在如今房地產(chǎn)行業(yè)步入寒冬，外部融資收緊，多家百強房企爆雷背景下，陽光城能否“獨善其身”并完成不低的業(yè)績對賭協(xié)議？

01債券異動

10月13日，陽光城(000671.SZ)多只存續(xù)債券劇烈波動，其中“20陽城04”跌超15%，“20陽城01”和“17陽光城MTN001”跌超10%。

此前，受花樣年債務(wù)違約影響，中資房企美元債大面積跳水，陽光城臨近到期美元債也跌入40到60美分檔。

在消息面上，近日陽光城向投資者和分析師發(fā)送了一份辟謠公告，表示網(wǎng)傳的相關(guān)項目停工、表外負債等內(nèi)容均為不實消息。

其實，自去年末以來陽光城的各種風波不斷，一直被市場所關(guān)注。

今年6月，陽光城“17陽光城MTN001”發(fā)生異常交易，隨后其向銀行間市場交易商協(xié)會投訴，公司債券遭惡意做空。

更早的2020年末，多位陽光城供應(yīng)商反應(yīng)其下屬子公司南京盛陽房地產(chǎn)開具的商票出現(xiàn)成批次拒付，涉及金額約2億元，遭持票人聯(lián)合追討票款。

隨后，陽光城與部分持票人達成和解，走線下兌付流程。

《小債看市》統(tǒng)計，目前陽光城存續(xù)境內(nèi)債30只，存續(xù)規(guī)模190.6億元，其中將有41.17億債券于一年內(nèi)到期。

存續(xù)債券到期分布

在信用評級方面，陽光城最新主體和債項信用等級均為AAA，評級展望“穩(wěn)定”。

除此之外，陽光城還存續(xù)8只美元債，存續(xù)規(guī)模22.62億美元，平均票息8.24%，其中將有5億美元債券于一年內(nèi)到期。

02千億有息負債

據(jù)官網(wǎng)介紹，陽光城脫胎于世界500強陽光控股，主營業(yè)務(wù)涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、物業(yè)服務(wù)、城市更新等。

2020年，陽光城實現(xiàn)銷售金額2180億元，綜合實力位列中國地產(chǎn)TOP15。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，陽光城的控股股東為陽光集團，直接持股18.64%，公司實際控制人是吳潔，其為陽光集團創(chuàng)始人林騰蛟的嫂子。

2020年9月，陽光城引戰(zhàn)“泰康系”作為二股東，泰康人壽及泰康養(yǎng)老持股比例為13.4%。

2019和2020年，陽光城分別實現(xiàn)合同銷售額2110億和2180億元，其銷售增長速度在2016年達到頂峰后，呈現(xiàn)逐步下滑態(tài)勢。

今年前9個月，陽光城累計實現(xiàn)銷售額1539億，完成全年2200億銷售目標的70%。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年上半年陽光城以891.4億操盤金額位列房企第19位，以562.5萬平方米操盤面積位列第22位，屬于TOP20大中型房企。

土儲方面，陽光城上半年共以權(quán)益對價123.72億元，合計補充權(quán)益土地儲備約429.18萬平方米，累計土地儲備總計4371.32萬平方米，其中一二線城市預(yù)計未來可售貨值占比75.52%，累計成本地價4,118.63元/平方米。

近年來，受土地成本、融資成本和周轉(zhuǎn)效率等因素影響，陽光城盈利能力偏弱。

今年上半年，陽光城實現(xiàn)營收299.32億元，同比增長24.1%；實現(xiàn)歸母凈利潤19.94億元，同比增長17.08%，業(yè)績增速下滑明顯。

歸母凈利潤

值得注意的是，陽光城經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為79.93億元，同比下降48.%；而存貨增加至1944.49億元億，其周轉(zhuǎn)變現(xiàn)能力變?nèi)酢?br />
受房屋結(jié)算均價下降影響，近年來陽光城毛利率降幅較大，2019至今年上半年該指標分別為26.58%、20.06%和18.17%。

銷售毛利率

截至今年二季末，陽光城總資產(chǎn)為3582.09億元，總負債2996.51億元，凈資產(chǎn)585.59億元，資產(chǎn)負債率為83.65%。

值得注意的是，陽光城財務(wù)杠桿水平較高，如將其30億永續(xù)債調(diào)整至債務(wù)，其資產(chǎn)負債率將再被推高，存在一定杠桿風險。

財務(wù)杠桿水平

從“三道紅線”看，截至今年6月末，陽光城剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為78.75%，凈負債率為93.84%，扣除受限資金及預(yù)售監(jiān)管資金后的現(xiàn)金短債比1.03，踩中一道紅線，仍歸為“黃檔”房企。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，陽光城主要以流動負債為主，占總債務(wù)的76%。

截至同報告期，陽光城流動負債有2284.27億元，主要為其他應(yīng)付款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有244.06億元。

