天價停車費和產(chǎn)品質(zhì)量事件，或可從側(cè)面反映出正榮地產(chǎn)急切地增加收入和節(jié)約成本的意愿。正榮地產(chǎn)很缺錢嗎？

正榮地產(chǎn)很缺錢？天價停車費和產(chǎn)品質(zhì)量事件，或可從側(cè)面反映出正榮地產(chǎn)急切地增加收入和節(jié)約成本的意愿。表面繁榮背后，是其低權(quán)益比、盈利能力接連下滑的缺陷和“明股實債”的重大嫌疑？

天價停車費后又現(xiàn)漏水房

近期，正榮地產(chǎn)在武漢市場很不順。

7月初，正榮地產(chǎn)旗下武漢正榮紫闕臺項目被業(yè)主質(zhì)疑“天價車位，有家難回”。據(jù)業(yè)主核算，如果不買車位，每天停車費高達(dá)120元，每月停車費約3600元，每年停車費約合43200元。而購買車位價格高達(dá)28萬元/個，是周邊小區(qū)15萬元/個的車位均價的近兩倍。

此前，經(jīng)過武漢市市場監(jiān)管局、東湖高新區(qū)市場監(jiān)管局約談，正榮紫闕臺設(shè)置了封頂費用，但僅提供月租車位80個，相較其1946戶的總戶數(shù)而言杯水車薪。

近期，正榮地產(chǎn)在武漢的多個樓盤又遭業(yè)主投訴質(zhì)量問題。

正榮紫闕臺的業(yè)主發(fā)現(xiàn)其房子存在地板及瓷磚破損、乳膠漆脫落、墻面起皮等問題，更嚴(yán)重的是大雨后部分靠近窗、墻角的地方出現(xiàn)了滲漏水情況，被拆了踢腳線的墻面發(fā)霉發(fā)黑。經(jīng)過維修后，仍有多名業(yè)主反映滲漏水問題。

此外，清能正榮府也被投訴質(zhì)量問題。正榮紫闕臺開發(fā)商正榮正升因違反大氣污染防治管理制度被處罰，正榮恒瑞御峰開發(fā)商恒瑞聚福因違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》——未辦理施工許可證擅自開工建設(shè)被處罰。

天價停車費和產(chǎn)品質(zhì)量事件，或可從側(cè)面反映出正榮地產(chǎn)急切地增加收入和節(jié)約成本的意愿。正榮地產(chǎn)很缺錢嗎？

假千億房企？

9月10日，正榮地產(chǎn)”發(fā)布的2021年8月未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，其連同合營公司及聯(lián)營公司累計實現(xiàn)合約銷售金額已經(jīng)突破“千億”，約1058.09億元，完成年度目標(biāo)約71%。不出意外，正榮地產(chǎn)將完成其2021年銷售目標(biāo)1500億元。

如此高的合約銷售業(yè)績下，看起來正榮地產(chǎn)不應(yīng)該很“缺錢”。實際上，正榮地產(chǎn)的“千億”銷售額“水分”很大。僅用5年時間，正榮地產(chǎn)的銷售額就完成了從169億元到1080億元的跨越，背后是低權(quán)益比的尷尬事實。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，正榮地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售金額達(dá)823億元，但權(quán)益銷售額僅約463.5億元，營業(yè)收入僅160億元。去年全年，正榮地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售金額1419億元，權(quán)益銷售金額僅780.5億元，營業(yè)收入僅361.3億。

同時，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，正榮地產(chǎn)上半年全口徑銷售額位列全國第24位，較2020年末下降了2個名次。

踩中一道紅線，明股實債跡象明顯

截止2021年6月30日，正榮地產(chǎn)的凈負(fù)債率57.2%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率72.4%，現(xiàn)金短債比2.2倍?！叭兰t線”還踩中一道。

同時，正榮地產(chǎn)的盈利能力卻在連年下滑。

2019年正榮地產(chǎn)的毛利率由2018年的22.8%減少至2019年的20%；2020年正榮地產(chǎn)的毛利率由2019年的20%減少至19.1%。同時，根據(jù)測算，正榮地產(chǎn)最新的凈利潤率為9.4%。

據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，2020年66家行業(yè)典型上市房企的毛利率、凈利率的中位數(shù)分別約為24.3%、10%。可見正榮地產(chǎn)的盈利能力不僅下滑，還低于行業(yè)平均水平。

值得注意的是，為了表明自身的債務(wù)水平健康，正榮地產(chǎn)還成為第一家主動披露表外負(fù)債的房企，其表外負(fù)債擔(dān)保權(quán)益約31億，表外的現(xiàn)金達(dá)到24億，凈負(fù)債是7億，整體表外負(fù)債相對風(fēng)險可控。

但是，這卻有些“欲蓋彌彰”的意味。因為，外界主要質(zhì)疑其重大“明股實債”嫌疑。數(shù)據(jù)顯示，正榮地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益從 2020 年 6 月 30 日的 150.09 億元，上漲至如今的 253.79 億元，占總權(quán)益的 53.93%。但正榮地產(chǎn)今年上半年少數(shù)股東損益只有 3.38 億元，占比只有 22.53%。少數(shù)股東權(quán)益和損益不匹配，是比較明顯的“明股實債”特征。