自去年的“三道紅線”出來(lái)后，不少房企顯著地降低了杠桿、增厚了現(xiàn)金對(duì)負(fù)債的覆蓋，加速轉(zhuǎn)檔脫離紅線，無(wú)奈富力地產(chǎn)在“三條紅線”合規(guī)方面行動(dòng)相對(duì)比較遲緩，至今仍“穩(wěn)穩(wěn)”踩住了三條紅線。

　　在發(fā)布2021年中報(bào)后，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司(簡(jiǎn)稱“富力地產(chǎn)”，2777.HK)決定宣派中期股息每股人民幣0.10元。半年報(bào)一出，富力地產(chǎn)多只債券價(jià)格開(kāi)始持續(xù)下跌。

　　尤其是進(jìn)入9月，短短一周內(nèi)，“16富力04”、“18富力10”、“18富力08”、“19富力02”跌超均達(dá)15%。與富力地產(chǎn)債券相比，富力地產(chǎn)股價(jià)更加不容樂(lè)觀，后者自6月15日以來(lái)連續(xù)下探，截至9月11日收盤(pán)報(bào)5.92港元/股，相較于年內(nèi)的高點(diǎn)9.71/股跌去近四成，其總市值僅為220多億港元。

　　富力地產(chǎn)在2018年沖擊實(shí)現(xiàn)了“千億”夢(mèng)想后，不但規(guī)模難以繼續(xù)增大，甚至賺錢(qián)的能力也在下降，資金壓力陡然增大。

　　【“千億”規(guī)模后遺癥】

　　上半年，富力地產(chǎn)協(xié)議銷售金額為650.8億元，協(xié)議銷售面積約為485.2萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)18%及6%。按照年初制定1520億元的全年銷售目標(biāo)，上半年完成年度目標(biāo)的42.76%，不及目標(biāo)一半。富力地產(chǎn)表態(tài)稱，隨著全國(guó)范圍內(nèi)項(xiàng)目推售，將繼續(xù)執(zhí)行年初制定的銷售目標(biāo)。

　　其實(shí)，這不是富力地產(chǎn)第一次沒(méi)有達(dá)成既定業(yè)績(jī)目標(biāo)，2019年、2020年實(shí)現(xiàn)的銷售額分別為1382億元、1387.9億元，完成率為86.38%、91.31%。從目前大環(huán)境來(lái)看，富力地產(chǎn)或?qū)⑦B續(xù)三年無(wú)法完成年度銷售目標(biāo)。

　　據(jù)富力地產(chǎn)公布的財(cái)報(bào)顯示，盡管2021年上半年其營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)18%至394.9億元，但毛利及純利分別減少至85.7億元及31.8億元；同時(shí)毛利率較上年同期的33.5%下滑11.2個(gè)百分點(diǎn)至22.3%。

　　富力地產(chǎn)4月發(fā)布的2020年年報(bào)顯示，無(wú)論是營(yíng)業(yè)收入還是重要盈利指標(biāo)均有所下滑，利潤(rùn)總額同比下滑甚至達(dá)到20%。可見(jiàn)，富力地產(chǎn)自2020年以來(lái)利潤(rùn)持續(xù)下滑，且一直延續(xù)到2021年上半年，其盈利能力持續(xù)承壓。

　　富力地產(chǎn)表示，“毛利率下跌是由于調(diào)整平均銷售價(jià)格以加快銷售速度，以致影響集團(tuán)的毛利率?！钡菭I(yíng)收增收，毛利及純利卻雙雙下跌，股債市場(chǎng)并不買(mǎi)賬。而招銀國(guó)際的研報(bào)表示，富力地產(chǎn)的中期業(yè)績(jī)顯示公司的流動(dòng)性趨緊，毛利率惡化，三條紅線指標(biāo)基本沒(méi)有改善。這才是富力地產(chǎn)近期股債雙降的真正原因。

　　2020年8月，多部門(mén)明確了收緊地產(chǎn)企業(yè)融資的“三道紅線”。據(jù)富力地產(chǎn)財(cái)報(bào)顯示，2020年末富力地產(chǎn)已全踩“三道紅線”。近半年多來(lái)，富力地產(chǎn)這一情況并沒(méi)有改變。