相較于短債規(guī)模，陽光城流動性尚好，其賬上貨幣資金有403.73億元，雖較去年末有所下降，但除去受限資金可以覆蓋短債，短期償債壓力尚可。

在備用資金方面，截至今年3月末，陽光城銀行授信總額有1153.13億元，未使用授信額度有529.52億元，可見其財務(wù)彈性較好。

銀行授信情況

除此之外，陽光城還有712.24億非流動負債，其中主要為長期借款，其長期有息負債合計679.4億元。

整體來看，陽光城剛性債務(wù)有983.3億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務(wù)比為33%。

從融資渠道看，作為上市公司陽光城融資渠道多元化，除了發(fā)債和借款，其還通過股權(quán)、應(yīng)收賬款、租賃、信托以及股權(quán)質(zhì)押等方式融資。

據(jù)最新數(shù)據(jù)，陽光集團已質(zhì)押陽光城5.81億股股份，其控股股東及一致行動人質(zhì)押14.38億股，分別占其所持股份的75.63%和79.88%，可見其股權(quán)質(zhì)押比例較高，或面臨平倉風險。

股權(quán)質(zhì)押情況

值得注意的是，2020年陽光城銀行貸款、債券和非銀行類貸款占比分別為42%、37%和20%，其中非銀貸款融資成本高達12.5%。

2018年以來，由于大量債務(wù)到期，陽光城籌資性現(xiàn)金流凈額已經(jīng)連續(xù)兩年凈流出，分別流出62.91億和48.61億元，今年上半年再次大幅流出128.87億元，說明外部融資渠道收緊，公司面臨一定融資壓力。

籌資性現(xiàn)金流

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，陽光城存貨占比較高，截至今年二季末該指標近2000億，去年由于銷售去化不及預(yù)期計提跌價準備近8億，未來存在一定減值風險。

截至2020年末，陽光城受限資產(chǎn)規(guī)模為1258.94億元，占資產(chǎn)總額的35.73%，主要為存貨和投資性房地產(chǎn)，受限資產(chǎn)比例較高，對資產(chǎn)流動性產(chǎn)生不利影響。

總得來看，陽光城銷售增速下降，盈利能力偏弱，毛利大幅下滑；有息負債規(guī)模較大，面臨一定融資壓力；存貨面臨一定減值風險，受限資產(chǎn)比例高。

03“并購之王”

1995年，27歲的林騰蛟從新加坡留學歸來，在福州投資創(chuàng)辦了陽光集團，次年成立陽光房地產(chǎn)進入地產(chǎn)行業(yè)。

2002年，林騰蛟收購上市公司石獅新發(fā)，陽光城實現(xiàn)借殼上市，這也是陽光集團第一次進入資本市場，林騰蛟也迎來了回國創(chuàng)業(yè)后事業(yè)的第一次“起飛”。

陽光控股董事局主席林騰蛟

同年，陽光集團以4549萬元入主實達網(wǎng)絡(luò)，進軍IT行業(yè)。

2012年，陽光城把總部從福州遷到上海，并把業(yè)務(wù)觸角伸向全國。

隨后，“遷都”上海的陽光城，迎來了高速發(fā)展時期。其銷售規(guī)模從2012年的20億元迅速增長至2015年的200億元，三年時間增長近10倍，位列中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售第29名，成功讓陽光城躋身并領(lǐng)跑房企第二梯隊。

2016年，陽光集團憑借236.57億美元營收首次躋身《財富》“世界500強”，位列榜單第459位，林騰蛟一時間成為媒體爭相報道的焦點。

2017年6月，陽光集團收購了全球最大的大氣環(huán)保裝備制造企業(yè)——龍凈環(huán)保。

而閩商一直在爭取的民營銀行——華通銀行也在2017年開業(yè)，林騰蛟正是銀行的發(fā)起人之一。

在并購龍凈環(huán)保之后，“陽光系”旗下完整布局陽光金控、陽光教育、陽光醫(yī)療、陽光物產(chǎn)、陽光城以及環(huán)保集團等六大產(chǎn)業(yè)集團。

2020年9月，陽光城引入二股東泰康人壽及泰康養(yǎng)老，并伴有對賭協(xié)議。

按照合作協(xié)議，2020年至2024年陽光城歸母凈利潤每年年均復(fù)合增長率不低于15%，且前5年累積歸母凈利潤數(shù)不低于340.59億元；2025-2029年承諾歸母凈利潤數(shù)分別為101.72億元、111.90億元、123.08億元、129.24億元和135.70億元。

協(xié)議中指出，如果增幅或累計歸母凈利潤金額不達標，則陽光集團給予上市公司現(xiàn)金補償。

在如今房地產(chǎn)行業(yè)步入寒冬，外部融資收緊，多家百強房企爆雷背景下，陽光城能否“獨善其身”并實現(xiàn)高速增長完成對賭，值得持續(xù)關(guān)注。