受?chē)?guó)慶期間花樣年控股美元債違約影響，節(jié)后中資地產(chǎn)美元債紛紛下跌。

01美元債異動(dòng)

10月8日，當(dāng)代置業(yè)(01107.HK)MOLAND 11 1/2 11/13/22 價(jià)格下跌9.603%，報(bào)72.95；MOLAND 9.8 04/11/23價(jià)格下跌10.391%，報(bào)72.091；MOLAND 12.85 10/25/21價(jià)格下跌11.195%，報(bào)84.765。

據(jù)悉，當(dāng)代置業(yè)即將到期美元債的兌付資金還未準(zhǔn)備好，市場(chǎng)對(duì)其能否按時(shí)兌付債券產(chǎn)生擔(dān)憂。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前當(dāng)代置業(yè)存續(xù)美元債5只，存續(xù)規(guī)模13.47億美元，其中一只2.5億美元票據(jù)將于10月25日到期。

存續(xù)美元債

值得注意的是，當(dāng)代置業(yè)存續(xù)美元債的發(fā)行票息較高，平均票息為11.58%，融資成本高企。

2018年12月，當(dāng)代置業(yè)曾發(fā)行一筆1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率高達(dá)15.5%，創(chuàng)下國(guó)內(nèi)甚至亞洲的房企發(fā)債之最，引得一片嘩然質(zhì)疑聲不斷。

另外，在美元債劇烈波動(dòng)的同時(shí)，當(dāng)代置業(yè)的股價(jià)也連日下挫，10月份以來(lái)其股價(jià)跌幅近19%，市值蒸發(fā)3億港幣。

02財(cái)務(wù)杠桿高企

據(jù)官網(wǎng)介紹，當(dāng)代置業(yè)成立于2000年，總部位于北京，2013年在香港聯(lián)合交易所上市。

當(dāng)代置業(yè)具有一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，自主研發(fā)運(yùn)營(yíng)十大綠色科技系統(tǒng)和五大擴(kuò)展系統(tǒng)，打造中國(guó)綠色科技地產(chǎn)領(lǐng)域的標(biāo)志性品牌——“MOMΛ”，當(dāng)代MOMΛ項(xiàng)目曾榮獲世界十大建筑奇跡之一。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，當(dāng)代置業(yè)的控股股東為極地控股，持股比例為65.38%，公司實(shí)際控制人為張雷。

今年前9個(gè)月，當(dāng)代置業(yè)合約銷(xiāo)售額約335.44億元，其中物業(yè)合約銷(xiāo)售額約330.29億元，物業(yè)合約銷(xiāo)售面積約328萬(wàn)平方米。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年上半年當(dāng)代置業(yè)以189.7億操盤(pán)金額位居房企第77位；以183.1萬(wàn)平方米操盤(pán)面積排第50名，屬于中小房企。

在土儲(chǔ)方面，今年上半年當(dāng)代置業(yè)拿地毫不手軟，其在西安、重慶、青島、蘇州、合肥和呼和浩特等地新獲取了20個(gè)項(xiàng)目，新增計(jì)容建筑面積356.4萬(wàn)平方米。

截至期末，當(dāng)代置業(yè)土地儲(chǔ)備合計(jì)1676萬(wàn)平方米。

據(jù)半年報(bào)顯示，今年上半年當(dāng)代置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入95.43億元，同比增長(zhǎng)9.56%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4.48億元，同比增長(zhǎng)12.56%。

近年來(lái)，當(dāng)代置業(yè)的盈利能力一般，自2020年起毛利率、凈利率開(kāi)始走低，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額持續(xù)凈流出。

盈利能力

截至今年6月末，當(dāng)代置業(yè)總資產(chǎn)為984.36億元，總負(fù)債862.6億元，凈資產(chǎn)121.8億元，資產(chǎn)負(fù)債率87.6%。

近年來(lái)，當(dāng)代置業(yè)財(cái)務(wù)杠桿高企，資產(chǎn)負(fù)債率一直維持高位，2017-2020年該指標(biāo)分別為84.47%、85.86%、87.45%以及86.6%。

財(cái)務(wù)杠桿

從“三道紅線”看，截至今年6月末，當(dāng)代置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83%，凈負(fù)債率93%，非受限現(xiàn)金短債比1.46，踩中一道紅線歸為“黃檔”。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)代置業(yè)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的77%。