　　【減法自救】

　　據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)研究院9月3日發(fā)布《2021上半年內(nèi)房股“三道紅線”榜》，截止2021上半年末，52家內(nèi)房股披露“三道紅線”數(shù)據(jù)。其中，綠檔房企有26家，黃檔房企有21家，橙檔房企有4家，紅檔房企有1家，這唯一的一家紅檔房企就是富力地產(chǎn)。

　　IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜指出，富力地產(chǎn)不是不想讓自身的三項(xiàng)指標(biāo)盡快歸位，而是富力地產(chǎn)自身的流動(dòng)性太差、現(xiàn)金流承壓，導(dǎo)致三項(xiàng)指標(biāo)遲遲不能達(dá)標(biāo)。

　　其實(shí)，自去年的“三道紅線”出來(lái)后，不少房企顯著地降低了杠桿、增厚了現(xiàn)金對(duì)負(fù)債的覆蓋，加速轉(zhuǎn)檔脫離紅線，無(wú)奈富力地產(chǎn)在“三條紅線”合規(guī)方面行動(dòng)相對(duì)比較遲緩，至今仍“穩(wěn)穩(wěn)”踩住了三條紅線。

　　對(duì)此，富力地產(chǎn)表示，對(duì)于有大量資金投入的現(xiàn)有及未來(lái)項(xiàng)目，其將尋求達(dá)成更多策略性合作，在繼續(xù)發(fā)展該類項(xiàng)目的情況下降低資金需求。

　　一方面，富力地產(chǎn)減少新增土地，在克爾瑞監(jiān)測(cè)的《2021年1-6月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜》，前100名已不見(jiàn)富力地產(chǎn)的身影。另一方面，富力地產(chǎn)逐步將土地儲(chǔ)備的重心轉(zhuǎn)移至一線及二線城市，達(dá)到其土地儲(chǔ)備總量的53%。 

　　中期業(yè)績(jī)會(huì)上，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉表示，未來(lái)9個(gè)月，富力地產(chǎn)可能將在國(guó)內(nèi)外處理250億到300億債務(wù)。爭(zhēng)取在2021年年底將富力地產(chǎn)的凈負(fù)債率在177%的基準(zhǔn)上再降10個(gè)點(diǎn)左右。

　　李思廉也透露，上述這些債務(wù)超過(guò)一半會(huì)有重組的安排，其他的靠資金和銷售來(lái)抵消。大量債務(wù)即將到期，對(duì)富力地產(chǎn)來(lái)說(shuō)更是雪上加霜。

　　從當(dāng)下股債的情況來(lái)看，現(xiàn)實(shí)只能說(shuō)很骨感。

　　富力地產(chǎn)半年報(bào)發(fā)布后，惠譽(yù)將富力地產(chǎn)的評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”、標(biāo)普將富力的長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B”、穆迪則對(duì)富力地產(chǎn)企業(yè)家族評(píng)級(jí)下調(diào)至“B3”，列入下調(diào)觀察名單。柏文喜表示，各大機(jī)構(gòu)下調(diào)富力地產(chǎn)的評(píng)級(jí)，這意味著富力地產(chǎn)的償債能力成惡化趨勢(shì)。

　　富力管理層表示，公司將每年達(dá)標(biāo)一條“紅線”指標(biāo)，“2021年一條，2022年一條，2023年一條?！闭掌溆?jì)劃，今年末將完成消滅1-2條紅線，2022年末降至“綠檔”。對(duì)于富力地產(chǎn)而言，消滅“三道紅線”目標(biāo)或許并不如管理層想的那么簡(jiǎn)單。

　　2020年年報(bào)發(fā)布時(shí)，富力地產(chǎn)還披露了2021年的銷售目標(biāo)：“本集團(tuán)根據(jù)可售資源制定2021年的協(xié)議銷售目標(biāo)為人民幣1500億元?！币贿呉獪p法消滅紅線一邊要加法增加銷量，富力地產(chǎn)不得不說(shuō)太難了。