綠城中國近期發(fā)布8月運(yùn)營數(shù)據(jù)。2021年8月，綠城集團(tuán)自投項(xiàng)目取得銷售6161套，銷售面積約81萬平方米，當(dāng)月銷售金額約為287億元；以綠城品牌銷售的代建管理項(xiàng)目取得合同銷售面積約71萬平方米，合同銷售金額約85億元。

截至2021年6月30日，公司總負(fù)債較去年同期增加約30%至3904.61億元。上半年公司加速擴(kuò)張規(guī)模，“三道紅線”指標(biāo)未能實(shí)現(xiàn)升檔，目前仍歸類為“黃檔”企業(yè)。

自投項(xiàng)目銷售提速 上半年毛利率、凈利率雙降 

2021年上半年，綠城中國實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售收入317.45億元，較2020年同期增加53.3%。當(dāng)期物業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)面積為151.43萬平方米，同比增長55.1%；結(jié)轉(zhuǎn)收入的物業(yè)銷售均價(jià)為20964元/平方米，與去年同期基本持平。

運(yùn)營數(shù)據(jù)方面，公司上半年累計(jì)取得總合同銷售面積約724萬平方米，總合同銷售金額1717億元，同比增長88%。其中，綠城中國自投項(xiàng)目銷售增速顯著，實(shí)現(xiàn)銷售金額約1369億元，同比增長107%；以“綠城”品牌銷售的代建項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約348億元，同比增長39%。

2021年綠城中國月度銷售數(shù)據(jù)

根據(jù)最新披露數(shù)據(jù)，綠城中國2021年1-8月累計(jì)合同銷售面積約996萬平方米，合同銷售金額約2251億元，同比增長約67%。

隨著各地政府落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下降成為趨勢。上半年，綠城中國的物業(yè)銷售毛利率為21.5%，較2020年同期下降4.1個(gè)百分點(diǎn)。公司的綜合毛利率、凈利率也隨之下降，分別較去年同期下降3.9、2.3個(gè)百分點(diǎn)。

2017H1至2021H1綠城中國毛利率、凈利率

整體來看，綠城中國2021年上半年?duì)I收增速較快，同比增長51.2%至361.35億元。受毛利率下滑影響，公司歸母凈利潤增速遠(yuǎn)低于營收增速，僅為15.4%。

逆市擴(kuò)張規(guī)模 多個(gè)項(xiàng)目遭住建部點(diǎn)名 

與多數(shù)房企采取審慎拿地策略不同，綠城中國上半年積極開拓新項(xiàng)目。根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2021年1-6月中國房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額與面積TOP100》，綠城中國上半年拿地金額為707億元，位于全國第4。

公司上半年于31個(gè)城市新增項(xiàng)目67個(gè)，去年同期新增項(xiàng)目僅為43個(gè)。新增項(xiàng)目總建筑面積約1186萬平方米，預(yù)計(jì)新增貨值2140億元。其中，一二線城市的新增貨值占比達(dá)78%，主要集中在杭州、寧波、西安、北京、天津等城市。

截至2021年6月30日，綠城中國共有土地儲(chǔ)備項(xiàng)目251個(gè)，總建筑面積約6034萬平方米(權(quán)益口徑約3495萬平方米)，一二線城市的土地儲(chǔ)備總可售貨值占比達(dá)74%。

此外，公司項(xiàng)目開發(fā)速度也有提升。資料顯示，綠城中國上半年從拿地到開工、開盤及交付時(shí)間分別為4個(gè)月、6.8個(gè)月及30.6個(gè)月，同比提速10%、8%及6%。

但隨著項(xiàng)目提速，綠城樓盤也多次爆出違規(guī)消息，主要包括要求購房人在無具體內(nèi)容的合同上簽字蓋章、欺騙手段獲取商品房預(yù)售許可等。

2021年上半年綠城中國旗下公司收到的違規(guī)通報(bào)

負(fù)債規(guī)模近4千億元 “三道紅線”維持“黃檔” 

分析發(fā)現(xiàn)，綠城中國的債務(wù)規(guī)模在持續(xù)加大。截至2021年6月30日，公司總負(fù)債約為3904.61億元，同比增加29.52%；資產(chǎn)負(fù)債率為81.33%，達(dá)到近5年以來的最高值。其中，總借貸金額約為1279.18億元，一年內(nèi)到期借貸余額為人民幣301.1億元，占總借貸金額的23.5%。

上半年，公司于上海證券交易所、深圳證券交易所及銀行間市場完成境內(nèi)債券公開發(fā)行共124.62億元。此外，公司于2021年6月簽訂了3億美金的無抵押雙邊貸款協(xié)議和6.4億美金等額的無抵押銀團(tuán)貸款協(xié)議，期限均為3年。

另外值得關(guān)注的是，公司目前存在較多的永續(xù)債。一般來說，永續(xù)債可以優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，擴(kuò)展融資空間，但與之相伴的利息也相對(duì)較高。

截至2021年6月30日，綠城中國的永續(xù)債余額高達(dá)185.37億元，較去年同期減少約40億元。但其所帶來的利息卻有增無減，上半年永續(xù)債利息高達(dá)6.5億元，約占?xì)w母凈利潤的27%。對(duì)比近3年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，公司永續(xù)債利息占?xì)w母凈利潤比例持續(xù)保持在25%以上，還息壓力不容小覷。

近3年綠城中國永續(xù)債情況

對(duì)此，綠城中國在業(yè)績會(huì)上表示公司將逐步對(duì)現(xiàn)有存量的永續(xù)債進(jìn)行贖回。且在所有的永續(xù)債沒有贖回之前，暫不考慮發(fā)行新的永續(xù)債。

“三道紅線”方面，綠城中國上半年剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率約為73.5%，較2020年末高出近1.6個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比約為2，基本保持上年末水平；凈負(fù)債率達(dá)到75.2%，較上年末上升11.4個(gè)百分點(diǎn)。

總體來看，公司的兩項(xiàng)指標(biāo)有所惡化，其中剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率超出70%的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，“三道紅線”仍歸類為“黃檔”。

另外值得一提的是，今年7月，公司股東黃偉(新湖中寶實(shí)控人)減持股份2424.6萬股，變現(xiàn)金額約達(dá)3億港元。本次減持后，其持股比例由12.95%減少至11.98%。