在調(diào)控持續(xù)升級情況下，房企銷售業(yè)績近三個月持續(xù)下滑。根據(jù)克而瑞發(fā)布的報告，9月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額7596億元。單月業(yè)績規(guī)模不及8月，首次環(huán)比下降，同比去年下降36.2%；7-9月單月業(yè)績連續(xù)三個月同比下跌，且同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

企業(yè)端看，繼恒大、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展等行業(yè)企業(yè)債務(wù)違約持續(xù)發(fā)酵，上月還有包括花樣年、新力等公司也出現(xiàn)債務(wù)違約，股價閃崩等情況，疊加房企9月銷售情況等因素，市場避險情緒上升。近日，穆迪將祥生控股、廣州富力、中南建設(shè)、陽光城、綠地控股、中國奧園、佳兆業(yè)等在內(nèi)的多家公司海外主體信用評級進(jìn)行了下調(diào)。不過盡管對多家企業(yè)進(jìn)行了下調(diào)，但穆迪也表示，其對于堅持長期主義的企業(yè)仍抱有穩(wěn)定預(yù)期。

海外評級機(jī)構(gòu)對企業(yè)評級下調(diào)，反映了其對中國房地產(chǎn)市場的看法。而在國內(nèi)，央行罕見對房地產(chǎn)市場連續(xù)發(fā)聲：國慶前夕，一周內(nèi)兩次提及“維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”；10月15日，針對恒大的債務(wù)問題做出正面回應(yīng)，定調(diào)為“個別現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)總體健康”。

釋放維穩(wěn)信號下，曙光或許即將來臨，但也不是所有房企都等得到。

長期主義企業(yè)的回調(diào)之路 財務(wù)健康增強(qiáng)流動性緩沖

細(xì)數(shù)海外評級機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)國內(nèi)房企評級或展望的原因，多集中于市場經(jīng)營環(huán)境的嚴(yán)峻、杠桿率上升、回款能力變差、現(xiàn)金流的緊張、償債能力的下降等。在三道紅線政策下，企業(yè)的融資被極大受限，加上疫情及信貸政策變化導(dǎo)致銷售放緩，房企的現(xiàn)金流極容易斷裂。以被下調(diào)展望的富力為例，2021年6月末，富力短期借款519億，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有128億，可動用的短期資金與債務(wù)間存在390億的缺口。穆迪下調(diào)海倫堡展望至“負(fù)面”時，考慮的也是海倫堡銷售的現(xiàn)金回收周期較長，流動性緩沖較弱。

其實(shí)，與其說下調(diào)評級是對房企經(jīng)營風(fēng)險的預(yù)判，不如說是境外機(jī)構(gòu)對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的悲觀，但這種悲觀顯然是遲鈍的。雖然市場確實(shí)還在下行，但國家已經(jīng)發(fā)出了“兩維護(hù)”的明確信號。

對于此次下調(diào)評價，事實(shí)上，中南建設(shè)的經(jīng)營面就開始從高增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量，縱使政策洶涌迅猛，也從未打亂企業(yè)的經(jīng)營定力，“防三高”是中南一切經(jīng)營行為的準(zhǔn)繩，也就是防流動性風(fēng)險、防杠桿率超標(biāo)、防利潤率下滑。

與其他被下調(diào)評級公司不同的是，中南建設(shè)長期堅持不斷提高運(yùn)營效率，不依賴有息負(fù)債的發(fā)展模式，這樣的發(fā)展模式更符合國家加強(qiáng)宏觀審慎管理后的政策導(dǎo)向。截至今年中期期末，公司有息負(fù)債僅768億元，與年度經(jīng)營規(guī)模的比值一直處于行業(yè)最低水平。其中一年以內(nèi)的有息負(fù)債209億元，僅占全部有息負(fù)債的27%；平均每月需要償付的負(fù)債17億元，單月最高需要償付的負(fù)債也僅26億元。

這點(diǎn)在穆迪對公司的最新評級報告中也有顯示。盡管穆迪認(rèn)為中南的銷售及土儲情況有所弱化，但依然給予了公司未來穩(wěn)定的展望，表示其對公司應(yīng)付短期債務(wù)的能力很有信心。根據(jù)2021年半年報，中南建設(shè)在手扣除受限資金后的現(xiàn)金215億元，完全覆蓋一年以內(nèi)的全部負(fù)債。除此之外，中南建設(shè)還擁有大型銀行支持，具體來看，公司具有銀行授信額度總額1835億元，其中尚未使用的額度1425億元，未來可使用的信貸資源充裕。

