若論2021年最慘行業(yè)，房地產(chǎn)恐赫赫有名。

過去一年，受調控政策及房企流動性風險頻繁發(fā)生等影響，房企驚雷時有發(fā)生，市場甚至不乏恐慌情緒進一步蔓延。

隨著市場雷聲四起，這次也終于輪到了總部位于北京的百強房企——當代置業(yè)。

談起當代置業(yè)，它可以說是房企中的另類，因為公司自創(chuàng)立至今，始終堅持綠色、節(jié)能、可持續(xù)的地產(chǎn)開發(fā)。

然而，正是這樣一家懷揣綠色核心價值觀以及社會責任使命的企業(yè)，卻走向了債務違約的邊緣，到底發(fā)生了什么？

在一眾房企哀鴻遍野時，盡管當代置業(yè)身處京圈，卻依舊難掩資金鏈的緊繃。

10月11日，當代置業(yè)發(fā)布公告稱，尋求將2021年10月25日到期、票息12.85%的優(yōu)先票據(jù)贖回35%后，剩余部分到期日延長三個月，以改善流動性和現(xiàn)金管理，并避免任何潛在的償付違約。

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據(jù)悉，上述票據(jù)為當代置業(yè)在2019年4月25日發(fā)行，期限在18個月，發(fā)行規(guī)模在3億美元，以及息票率為12.85%的美元債。其由當代置業(yè)的若干附屬公司擔保，并在新交所上市，而目前剩余本金為2.5億美元(約16億元人民幣)。

值得注意的是，為優(yōu)化債務結構，在10月11日的同一天，當代置業(yè)發(fā)布公告稱，公司控股股東張雷和公司總裁兼執(zhí)行董事張鵬，為支持本集團，彼等有意向本集團提供合共約人民幣8億元的股東貸款，并預期于未來兩至三個月內完成。

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顯然，為避免債務違約，當代置業(yè)似乎正在想辦法自救，以提振市場信心。不過根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，目前當代置業(yè)有5只存續(xù)美元債，總發(fā)行金額約14億美元，且其中有一筆本金2億美元，利率11.8%的美元債，將于2022年2月到期。

也就意味著，即便目前的2.5億美元債務成功展期，并得到了相應的解決，但后續(xù)當代置業(yè)還是存在不少的陸續(xù)到期債務壓力。

10月8日，當代置業(yè)旗下物業(yè)上市公司“第一服務控股”公司已宣告短暫停牌，以待根據(jù)香港公司收購及合并守則刊發(fā)構成本公司的內幕消息的公告。

于是，彼時市場開始流傳出當代置業(yè)或將出售上市不到一年的物業(yè)公司來自救。然而，賣資產(chǎn)實際已成近期瀕臨危機的房企自救標配。比如，10月4日違約的花樣年，已選擇出售旗下物業(yè)公司彩生活的部分資產(chǎn)展開紓困。

手握百億，卻無法償還2.5億美元？

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管三道紅線顯示，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不超過70%，凈負債率不超過100%，現(xiàn)金短債比不小于1。

而截至2021年6月30日，當代置業(yè)三道紅線的表現(xiàn)為，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為83%，凈負債率為93%，非受限現(xiàn)金短債比為1.46，期間僅踩中一道紅線。

可詭異的是，2021年中報顯示，當代置業(yè)財報明明顯示賬上還有136.24億元現(xiàn)金及等價物，非受限現(xiàn)金短債比高達1.46，最后2.5億美元債卻要延期還，這又是為何？

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市場存在消息稱，當代置業(yè)的財報數(shù)據(jù)可能經(jīng)過了修飾，否則很難解釋手握超百億現(xiàn)金，卻無法償還2.5億美元債務的事實，甚至還要靠股東借款來紓困。

三道紅線監(jiān)管期間，其實目前已有不少房企為達標而粉飾財報的先例。以此前被市場質疑可能存明股實債的藍光發(fā)展為例，藍光發(fā)展債務違約披露數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月30日，藍光發(fā)展貨幣資金余額高達110.16億元，不過公司可自由動用資金僅有2.07億元。

當代置業(yè)的現(xiàn)金流動性并不如半年報顯示的那么充裕，市場擔憂情緒是不言而喻的。10月12日，著名債券評級機構穆迪公司已將當代置業(yè)的企業(yè)家族評級由“B2”下調至“Caa2”，將該公司發(fā)行債券的高級無抵押評級由“B3”下調至“Caa3”，并將上述評級列入下調觀察名單。

財報顯示，截至2021年6月30日，當代置業(yè)負債總額還有862.56億元。其中，流動負債661.79億元，短期借款93.47億元。

市場融資環(huán)境不斷收緊

造成當代置業(yè)流動性壓力過大，除債務居高不下外，與企業(yè)的外部融資環(huán)境，以及銷售端的雙重擠壓或也息息相關。

今年以來，房企融資環(huán)境明顯嚴峻。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年前三季度房企境內外債券融資累計約7689億元，同比下降21%，較上半年16%的降幅進一步擴大5個百分點。與此同時，自2020年四季度后，受金融側監(jiān)管影響，房企新增發(fā)債規(guī)模長期低于到期債務規(guī)模。

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在此環(huán)境，房企違約事件頻發(fā)，“借新還舊”更是難上加難。然而，據(jù)第一財經(jīng)報道提及，此前當代置業(yè)多靠“借新還舊”償還境外債，而近幾日，當代置業(yè)美元債大幅殺跌，投資者拋售債券，市場已對其能否籌集到兌付資金充滿擔憂。

事實上，近年來當代置業(yè)的融資成本也一直居高不下，更加深了市場對公司融資環(huán)境的擔憂。據(jù)悉，2018年12月，公司發(fā)行的一筆1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率高達15.5%，創(chuàng)造了當時的亞洲紀錄。

而截至2021年6月30日，當代置業(yè)融資成本為2.06億元，同比增長23.5%。此外，截至目前當代置業(yè)共有5筆存量美元債，其中有4筆利率超過11%。

對當代置業(yè)而言，除了可能受到市場融資環(huán)境不斷收緊影響公司的流動性風險外，今年房地產(chǎn)市場大幅降溫，進而導致公司現(xiàn)金流回籠速度減慢，同樣在影響著公司的經(jīng)營環(huán)境。

根據(jù)當代置業(yè)公告顯示，今年前9月公司合約銷售額約335.44億元，同比增長24.6%。但從單月來看，9月公司單月合約銷售額僅約35.63億元，環(huán)比8月下滑15.4%，同比下滑21.8%。受調控及信貸政策影響，今年的“金九銀十”行情，已然不復存在。

面對此番危機，同時隨著債務違約風險顯現(xiàn)，當代置業(yè)將走向何方，旗下樓盤又會不會爛尾，顯然仍有待時間檢驗。