.51億元，其中一年內(nèi)到期規(guī)模有0.36億元。

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　　存續(xù)債券到期分布

　　另外，朗詩(shī)集團(tuán)控股子公司朗詩(shī)地產(chǎn)(00106.HK)發(fā)行的境外美元債余額為4億美元，且均將于一年內(nèi)到期，短期集中兌付壓力較大。

　　02盈利能力大幅下滑

　　據(jù)官網(wǎng)介紹，朗詩(shī)創(chuàng)立于2001年，是國(guó)際化的綠色開發(fā)服務(wù)商和生活運(yùn)營(yíng)商。

　　朗詩(shī)集團(tuán)旗下?lián)碛欣试?shī)地產(chǎn)(0106.HK)、朗詩(shī)綠色生活(01965.HK)以及朗詩(shī)美國(guó)地產(chǎn)(LandseaHomes)三家上市平臺(tái)。

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　　朗詩(shī)控股官網(wǎng)

　　從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，朗詩(shī)集團(tuán)的控股股東為南京鼎重投資管理顧問有限公司，持股比例為34.15%，公司實(shí)際控制人為田明。

　　今年前9個(gè)月，朗詩(shī)集團(tuán)連同其合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司簽約銷售額約為338.01億元，同比增長(zhǎng)45.73%；簽約建筑面積約為201.71萬平方米，同比增長(zhǎng)55.2%。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年上半年朗詩(shī)綠色地產(chǎn)以232.6億操盤金額位居房企第64位；以145.4萬平方米操盤面積排第62名，屬于TOP100中小型房企。

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　　克而瑞數(shù)據(jù)

　　截至2020年末，朗詩(shī)集團(tuán)境內(nèi)權(quán)益口徑土地儲(chǔ)備面積為60.92萬平方米，按照近年來境內(nèi)權(quán)益銷售規(guī)模來看，其土地儲(chǔ)備規(guī)模不足。

　　近年來，受房地產(chǎn)調(diào)控政策、海外疫情等因素影響，朗詩(shī)集團(tuán)盈利能力大幅下滑。

　　2020年，朗詩(shī)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收124.38億元，同比下滑8.54%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)2222.89萬元，同比下滑94.69%。

　　值得注意的是，今年上半年朗詩(shī)集團(tuán)凈利再次大幅下滑9成，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流出22.77億元。

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　　盈利能力

　　截至今年二季末，朗詩(shī)集團(tuán)總資產(chǎn)為308.62億元，總負(fù)債249.85億元，凈資產(chǎn)58.77億元，資產(chǎn)負(fù)債率80.96%。

　　一直以來，朗詩(shī)集團(tuán)的財(cái)務(wù)杠桿保持在較高水平，近年來資產(chǎn)負(fù)債率雖有所下降，但仍高于行業(yè)平均水平。

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　　財(cái)務(wù)杠桿水平

　　從“三道紅線”看，朗詩(shī)集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.8%，凈負(fù)債率為52.8%，現(xiàn)金短債比為2.74，踩中一道紅線屬于“黃檔”房企。

　　《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，朗詩(shī)集團(tuán)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的70%。

　　截至今年二季末，朗詩(shī)集團(tuán)流動(dòng)負(fù)債有174.09億元，主要為其他應(yīng)付款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有14.87億元。

　　相較于短債規(guī)模，朗詩(shī)集團(tuán)流動(dòng)性尚可，其賬上貨幣資金有40.64億元，除去受限資金可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。

　　在備用資金方面，截至2020年末，朗詩(shī)集團(tuán)銀行授信總額有556.75億元，未使用授信額度為386.96億元，可見其財(cái)務(wù)彈性較好。

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　　銀行授信

　　除此之外，朗詩(shī)集團(tuán)還有75.76億非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借款，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)58.9億元。

　　整體來看，朗詩(shī)集團(tuán)剛性債務(wù)有74.02億元，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為30%。

　　有息負(fù)債高企，近兩年朗詩(shī)集團(tuán)的財(cái)務(wù)費(fèi)用均在5億以上，再加上不菲的管理和銷售費(fèi)用，期間費(fèi)用對(duì)公司利潤(rùn)形成嚴(yán)重侵蝕。

　　從融資渠道看，朗詩(shī)集團(tuán)渠道較為多元，除了發(fā)債和銀行借款，還通過股權(quán)、股權(quán)質(zhì)押以及信托等方式融資。

　　在資產(chǎn)質(zhì)量方面，朗詩(shī)集團(tuán)應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款以及長(zhǎng)期應(yīng)收款分別為10.94億元、51.8億和12.54億元，三項(xiàng)合計(jì)75.28億元，不僅對(duì)資金形成大量占用，還存在一定回收風(fēng)險(xiǎn)。

　　總得來看，朗詩(shī)集團(tuán)盈利能力大幅下滑，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流出；財(cái)務(wù)杠桿高企，有息負(fù)債規(guī)模較大；應(yīng)收賬款類占款較高，資產(chǎn)流動(dòng)性偏弱。

　　03規(guī)模掉隊(duì)多元化折戟

　　2001年，從體制內(nèi)“出走”的田明在南京創(chuàng)立朗詩(shī)，隨后公司確定深耕綠色地產(chǎn)領(lǐng)域，主打“產(chǎn)品差異化、資產(chǎn)輕型化、收益多樣化”戰(zhàn)略。

　　2009年，朗詩(shī)開始謀求上市，但迫于國(guó)內(nèi)政策而A股IPO受阻，隨后其轉(zhuǎn)道香港，2013年通過收購(gòu)深圳科技借殼上市。

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　　朗詩(shī)控股董事長(zhǎng)田明

　　上市后，一方面輕資產(chǎn)策略使朗詩(shī)顯得保守，在規(guī)模上慢慢掉隊(duì)；另一方面中國(guó)金茂、陽光城、當(dāng)代置業(yè)等諸多房企都打出了“綠色”的標(biāo)識(shí)，受到各方?jīng)_擊的朗詩(shī)地產(chǎn)市場(chǎng)占有率不斷下降。

　　2014年，朗詩(shī)提出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，逐步將開發(fā)業(yè)務(wù)由重轉(zhuǎn)輕之后，同時(shí)也開啟了在創(chuàng)新業(yè)務(wù)上的步調(diào)。

　　其中，朗詩(shī)實(shí)施的“榕樹林計(jì)劃”，圍繞核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)，積極培育長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老服務(wù)、綠色金融服務(wù)等與地產(chǎn)主業(yè)相關(guān)或互補(bǔ)業(yè)務(wù)，實(shí)行轉(zhuǎn)型升級(jí)戰(zhàn)略。

　　然而僅僅一年，朗詩(shī)的多元化嘗試便戛然而止。

　　2019年5月，朗詩(shī)地產(chǎn)與控股股東朗詩(shī)集團(tuán)簽訂協(xié)議，將處于虧損階段的長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理咨詢、建筑設(shè)計(jì)咨詢、園林綠化景觀和綜合生活服務(wù)這5項(xiàng)業(yè)務(wù)剝離至控股公司朗詩(shī)集團(tuán)。

　　如今，規(guī)模掉隊(duì)、業(yè)績(jī)大幅下滑的朗詩(shī)，在房地產(chǎn)行業(yè)新周期中，將面臨再融資和資金等多重壓力，行業(yè)環(huán)境及政策的變化將對(duì)中小房企的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的實(shí)施提出更高要求。