在現(xiàn)金流入方面，今年1-9月份公司實(shí)現(xiàn)銷售金額1537億元，同比增長7.4%。新增47個項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積合計793萬平方米。上半年公司合并報表范圍內(nèi)經(jīng)營活動現(xiàn)金流入746億元，單月平均流入124億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一年以內(nèi)各項(xiàng)經(jīng)營負(fù)債的月度均值83億元。穆迪針對公司流動性重申，“中南建設(shè)將擁有充足的流動性以應(yīng)對未來6-12個月內(nèi)經(jīng)營環(huán)境和融資條件所帶來的風(fēng)險”。

防“三高”與三個卓越攻守結(jié)合 尋找迷霧重重中的發(fā)展確定性

風(fēng)險并非不可預(yù)判，在對市場和政策的研判下，中南建設(shè)陳昱含總經(jīng)理曾在年中業(yè)績會上用“高血壓、高血糖和高血脂”這三高來形容現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)存在的經(jīng)營風(fēng)險。

她指出，“高血壓指的是資金流動性問題。高血糖指的是杠桿和規(guī)模，對房企來說，‘三道紅線’就是血糖儀，不能達(dá)標(biāo)就會影響發(fā)展能力。高血脂指的是利潤，目前行業(yè)增收不增利的窘境就是高血脂的表現(xiàn)。”

企業(yè)如果想在“三高”下繼續(xù)生存，需要外部環(huán)境維持原來的條件，而從我國邁向更高質(zhì)量發(fā)展階段的目標(biāo)出發(fā)，這樣的政策條件顯然是要改變的。事實(shí)上，幾年前中南建設(shè)的經(jīng)營面就開始從高增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量，因此盡管政策時有變化，公司依然保持經(jīng)營定力。為了進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)長期高質(zhì)量發(fā)展，中南從社會這一發(fā)展趨勢出發(fā)，通過“減肥增肌練內(nèi)功”預(yù)防三高，堅持審慎經(jīng)營。

具體來說，中南以預(yù)算和資金管理為核心，貫徹以能定收、以收定投、以收定支原則，建立了一整套覆蓋投融管退的精益管理方法和工具，確保流動性安全。在財務(wù)方面，堅定去杠桿，在增速上保持一定彈性，力爭2022年實(shí)現(xiàn)三線全綠。為了更好確保利潤增長，通過輪動布局、合理下沉、規(guī)避熱點(diǎn)等方式確保貨地比，通過精細(xì)運(yùn)營確保效率和全周期利潤實(shí)現(xiàn)，通過長期產(chǎn)品創(chuàng)新和供應(yīng)鏈建設(shè)優(yōu)化成本。

防御只是加強(qiáng)減少企業(yè)風(fēng)險的一環(huán)，除了預(yù)防三高，中南還積極發(fā)揮比較競爭優(yōu)勢，具體可概括為“三個卓越”，卓越運(yùn)營、卓越建設(shè)和卓越服務(wù)。卓越運(yùn)營是通過在產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)提效和供應(yīng)鏈建設(shè)三方面的綜合努力，把地產(chǎn)開發(fā)的品質(zhì)和效率價值發(fā)揮到最大。產(chǎn)品研發(fā)方面，堅持標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)工作。

卓越建設(shè)方面是是指加快探索第二增長曲線，這其中很重要的一部分內(nèi)容是，整合中南置地和中南建筑各自業(yè)務(wù)優(yōu)勢，在代建和EPC領(lǐng)域加快探索和拓展，在地產(chǎn)開發(fā)和城市基建領(lǐng)域輸出更多管理能力。而對于卓越服務(wù)，則是指后端的持續(xù)服務(wù)。接下來，中南建設(shè)將持續(xù)推動在基礎(chǔ)服務(wù)、增值服務(wù)和城市服務(wù)方面能力的提升，增強(qiáng)品牌粘合效性，用優(yōu)質(zhì)的綜合服務(wù)能力為公司創(chuàng)造更多參與城市基建、城市運(yùn)營業(yè)務(wù)的可能性。

業(yè)內(nèi)人士表示，中南提出的三個卓越，是在當(dāng)前的政策環(huán)境、企業(yè)自身定位及優(yōu)勢中尋找到平衡點(diǎn)，防三高和卓越運(yùn)營攻守結(jié)合使其在當(dāng)下迷霧重重的環(huán)境中增加了幾分活下去的確定性。自中南建設(shè)公布2021上半年成績單后，華泰證券、中信建投、廣發(fā)證券、海通證券、華安證券等11家券商給予公司正面評級。中金公司在研報中稱，中南建設(shè)全年盈利仍將穩(wěn)增，給予公司“跑贏行業(yè)”評級，看好公司的綜合實(shí)力和安全性。