截至今年6月末，當(dāng)代置業(yè)流動(dòng)負(fù)債有661.8億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有93.47億元。

相較于短債規(guī)模，當(dāng)代置業(yè)流動(dòng)性尚可，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有136.2億元，可以覆蓋短債，短期償債壓力不大。

除此之外，當(dāng)代置業(yè)還有200.8億非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借款，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)194.1億元。

整體來(lái)看，當(dāng)代置業(yè)剛性債務(wù)有287.57億元，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為33%。

其中，當(dāng)代置業(yè)銀行及其他借款192.82億元，優(yōu)先票據(jù)85.34億元及公司債券9.39億元。

有息負(fù)債規(guī)模較大，當(dāng)代置業(yè)的融資成本高企，2020年其加權(quán)平均融資成本為9.9%，與2019年持平。

今年上半年，當(dāng)代置業(yè)利息合計(jì)13.73億元，扣除發(fā)展中的待售物業(yè)資本化金額為2.06億元，對(duì)利潤(rùn)形成嚴(yán)重侵蝕。

在融資渠道方面，當(dāng)代置業(yè)渠道較為狹窄，主要通過(guò)借款、發(fā)債和股權(quán)等渠道融資。

總得來(lái)看，當(dāng)代置業(yè)盈利能力一般，財(cái)務(wù)杠桿高企，融資成本居高不下，在房地產(chǎn)行業(yè)下行周期中面臨債務(wù)和融資雙重壓力。

03   錯(cuò)失黃金十年

畢業(yè)于西南政法大學(xué)的張雷，畢業(yè)后曾在體制內(nèi)工作多年。

從1995年開(kāi)始，張雷擔(dān)任北京中際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理，涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

2000年，張雷創(chuàng)辦北京當(dāng)代鴻運(yùn)房地產(chǎn)，也就是當(dāng)代集團(tuán)的前身。隨后他經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)了滿庭芳園、當(dāng)代城市家園、青云科技大廈、當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城等項(xiàng)目。

當(dāng)代置業(yè)董事局主席張雷

兩年后，當(dāng)代集團(tuán)在香港成立了盈港實(shí)業(yè)集團(tuán)，專(zhuān)門(mén)來(lái)負(fù)責(zé)公司在海外融資事宜。

2008年，當(dāng)代置業(yè)上報(bào)了A股上市計(jì)劃，但次年A股房企上市被叫停。2010年，當(dāng)代置業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)H股，3年后才修成正果。

2013年，張雷敲響了港交所的上市鐘聲，當(dāng)代置業(yè)登陸資本市場(chǎng)。

不過(guò)，在以銷(xiāo)售額、土地規(guī)模以及高利潤(rùn)為衡量標(biāo)準(zhǔn)的香港資本市場(chǎng)，當(dāng)代置業(yè)上市后股價(jià)表現(xiàn)不如人意，首日掛牌即跌穿招股價(jià)，一度大跌9%。

在張雷去德國(guó)的一次考察后，便鐘情于綠色地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，當(dāng)代置業(yè)自此也成為一家有著綠色情懷的公司。

但隨著中國(guó)金茂、朗詩(shī)集團(tuán)等資金雄厚的房企加入綠色科技地產(chǎn)賽道，當(dāng)代置業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力引發(fā)疑問(wèn)。

由于張雷過(guò)度關(guān)注細(xì)節(jié)，使得當(dāng)代置業(yè)在管理效率、成本控制方面明顯不如其他房企，在房地產(chǎn)黃金十年錯(cuò)失了發(fā)展良機(jī)。

2017-2019年，當(dāng)代置業(yè)合約銷(xiāo)售額分別為221.86、321.57以及362.03億元，其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鏊佥^慢。

事實(shí)上，當(dāng)代置業(yè)并非對(duì)規(guī)模沒(méi)有追求。早在多年前張雷就曾立下“2005年要突破100億元，2007年突破300億元，2009年突破700億元，2010年則要達(dá)到900億元”的豪言壯志。

在此背景下，當(dāng)代置業(yè)不斷加大投入力度，但在加大拿地力度的同時(shí)，其債務(wù)問(wèn)題也隨之凸顯。